（2015）合民二终字第00426号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-17
案件名称
安徽信联物业服务有限公司与张博物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽信联物业服务有限公司,张博
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）合民二终字第00426号上诉人（原审原告）：安徽信联物业服务有限公司。法定代表人：巫自兰，该公司董事长。委托代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托代理人：吴婷婷。被上诉人（原审被告）：张博。委托代理人：史东洋，安徽天瑞律师事务所律师。委托代理人：潘栋妹。上诉人安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）因与被上诉人张博物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第00148号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。信联物业公司认为业主张博违建，起诉至一审法法院，请求判令：1、张博立即将其违章搭建在安徽省合肥市政务文化新区习友路与怀宁路交口东北角置地·栖悦府南院6幢105室别墅上的两处阳光房（分别位于别墅的二楼、三楼北侧露台，约2m×2m、2m×3m，建筑面积约10平方米）进行拆除并恢复建筑物原状；2、张博承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为：信联物业公司并非管理违法建设行政机关或授权组织，也未在与业主签订的物业服务合同中明确约定，业主违规搭建，信联物业公司有依法诉讼，要求恢复原状的权利。故信联物业公司与本案无直接的利害关系，提起诉讼无诉讼主体资格，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项之规定，裁定：驳回安徽信联物业服务有限公司的起诉。信联物业公司上诉称：一、《置地广场业主临时管理规约》第二十八条第4款明确规定本物业管理区域内禁止在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台、庭院、露台等）安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、花架、衣架、广告牌、封闭阳台、露台等行为。《置地广场业主临时管理规约﹥第五十三条还规定业主违反本临时管理规约的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向物业所在地人民法院提起诉讼。被上诉人也承诺同意遵守本临时管理规约，并授予物业服务企业在本临时管理规约中规定的权利。另外，上诉人与被上诉人签订的《置地广场前期物业服务协议》第三条第二款第2项约定被上诉人应遵守本物业的物业管理制定和《临时管理规约》以及甲方制定的《业主手册》等相关规定。因此，《置地广场业主临时管理规约》对被上诉人具有约束力，被上诉人应当严格遵守临时管理规约的相关规定，上诉人也拥有临时管理规约中规定的相关权利。而本案中，被上诉人违规搭建两处阳光房的行为已经严重违反《置地广场业主临时管理规约》第二十八条第4款的规定，也严重影响小区的整体美观，侵犯了全体业主的共同利益。上诉人依据上述约定起诉至法院，既有事实依据，又有合同依据，上诉人应当具备提起诉讼的主体资格。二、《柏悦府装饰装修管理服务协议》第四条第2项、第3项、第9项，第五．2.（8）、（15），第七．3条均约定了被上诉人不得擅自拆改阳台、在露天平台违规搭建等行为，否则上诉人有权要求限期整改。《置地广场前期物业服务协议》第三条第二款第5项约定装修房屋时，被上诉人遵守物业相关装饰装修管理规定及与甲方订立的《装饰装修管理服务协议》的约定。因此《柏悦府装饰装修管理服务协议》中的约定对被上诉人应具有法律约束力。上诉人发现被上诉人违规搭建行为后，通知其整改，但被上诉人还是执意为之。因此，上诉人依据上述约定起诉至法院，既有事实依据，又有合同依据，上诉人应当具备提起诉讼的主体资格。三、《柏悦府房屋及设备使用温馨提示》第5条也提示被上诉人为了住宅外立面的统一美观，请勿在屋面、阳台、庭院内搭建阳光屋等违章设施。综上，上诉人依据《置地广场业主临时管理规约》、《置地广场前期物业服务协议》、《柏悦府装饰装修管理服务协议》、《柏悦府房屋及设备使用温馨提示》起诉要求被上诉人立即将其违章搭建的两处阳光房自行拆除并恢复建筑物原状既有法律依据又有事实依据。一审法院裁定上诉人无诉讼主体资格没有事实依据和法律依据，上诉请求二审法院：1、依法撤销（2015）蜀民二初字第00148号民事裁定书；2、依法裁定合肥市蜀山区人民法院重新审理；3、上诉费用由被上诉人承担。被上诉人张博辩称：一、上诉人的诉讼主体不适格。关于违法建设的认定及拆除属于行政纠纷，而不是物业合同纠纷。《置地广场业主临时管理规约》约定即使业主存在违约行为，物业公司只有批评、规劝、公示、制止权，《置地广场前期物业服务协议》约定即使业主私搭乱建，上诉人也只有权向业主委员会或主管部门反映，《柏悦府装饰装修管理服务协议》仅约定物业公司要求停止施工，限期整改，均无权直接起诉法院，要求拆除。此外，《置地广场业主临时管理规约》明确规定，即使业主存在违约行为，只有在违约行为妨碍物业正常使用或造成物业损害及其，物业公司才有权起诉。二、被上诉人搭建的阳光房不是违法建筑，本案与此前被拆除的不是同一建筑，上诉人用此前规划局认定现在的，没有事实和法律依据。本案涉案的阳光房在未被规划部门认定为违法建设之前，任何人无权拆除。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审查明：被上诉人张博在2012年2月3日出具承诺书，承诺遵守《置地广场（住宅区）业主临时管理规约》，同日双方签订《置地广场（住宅区）前期物业服务协议》，2013年12月17日双方签订《柏悦府装饰装修管理服务协议》，均相应约定了双方的权利义务。本院认为：信联物业公司与张博双方签订的《置地广场（住宅区）前期物业服务协议》没有异议，双方形成物业服务合同关系。根据该协议约定，信联物业公司有权对共用部位等进行服务和管理，张博承诺遵守《置地广场（住宅区）业主临时管理规约》，故信联物业公司对业主违反物业管理制度和《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告以及其他合法方式进行处理。依据服务协议约定，信联物业公司权利义务明确，且约定在履行协议中发生争议，协商不成，可提请物业所在地人民法院裁决，故信联物业公司的起诉具有诉讼主体资格。一审法院认定信联物业公司没有诉讼主体资格不当。但依据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第四条的规定，现信联物业公司没有提供张博在其住宅专有部分所建的阳光房有损害他人合法权益的证据，且也没有证据证明此次张博所搭建的阳光房被确定为违章建筑。因此，一审法院虽部分论理不当，但处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回安徽信联物业服务有限公司上诉，维持原裁定。审 判 长 钱爱民审 判 员 程亚娟代理审判员 王 倩二〇一五年六月一日书 记 员 张 琪附：《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：