（2014）丰民初字第11987号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京金琪鑫杰物业服务有限公司与李伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金琪鑫杰物业服务有限公司,李伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第11987号原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司,住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。法定代表人冯长祥，经理。委托代理人宫臣，男，1982年6月10日出生。委托代理人冯庆杰，男，1989年6月12日出生。被告李伟，男，1969年10月13日出生。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（以下简称金琪鑫杰物业公司）与被告李伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金琪鑫杰物业公司的委托代理人宫臣、冯庆杰，被告李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金琪鑫杰物业公司诉称，北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称天宝物业公司）于2005年5月2日与被告签订的前期物业服务合同，自2008年12月31日将合同中规定的权利义务，及此前发生的债权全部转让给我公司负责，被告住丰台区宣祥家园小区×号楼×号，建筑面积63.55平方米，自入住以来享受两个物业公司的服务，其尚欠2005年5月2日至2013年5月1日的物业费共计6664.8元，经我公司多次催要被告至今未付，故起诉要求被告支付拖欠的物业费6664.8元及滞纳金2280.6元，被告承担本案诉讼费。被告李伟辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我在2005年刚开始入住就交了物业费，我有发票，原告说前期物业和他们有转让合同，这个东西是不合法的，我们也不知道有原告这个物业公司。第二，原告请求已经过了两年的诉讼时效。第三，我们入住后，窗户漏水，我们当时找不到物业公司，屋里的地板、窗户都被泡了，而且自来水管放出来的全都是黄水。第四，我从2011年开始向美加兴业物业公司交纳物业费，原告要求我交纳2011年的物业费，属于重复交费。经审理查明，李伟系位于北京市丰台区东木樨园宣祥家园小区×号楼×号房屋的业主，该房屋建筑面积63.55平方米。2005年5月2日，李伟（甲方）与天宝物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：约定：甲方委托乙方对宣祥家园小区实行物业管理，物业服务费价格（含物业服务费、电梯运行费、水泵运行维护费）为1.04元/建筑平方米/月、楼道电费10元/户/次（用完再续）、生活垃圾清运费30元/户/年，自入住之日起至次年本日的前一天止，为一个缴费年度，甲方每年应在此日之前交纳下一个年度的费用；甲方逾期交纳物业服务费的，乙方将从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五滞纳金；合同对物业服务内容、质量、双方权利义务及违约责任等进行了详细的约定。2008年12月1日，宣祥家园小区开发建设单位（甲方）茂屋房地产公司与物业服务企业（乙方）金琪鑫杰物业公司签订《北京市前期物业服务合同》，甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务，前期物业服务期限为3年，自招标人与中标人签订的前期介入服务协议和前期物业管理服务合同生效之日（以签订时间在前的为准）起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止，物业服务费用由业主按其委托物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.04元/平方米/月。2010年12月8日，茂屋公司、金琪鑫杰公司、美加兴业公司三方召开会议。该会议纪要记载：现茂屋公司已接手对宣祥家园物业管理。金琪鑫杰公司同意于2010年12月14日上午，指定专人配合美加兴业公司做好财务交接清点工作，双方派出各自财务负责人，本着公开、透明的态度在开发商办公室，20号楼201室清点核对北京宣祥家园项目现财务账目。在清点一切财务账目后，双方进行工作交接。2011年，金琪鑫杰物业公司将茂屋房地产公司诉至本院，要求继续履行双方于2008年12月1日签订的《北京市前期物业服务合同》，本院于2011年7月27日作出（2011）丰民初字第10929号民事判决书，判决茂屋房地产公司继续履行2008年12月1日与金琪鑫杰物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》。2012年10月27日，宣祥家园小区业主大会作出会议决议，以429票赞成，对应建筑物专有部分建筑面积43825.89平方米，占建筑物总面积57.02%，业主人数429人，占业主总人数的50.89%，通过选聘美加兴业物业公司为本小区物业服务企业。2012年11月11日，北京市丰台区宣祥家园小区业主委员会与美加兴业物业公司签订《北京市物业服务合同》，委托美加兴业物业公司对宣祥家园小区开展物业服务。2013年5月20日，美加兴业物业公司在北京市丰台区居住小区管理办公室办理备案手续。2014年，金琪鑫杰物业公司起诉茂屋房地产公司，要求其支付2011、2012年宣祥家园×1、×2底商的物业费，本院以（2014）丰民初字第09204号民事判决书认定：2010年12月1日，美加兴业物业公司强行接管了金琪鑫杰物业公司在小区内的办公场所和设施设备用房，并开始提供相关服务，因此金琪鑫杰公司在客观上已无法为宣祥家园小区提供物业服务；虽然本院作出的（2011）丰民初字第10929号民事判决书判令金琪鑫杰物业公司与茂屋房地产公司继续履行合同，但是双方并未履行；此外，金琪鑫杰物业公司提交的电梯维保合同、保安服务合同、停车场承包协议、自行车存车委托协议等证据亦不能证明其为涉案房屋提供了物业服务。2014年10月20日，北京市第二中级人民法院以(2014)二中民终字第09210号民事判决书维持了上述判决。庭审中，李伟另提交茂屋房地产公司与美加兴业物业公司于2010年12月1日签订的《前期物业服务合同》复印件一份，金琪鑫杰物业公司对此不予认可，该合同真实性无法核实。金琪鑫杰物业公司提交天宝物业公司于2009年8月17日向李伟出具的权利转移通知书一份，载明：“李伟，天宝物业公司于2005年5月2日与您签订的《前期物业服务合同》，自2008年12月31日将合同中规定的权利义务全部转让给金琪鑫杰物业公司，此前发生的债权由我公司委托金琪鑫杰物业公司收缴。”李伟对此真实性不予认可。2005年5月2日，李伟向天宝伟业物业公司交纳了2005年5月2日至2006年5月1日的物业费833.1元，金琪鑫杰物业公司对此认可。李伟向美加兴业物业公司交纳了2011年1月1日至2011年12月31日期间的物业费，未提供证据证明其向任何单位交纳过2006年5月2日至2010年12月31日期间的物业费。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、权利转移通知书、（2011）丰民初字第10929号民事判决书、（2014）丰民初字第09204号民事判决书、(2014)二中民终字第09210号民事判决书、业主大会会议决议、办理结果通知书、收据、发票等相关证据在案佐证。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。李伟自2006年起就拖欠物业费，金琪鑫杰物业公司应当及时主张。金琪鑫杰物业公司称其通过上门或者电话方式进行了催缴，但未提供证据佐证，李伟亦对此不予认可，故李伟称金琪鑫杰物业公司的诉讼请求已经超过两年诉讼时效期间的答辩意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。审 判 长 刘亚男人民陪审员 王云霞人民陪审员 吴桂欣二〇一五年六月一日书 记 员 韦梦旸 百度搜索“”