（2015）浙台民终字第228号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-31
案件名称
应卫平与王云波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
应卫平,王云波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第228号上诉人（原审原告）：应卫平。委托代理人：陈伟，浙江海贸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王云波。委托代理人：王都尉，浙江欣泰律师事务所律师。委托代理人：高仁刚，浙江欣泰律师事务所律师。上诉人应卫平因房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2014）台温箬民初字第257号民事判决，现本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人应卫平的委托代理人陈伟、被上诉人王云波的委托代理人王都尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2009年5月6日，原告将其与丈夫王保富共同共有的位于箬横镇横滨大道西侧的四间六层楼出租给被告经营宾馆，双方于当日签订租赁合同一份，约定：“租赁期限自2009年5月6日至2019年10月5日止（09年5月6日至10月5日为装修期）；……租金起付日为：第一年2009年10月5日，乙方一次性付全年租金108000元，每四年涨幅10%，每年房租必须在起租日前15天一次性付清……”。在合同履行过程中，因租金、房屋用途等问题，双方先后于2009年11月8日、2012年2月17日签订了二份补充合同，其中2012年2月17日签订的补充合同约定：“全部租房四间六层租金120000元，底层三间（包括加空层），经协商原告同意被告改为经营面馆，仅限汤面、炒面系列，不得有小炒等……一方违反上述条件的，甲方有权中途无偿收回其他全部租房……”。另查明，在长达五年的履行过程中，被告支付租金的时间均比合同约定有所迟延，其中2012年10月3日被告将租金119975元存入原告丈夫王保富账户，2014年10月11日被告将租金132000元存入原告丈夫王保富账户。原审法院审理认为，本案原、被告之间签订的是房屋租赁合同，原告将房屋提供给被告使用，由被告定期给付约定租金，从而实现各自需求。被告虽然存在迟延支付租金的行为，但迟延的时间较短，尚在合理期限内，其迟延行为未影响原告合同目的的实现，不构成根本违约；原告完全可以要求被告赔偿因其迟延造成的利息损失，没有必要解除合同。其次，虽然合同约定原告在被告未按约支付租金时具有解除合同的权利，但根据原、被告长达五年对合同的践行情况，租金支付时有发生在10月，原告均已容许也未提出过解除，现因本期的稍许迟延即要求解除，不符合一般人的正常心理预期，原告应先催告并给予被告合理的履行期间。再次，被告租赁房屋的用途是经营宾馆，装修等前期投入较大，若因被告稍许的迟延履行即要求单方强制解除合同必然会造成被告的严重损失，这有悖于双方在履行合同时均应遵循的诚实信用原则，也不利于保护合同的稳定性。综上，对于原告要求解除合同的诉请，不予支持。且被告已于2014年10月11日支付了2014-2015年度的租金，故对原告要求被告支付拖欠租金的诉请，不予支持。但按照合同约定，被告应在9月20日支付租金，现被告迟延支付给原告造成的利息损失，理应予以赔偿，故该院对原告要求被告赔偿拖欠租金期间的利息损失的诉请予以支持，应自逾期之日即9月20日起计算至支付之日止。另，对于原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，合同既没有相关约定，原告也未举证其有任何事实或法律依据，故不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王云波自本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告应卫平132000元的利息损失（按照中国人民银行规定的同类同档次贷款基准利率的标准自2014年9月20日起计算至2014年10月11日止）。二、驳回原告应卫平的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1650元，由原告应卫平负担1645元，由被告王云波负担5元。宣判后，应卫平不服，向本院提起上诉称：一、根据租赁合同第二条第一款规定，双方的租赁期限为2009年5月6日到2019年10月5日止，双方的起租日期非常明确，是2009年的5月6日，并且上诉人也在合同签订当天将租赁的房屋交付给了被上诉人。合同第三条约定双方的第一年租金交付日期为2009年10月5日支付，原因是由于被上诉人对房屋进行装修，这个日期是被上诉人第一次支付租金的日期，不是双方合同约定的起租日期。根据房屋租赁的惯例，都是先付租金再使用房屋，并且本案的合同当中，也非常明确的约定。所以合同约定的起租日期是2009年5月6日。二、上诉人向一审提供的外卖单中明确标有“万家口福”的商号，并且被上诉人在庭审过程中承认底层面馆的字号为“万家口福”。结合证人在庭上提供的手机所拍摄的日期为2014年10月在被上诉人处吃小炒时的照片，都表明被上诉人在经营小炒，违反了双方的约定。三、本租赁合同双方明确约定一方违约可以单方面解除合同，属于合同的约定解除。从租赁合同的第三条约定来看，被上诉人支付租金的日期应为每年4月20日，而被上诉人却在10月份向上诉人支付租金，已经构成了双方约定解除合同的条件，上诉人按照双方约定来解除租赁合同，那么一审应当确定双方的约定解除条款效力，解除双方的租赁合同。而一审在没有确定本约定条款无效的情形下和无视双方意思自治的原则就适用法定解除来审理本案，属于适用法律错误。综上，请求依法改判支持是上诉人的诉讼请求。王云波答辩称：一、租赁合同第二条第一款约定，2009年5月6日至10月5日是装修期，再结合租赁合同第三条第一款的约定，租金的起付日为第一年2009年10月5日。从2009年到2014年五年合同履行的实际情况来看，被上诉人均是在每年9月或者10月份期间支付租金，对此上诉人也从未提出过相关的异议。因此，本案租赁合同的起租日当然是2009年10月5日。二、2012年2月17日，上诉人与被上诉人签订补充合同以后，被上诉人从来没有再违约经营小炒的行为，上诉人在一审提供的照片以及证人证言均无法证实证人于2014年10月15日在被上诉人处吃小炒的事实。三、被上诉人在合同签订以后，在数年的履行过程中，由于上诉人多次要求增加租金，存在拒不提供银行账户，导致被上诉人迟延支付租金的情形，但被上诉人每次迟延支付租金的日期均不长，最长的2014年，也仅仅是迟延了21天。退一步讲，被上诉人如果存在违约行为的话，尚在法律允许的合理的期限范围之内，并不构成根本性违约。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人签订房屋租赁合同及补充合同均系双方真实意思的表示，也不违法法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。据此，双方当事人均应按合同的约定享有权利和承受义务。租赁合同第二条第1项约定，租赁期限自2009年5月6日至2019年10月5日止（09年5月6日至09年10月5日为装修期）。第三条约定，租金起付日为：第一年2009年10月5日，乙方一次性付全年租金108000元，每四年涨幅10%，每年房租必须在起租日前15天一次性付清……。根据上述约定并结合上诉人一、二审认为“租满十年，送半年的租期（装修期）”的陈述，可以认定合同的起租日为2009年10月5日。其次，上诉人二审庭审中亦陈述，除第一期之外，其余的租金均在9月或10月支付的。因此，从历年合同的履行情况看，也可以认定起租日为10月5日。根据本案现有证据，虽然2012年、2014年的租金支付与合同的约定略有迟延，但仍在合理范围，对上诉人合同目的的实现并无实际影响，故被上诉人的行为并不构成根本性违约。上诉人据此要求解除合同缺乏依据，本院对此不予支持。上诉人主张被上诉人存在经营小炒的行为，违反了合同的约定。但从2012年2月17日的租赁补充合同及被上诉人的陈述看，被上诉人之前确有存在经营小炒的行为，但上诉人提供的证据不足以证明被上诉人现在仍在经营小炒，故上诉人应承担举证不力的法律后果。综上，上诉人上诉缺乏证据和事实支持，本院对其主张无法予以采信。一审判决得当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3300元，由上诉人应卫平承担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 陈 龙审 判 员 徐黎明二〇一五年六月一日代书记员 严 凌 来自