（2015）商中民二终字第00029号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-12
案件名称
ＸＸ贵与陈道美、山阳县漫川关镇人民政府房屋租赁合同及侵权纠纷二审民事判决书
法院
陕西省商洛市中级人民法院
所属地区
陕西省商洛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ贵,陈道美,山阳县漫川关镇人民政府
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商中民二终字第00029号上诉人（原审第三人）ＸＸ贵，男，1953年2月11日生，汉族。委托代理人王树民，山阳县城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）陈道美，女，1963年6月5日生，汉族。被上诉人（原审被告）山阳县漫川关镇人民政府，住所地：山阳县漫川关镇街道村。法定代表人冯锐，系该镇镇长。委托代理人周全忠，山阳县148法律服务所法律工作者。上诉人ＸＸ贵与被上诉人山阳县漫川关镇人民政府、陈道美房屋租赁合同及侵权纠纷一案，山阳县人民法院作出（2014）山民初字第00697号民事判决后，ＸＸ贵不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ贵及其委托代理人王树民，被上诉人陈道美，被上诉人山阳县漫川关镇人民政府的委托代理人周全忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2004年2月8日，原告陈道美与被告山阳县漫川关镇政府签订了房屋租赁合同，约定被告将漫川关镇计划生育服务站出租给原告开办幼儿园，租期为30年，从2004年3月1日起至2034年3月1日止，租金6万元。合同签订后，原告于2004年2月28日向被告支付了房屋租金4万元，并向被告出具了2万元的租金欠条。幼儿园开办过程中，2012年10月，第三人ＸＸ贵以原告承租的计划生育服务站院内后边四间房屋属其所有为由，将幼儿园大门锁住并于2013年10月8日搬进幼儿园内该房屋居住。第三人的行为影响了幼儿园的正常营业。为此，原告于2012年8月30日与丁仕君另行签订了为期两年的房屋租赁合同，原告承租丁仕君位于漫川关镇闫家店村村委会隔壁的房屋继续开办幼儿园。2014年2月19日，原告又与山阳县邮政局签订了为期两年的房屋租赁合同，原告承租山阳县邮政局漫川支局的房屋用以开办幼儿园，并于2014年2月20日向山阳县邮政局支付房屋租金4万元。另查明，原告承租的漫川关镇计划生育服务站前身是漫川区公所农机修配厂，漫川农机修配厂的前身是漫川区公所铁木业社。1983年5月14日，漫川区公所将漫川农机修配厂发包给第三人ＸＸ贵经营，双方签订了承包经营合同，合同约定的承包期限为5年，从1983年6月1日起至1988年6月底。承包经营期间，漫川农机修配厂于1984年3月6日向漫川区公所街道大队上一、上二生产队征用了本案争议的四间房屋土地，并签订了征用土地协议书，该协议书署名的征用单位为漫川区农机修配厂，受征单位为漫川公社街道大队上一、上二生产队，同时该协议还约定了征用土地的四址范围为：东至坡跟，南至农机厂围墙、西至陈家瑞房摆跟，北至程家瑞上山华墙。土地征用后，第三人在该土地上新建了四间房屋。承包期限内，漫川农机修配厂经营发生困难，第三人将漫川农机修配厂的房屋、物资及账务清单交还漫川区公所，经区公所清算，第三人尚欠漫川区公所5371.23元。另查明，ＸＸ贵与韩家海娃子系同一人，第三人交还漫川农机修配厂后至2012年以前，第三人未主张本案争议房屋所有权问题。原审认为，房屋租赁合同出租人应依法享有出租房屋的所有权。本案中，关于房屋所有权问题，依据查明的事实，被告及第三人争议房屋的土地系第三人以漫川农机修配厂名义征用，并以漫川农机修配厂的名义建设了四间房屋。第三人在交还漫川农机修配厂时，一并交还了包括争议房屋在内的所有财物，且第三人在交还财物后并未向被告主张该争议房屋的所有权。第三人要求被告给付其购地、建房款问题应属债权债务纠纷，其不能因债权债务纠纷而主张享有该争议房屋的所有权，但就第三人与被告之间的债权债务纠纷，第三人可另案主张。故对第三人主张漫川关镇计划生育服务站院内后边四间房屋归其所有的辩解理由，不予支持。被告继受取得漫川关镇计划生育服务站房屋的所有权，依法享有出租该房屋的权利。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，但该合同约定的租赁期限为30年，超过了法律规定的最高期限，依据法律规定，该房屋租赁合同在20年期限内有效，其余部分无效。故对第三人主张合同约定超过20年最高期限全部无效的辩解理由不予支持。原、被告在合同履行过程中，被告无违反合同约定的情形，因第三人侵权导致原告无法行使承租权。原告以此要求被告承担违约责任的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。第三人无权占有原告承租的房屋，其行为构成侵权，应向原告承担腾还房屋并赔偿其经济损失的责任。依据法律规定，结合本案的实际，第三人赔偿的数额应以原、被告合同约定的每年2000元租金计算，计算期限以第三人占有该房屋之日起即2013年10月8日起至腾还房屋之日止，超出合同约定部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、五十六条、第一百零七条、第二百一十四条一款之规定，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条之规定，判决：一、确认原告陈道美与被告山阳县漫川关镇人民政府签订的房屋租赁合同在20年期限内有效。二、由第三人ＸＸ贵于本判决生效之日起15日内腾还原告承租的漫川关镇计划生育服务站院内后边四间房屋，并向原告陈道美赔偿从2013年10月8日起至腾还房屋之日止每年2000元的经济损失。三、驳回原告陈道美要求被告山阳县漫川关镇人民政府赔偿经济损失的诉讼请求。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由第三人ＸＸ贵负担。ＸＸ贵上诉称，上诉人占用的四间房屋是自己出资建造的，是自己的合法财产，镇政府将其出租给陈道美的行为是侵权行为。镇政府的证据全是自己制作的文件，不能证明其对争议房屋拥有合法产权；陈道美搬出房屋是因房屋存在安全隐患而被教育局强令搬出，自己入住房屋与陈道美搬出无因果关系，因此不应承担陈道美的损失。综上请求撤销原判第一、二条，改判漫川关镇政府与陈道美签订的房屋租赁合同无效。山阳县漫川关镇人民政府答辩称，上诉人ＸＸ贵无证据证明其花费了3.2万元修建房屋。ＸＸ贵是居民户口，按规定不能拥有宅基地，争议房屋系ＸＸ贵以农机修配厂的名义申请用地修建，因此ＸＸ贵不能取得争议房屋的产权；本案争议房屋属于漫川关镇政府权属清楚，镇政府无过错，应由上诉人承担侵权责任。综上请求驳回上诉，维持原判。陈道美答辩称，争议房屋是以农机修配厂的名义建设，上诉人交还农机厂时交还了包括争议房屋在内的所有房屋；陈道美损失是因上诉人侵权，而不是政府的具体行政行为；陈道美与漫川关镇政府签订的房屋租赁合同合法有效。综上请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人ＸＸ贵提交了《山政教体执（2011）01号教育执法通知书》、《山政教体函（2012）07号督办通知书》、《山政教体函（2012）08号安全隐患督办的回复》、《山政教体函（2012）11号安全隐患调查结果的函》四份文件的复印件以及美乐幼儿园校舍照片四张，证明因美乐幼儿园校舍存在安全隐患，山阳县教育局强令美乐幼儿园停办，上诉人2013年入住房屋未对幼儿园运营造成影响，故幼儿园搬迁与上诉人入住房屋无因果关系。被上诉人山阳县漫川关镇人民政府质证称该组证据与本案无关；陈道美质证称该组证据不能证明2013年8月后的损失与ＸＸ贵无关。经本院审查认为，四份文件是在2011年与2012年发出，ＸＸ贵于2013年8月占用房屋，不能证明陈道美2013年8月以后的损失与ＸＸ贵无关；四张照片也不能达到其证明目的。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案当事人争议房屋所占用的土地系漫川农机修配厂征用取得，争议房屋系以该厂名义修建，且被上诉人漫川关镇政府在一审中提交的调查笔录和原审法院的谈话笔录均显示ＸＸ贵承认其在农机修配厂承包合同终止后将房屋交回了漫川区公所，上述事实足以证明承包合同终止时漫川农机修配厂对本案争议房屋享有所有权。之后，漫川农机修配厂的房产划归漫川镇计划生育服务站，漫川关镇政府又继受取得了计划生育服务站的房产，因此漫川关政府有权将所有的房屋对外出租，其与陈道美签订房屋租赁合同在20年期限内合法有效。关于上诉人是否应承担被上诉人陈道美损失的问题，依据房屋租赁合同的约定，在租赁期间，承租人陈道美对承租房屋享有合法的占有、使用权。上诉人ＸＸ贵强行占用房屋，无合法依据，其行为在客观上妨害了陈道美对承租房屋的合法占有和使用，属侵权行为，理应向被上诉人陈道美腾交房屋并赔偿损失。原审判令陈道美的损失从ＸＸ贵开始占用房屋的2013年8月起，按照陈道美与漫川关镇政府合同约定的每年2000元的标准计算，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸ贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 王礼武代理审判员 王 倩代理审判员 文改云二〇一五年六月一日书 记 员 王 博 来源：百度“”