（2015）济民四终字第181号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-23
案件名称
舒向新、刘秀芹与周玉杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舒向新,刘秀芹,周玉杰
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第181号上诉人（原审原告）舒向新，男，1970年2月28日出生，汉族，山东旭洲律师事务所主任，住济南市。上诉人（原审原告）刘秀芹，女，1972年12月31日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）周玉杰，男，1961年12月21日出生，济南机场公司信息部科长，住济南市。委托代理人孟凡麟，山东保君律师事务所律师。委托代理人周新宇（系被上诉人周玉杰之子），1990年5月3日出生，汉族，济南机场职工，住济南市。上诉人舒向新、刘秀芹因与被上诉人周玉杰合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城商初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2009年6月15日，舒向新与周玉杰签订协议书一份，约定：周玉杰作为甲方，舒向新作为乙方。一、甲、乙双方共同在济南市和平路购买四套房子，其中1-504、509归甲方，1-506、507归乙方。二、由甲方顶名贷款购买四套房子，甲乙双方共同出资支付首付、共同出资偿还贷款。三、在济南市和平路诚基1-506、507办下房产证来以后，甲方按乙方的要求双方办理房产证过户手续。2011年10月18日，舒向新、刘秀芹与王俊芝及周玉杰签订协议书，约定：王俊芝及周玉杰作为甲方，舒向新、刘秀芹作为乙方。一、房产：1、新馨家园16号楼购置四套房屋，其中207、217房产由甲方缴纳首付，该房产归甲方；211和219归乙方。2、诚基中心24、25号楼一单元购置四套房屋，其中504、506房产归甲方；507、509归乙方。因该四套房屋是以周玉杰名义购置并且尚未办理房产证，今后再办理到甲方名下时，由各自承担办理房产证的费用。在今后由甲方名下办理到乙方名下时，由乙方承担办理房产证的所有费用。甲方配合乙方办理507、509的房屋出租和产权过户。本协议签订之日，双方交接各自的房产凭证等房产材料。2012年5月27日，舒向新与周玉杰签订换房协议书，约定：周玉杰作为甲方、舒向新作为乙方。一、乙方向甲方申请，由乙方的507室换甲方的504室。为今后友好相处，经甲乙双方协商同意将甲方诚基中心24、25号楼一单元504室与乙方诚基中心24、25号楼一单元507室房产对换。有关办理房产证及过户手续的费用等，按2011年10月8日甲乙等人达成的协议书执行。二、本协议生效后，因诚基中心24、25号楼一单元504室、509室交付乙方，所产生的一切法律纠纷均由乙方负责，与甲方无关。本协议是对2011年10月18日的甲乙等人达成的协议中诚基房产分配的更新，更改部分以本协议为准，其他部分按原2011年10月18日协议为准。2012年5月27日，舒向新与周玉杰签订504室房屋交接书，约定：周玉杰作为甲方、舒向新作为乙方。一、交接内容：甲方将诚基中心24、25号楼一单元504室的房门钥匙2把、门卡2张、车库卡3张、水费卡1张、电费卡1张、奥克斯空调2台（遥控器2把）、樱花热水器1台、抽油烟机1台、燃气打火灶1台于当天交给乙方。二、因甲方已在2011年7月10日将504室租赁给济南常春藤教育服务有限公司，到2012年7月9日期满。济南常春藤教育服务有限公司还拖欠甲方最后一季度的房租（6600元人民币整）以及部分水电费，在乙方向甲方交4000元房租后，甲方把与济南常春藤教育服务公司的租赁合同及屋内承租方的办公设备等全部交给乙方，一切与常春藤教育服务公司的合同财产财务等纠纷全部由乙方负责（收取常春藤教育服务有限公司的押金由乙方退还），与甲方无关。三、504室水费卡（6227002349131574826）、电费卡（6227002349102262419）系使用甲方的姓名开户办理的（暂时无法过户），协议生效后乙方自己缴纳水电费。此水、电卡产生的银行费用和银行债务等一切其他问题均由乙方负责，与甲方无关。本协议经双方自愿协商同意，其与2012年5月23日的换房协议书具有同等的法律效力。2012年5月27日，舒向新与周玉杰签订509室房屋交接书，约定：周玉杰作为甲方、舒向新作为乙方。一、交接内容：甲方将诚基中心24、25号楼一单元509室的房门钥匙2把、门卡3张、车库卡3张、水电卡1张、奥克斯空调2台（遥控器2把）、樱花热水器1台、抽油烟机1台、打火灶1台于当天交给乙方。二、509室水费卡（6227002349131574875）是使用甲方的姓名开户办理的（暂时无法过户），协议生效后乙方自己缴纳水电费。此水、电卡产生的银行费用和银行债务等一切问题均由乙方负责，与甲方无关。三、因509室的房屋产权是乙方，所以乙方应全权处理与楼下409室房屋漏水一案的法律纠纷，应该按产生一切债务纠纷由乙方负责处理，与甲方无关。四、由于509室与楼下409室有法律纠纷，若将来法院判决509室对409室承担赔偿责任，则实际赔偿责任应由乙方承担，因此乙方向甲方交3万元担保金，等法院处理完纠纷后，甲乙双方将按照多退少补的原则处理此3万元担保金。本协议经双方自愿协商同意，其与2012年5月23日的换房协议书具有同等的法律效力。2012年5月27日，周玉杰给舒向新出具收条一张，载明：“①收到舒向新诚基中心1-1-509房屋纠纷案保证金叁万元整。②收到舒向新诚基中心1-1-504及509两套房屋一年租金共计肆万伍仟柒佰元整（用于办两套房子的房产证）。”对该收条中的保证金3万元，周玉杰予以认可，同意退还；对于租金45700元，周玉杰主张系其与舒向新之间存在租赁关系而收取的租金，但周玉杰未提供双方签订的租赁合同。舒向新主张该45700元并未实际支付，是周玉杰将舒向新所有的房屋进行出租所得的租金，周玉杰要拿这个钱办理房产证。周玉杰对其与舒向新签订的上述协议书及交接书的真实性均无异议，但其主张已于2014年6月3日向舒向新邮寄了解除上述协议书的通知，解除了双方于2009年6月15日、2011年10月18日、2012年5月27日达成的协议。舒向新对解除通知不予认可。另查明，因涉案509室与其楼下邻居409室房屋漏水纠纷在济南市历下区人民法院进行审理。2012年9月1日，济南市历下区人民法院作出（2011）历民初字第1454号民事判决书，判决由山东诚基房地产开发有限公司负责对409室房屋漏水部分进行维修。原审法院认为，当事人应提供证据证明自己的主张。舒向新提供周玉杰出具的收条要求周玉杰返还保证金3万元及办理房产证的费用45700元。法庭调查中，周玉杰同意返还保证金3万元，故对舒向新该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于舒向新要求周玉杰返还办理房产证的费用45700元，经调查，舒向新陈述其并未实际支付该项费用，该款项是周玉杰出租舒向新所有的房屋收取的租金，但舒向新提供的协议书及房屋交接书载明，2009年涉案504室房屋归周玉杰所有，至2012年5月27日，双方才达成协议，将504室交付给舒向新，因此舒向新主张该款项是收取舒向新房产的租金，证据不足，而且舒向新、周玉杰在交接房屋时还约定由舒向新向周玉杰支付租金，因此，舒向新主张该费用是周玉杰直接收取的办埋房产证的费用，证据不足。舒向新要求周玉杰返还，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、周玉杰于判决生效之日起十日内返还舒向新、刘秀芹保证金3万元。二、周玉杰于判决生效之日起十日内支付舒向新、刘秀芹以30000元为基数，自2014年5月8日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决规定的履行期限届满之日或周玉杰在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日的利息损失。三、驳回舒向新、刘秀芹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1693元，舒向新、刘秀芹负担943元，周玉杰负担750元。上诉人舒向新不服原审判决上诉称，一、2008年3月舒向新与他人合伙设立山东旭洲律师事务所，2010年5月改为舒向新的个人律师所。王俊芝在律所管理公章财务等工作，最初由周玉杰记账，后来周玉杰找了孙云会记账。2008年至2011年，周玉杰、王俊芝夫妻以购买房子等名义从律所转走了584.94万元。购买的房子签署了《协议书》，约定诚基中心的四套房子每家各两套。最初约定504、509归周玉杰、506、507归舒向新。后又进行两次变更，最终约定506、507归周玉杰、504、509归舒向新。2011年周玉杰将四套房屋全部出租获取了租金，租金应当每家各两套，不能全部归他。应有两套的租金属于舒向新，两套的租金属于周玉杰。二、通话录音可以证明：2011年，周玉杰收取了四套房子的租金，属于舒向新房子的租金减去中介费用的部分，用于办理舒向新房子的房产证，金额为45700元。2012年3月15日，周玉杰与舒向新通话时表示：“我替你买的房子”。“去年一套（房子）往外租二万多块钱，你的房产证看看够不够，不够也差不多了”。2012年5月30日，王俊芝与舒向新通话时表示：“房租，抛去中介抛去费用，剩下45700，对不对？45700老周给你打条了吧？”。除了录音，王俊芝与舒向新之间的短信可证实，协调人李玉可以证明。（济南刑警支队给王俊芝与舒向新也曾记过笔录）二、如果45700元租金的争议涉嫌犯罪，依照民事审判中发现犯罪行为应予以移送的规定，请求移送追究犯罪行为的相关部门。除了584.94万元，周玉杰、王俊芝又弄走4.57万元＋3万元。因为周玉杰拒不为舒向新办理房产过户，双方闹僵了。为索要涉及584.94万元的钱款，自2013年10月，舒向新向法院起诉，法院裁定不属于民事案件。舒向新向公安局报警，公安局没有刑事立案。因为法院和公安均不立案，2014年11月，周玉杰违反《协议书》约定将属于舒向新的两套房子私自出售了。舒向新向法院起诉，法院再次裁定不属于民事案件。2011年周玉杰出租四套房屋的租金，舒向新应当得到两套的租金。如果4.57万元的争议涉嫌犯罪，请求对无争议的3万元保证金先行裁决，请将4.57万元的争议移送追究犯罪行为的相关部门。被上诉人周玉杰答辩称，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求依法驳回。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，舒向新于2015年3月17日向济南市历城区人民法院提起诉讼，要求确认2012年5月27日舒向新、刘秀芹与周玉杰签订的《换房协议书》合法有效，请求判决济南诚基中心泉城新时代一号楼1单元504、509室归舒向新、刘秀芹。该案已在济南市历城区人民法院立案审理，案号为（2015）历城民初字第768号，该案正在审理过程中，尚未作出生效判决。舒向新于2015年3月17日向济南市历城区人民法院提起诉讼，要求判决周玉杰、王俊芝、周新宇停止侵害、排除妨碍、恢复原状，判决周玉杰返还舒向新、刘秀芹济南诚基中心泉城新时代一号楼1单元504、509室，判决周玉杰赔偿舒向新、刘秀芹暖气费损失3429.3元，门锁损失2000元，自2014年12月7日至返还房屋之日的经济损失。该案已在济南市历城区人民法院立案审理，案号为（2015）历城民初字第768号，该案正在审理过程中，尚未作出生效判决。二审中舒向新提交证据一宗：1、银行凭证一宗，证明周玉杰夫妻以购买房屋等名义从舒向新的律师事务所转走了584.94万元。2、舒向新夫妻出租诚基中心504、509室的租赁合同，证明舒向新不需要租赁周玉杰的房屋，该两套房屋是舒向新的，是周玉杰交还给舒向新。3、王俊芝与舒向新的通话记录五份，周玉杰与舒向新的通话记录一份，证明两套房屋是周玉杰为舒向新顶名购买的，45700元的租金是舒向新的，只是用于办理舒向新房屋的房产手续。4、周玉杰、王俊芝与舒向新的短信，证明两套房屋是舒向新的，45700元也是舒向新的。5、周玉杰于2011-7-9日出租504室房屋的租赁合同，504室由周玉杰于2011-7-9日出租，合同约定租期一年，每月租金2200元，中介费1100元。证明周玉杰替舒向新出租了一年。6、历城区公安局历城公不立字（2013）第00008号职务侵占案不予立案通知书、历城法院（2013）历城民立初字第20号返还不当得利案民事裁定书、济南市中级人民法院（2014）济立民终字第56号返还不当得利案民事裁定书及（2014）历城刑初字第206号刑事裁定书、历城法院（2014）历城民立初字第4号民事裁定书。证明曾经出现过公安法院相互推诿的局面，导致上诉人与周玉杰的矛盾不但没有解决，而且加剧了。周玉杰质证称，对舒向新提交的证据真实性不予认可，很多是复印件，也与本案无关。对证据1银行凭证，其中钱款统计表是舒向新单方制作的，我方不认可。对于银行转款凭证，从内容上看一般是劳务费，与本案无关，而且数额也达不到舒向新主张的584万元。对证据2租赁合同的真实性不认可，如果是真实的也是舒向新在租赁周玉杰的房屋后进行转租的，也与本案无关。对证据3录音不能证明舒向新的主张，而且对其真实性不予认可。仅凭通话录音不能证明房子就是上诉人的。舒向新给周玉杰交租金才几万元就要写收条，而且舒向新也是执业律师，对于房屋这样的重要资产的买卖理应完善各种法律手续，其没有相应的法律手续，说明事实完全不是像舒向新所主张的那样。对于证据4的真实性不予认可，即使是真实的也不能证明上诉人的证明目的。对于证据5恰恰证明房屋是周玉杰的，不能证实舒向新所主张的周玉杰代替舒向新出租房屋。对于证据6法律文书的真实性没有异议，对证明目的有异议，这些法律文书不能证明上诉人的证明目的，相反恰恰证明上诉人无理缠诉。以上事实有银行凭证、通话录音、短信、租赁合同、不予立案通知书、民事裁定书、刑事裁定书、二审庭审笔录在案为凭。本院认为，本案主要争议焦点为周玉杰是否应向舒向新返还2012年5月27日周玉杰出具收条中载明的45700元。对此问题，双方陈述不一：舒向新主张504、509室归舒向新所有，周玉杰于2011年将504、509室出租，所得的租金45700元应归舒向新所有，故周玉杰应返还该45700元；周玉杰主张504、509室归周玉杰所有，该45700元系舒向新20**年5月27日起从周玉杰处租赁504、509室的租金，故周玉杰不应返还该45700元。对此，本院认为，该45700元为周玉杰与舒向新因签订并履行2009年、2011年协议书及2012年5月27日换房协议书的过程中产生的费用，现舒向新已于2015年3月17日向济南市历城区法院提起诉讼，要求确认2014年5月27日换房协议书的效力及判决504、509室归舒向新、刘秀芹所有，该案正在审理过程中，即2014年5月27日换房协议书的效力及涉案504、509房屋的产权尚未确定，故本案对该45700元是否返还的问题尚不具备处理条件，舒向新可待换房协议书的效力及涉案504、509房屋的产权确定后另行主张权利。综上，原审法院判决周玉杰返还舒向新、刘秀芹保证金3万元及利息损失并驳回舒向新其他诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费943元，由上诉人舒向新负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈李丽代理审判员 潘 峰代理审判员 宋文华二〇一五年六月一日书 记 员 杨 燕 微信公众号“”