（2014）香民一初字第312号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2016-03-30

案件名称

赵玉兰与哈尔滨建成集团有限公司第三人辛艳茹合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市香坊区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵玉兰,哈尔滨建成集团有限公司,辛艳茹

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款

全文

黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民事判决书（2014）香民一初字第312号原告赵玉兰，住哈尔滨市香坊区。委托代理人许晓巍。被告哈尔滨建成集团有限公司，住所地哈尔滨市香坊区南直路65号。法定代表人苏立航，董事长。委托代理人姜丽娟。委托代理人申政冠。第三人辛艳茹，住哈尔滨市香坊区。原告赵玉兰与被告哈尔滨建成集团有限公司（以下简称建成集团）、第三人辛艳茹合同纠纷一案，本院于2014年6月4日和8月19日公开开庭进行了审理。原告赵玉兰及其委托代理人许晓巍，被告哈尔滨建成集团有限公司委托代理人姜丽娟、申政冠，第三人辛艳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年被告作为拆迁人，在珠江小区地段实施拆迁，原告系原珠江小区居民，经双方协商，原、被告于2003年签订了《住宅房屋货币拆迁补偿协议书》，协议约定原告应于2003年12月16日前完成搬迁，被告为原告提供拆迁补偿款71762元。之后2003年12月23日原告与被告签订《购房协议》，协议中约定原告以拆迁置换的形式购买被告开发改造的位于南直路与珠江路交汇处珠江小区的房产，使用面积为40.44平方米，销售价格为106949元。协议签订后，原告按照购房协议的约定交付了房款，被告于2004年12月16日交付了房屋，之后原告一直同第三人辛艳茹（原告二儿媳）及家人在该房居住。2013年10月份原告在交纳供热费时发现，原告所住房产的产权人为第三人辛艳茹。此后，原告多次找到被告单位，要求被告说明此事，并将房产登记到原告名下，但被告不但没有给出合理解释，也没有将原告房产登记到原告名下，被告在原告不知情的情况下，将房产变更到第三人名下，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。为此原告诉至人民法院，请求法院判令：1、被告协助原告将香坊区房产登记到原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：该房产于2004年已经交付给原告，且应原告申请，将该购房权利变更至其子李祥东名下，说明原告在2004年就知道其权利被侵犯，本案已经超过诉讼时效，请求法院驳回其诉请。第三人辩称：不同意原告诉讼请求，原告在诉状中所陈述事实均属实，第三人予以认可。2004年11月份办理房屋进户手续时，当时询问原告该房产进户需要补缴购房款34287元，原告告诉第三人说其没有这笔钱，所以第三人及原告儿子李祥东出资补缴了该笔房款。当时为报销房产包烧费就把房产更名至原告儿子李祥东（系第三人丈夫）名下。当时在补缴该笔房款时原告在北京，当时第三人及配偶李祥东书写了申请书一份，李秀琴在该申请书上签字，其他“赵玉兰、李祥滨、李秀香、李祥东”签名均为第三人书写，该份申请书中五个签名上的指纹，其中李祥东指纹是李祥东本人按的，其余四枚指纹为第三人及李祥东共同按的。第三人拿着这张申请书到被告建成集团处办理了更名手续。当时第三人认为第三人及李祥东同原告生活时间较长，认为原告在将来也会将房产给第三人夫妇，所以就办理了房产更名。当时除同李秀琴进行过协商外，其他家庭成员均没有通知。此后因李祥东在原单位买断工龄所以就没有继续报销包烧费了，于是在2010年第三人与李祥东到房产登记部门将该房屋过户到第三人名下。原因是第三人尚有工作单位可以继续报销该房产的报包烧费。原告为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、住宅房屋货币拆迁补偿协议书一份，证明原、被告之间存在住宅房屋补偿安置关系；证据二、购房协议一份，证明原、被告之间存在购房合同关系；证据三、证人李某某出庭证词1份，证明1、原告去年才知道该房产变更至第三人辛艳茹名下；2、用于将房产更名至李祥东名下的申请书不是家庭人员签字形成的，系伪造材料。被告建成集团为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、搬迁验收单、住房货币拆迁补偿协议书各一份，证明原、被告就原告私产房拆迁达成的货币补偿协议；证据二、购房协议、申请书、李祥东、赵玉兰身份证复印件各一份，证明原、被告签订购房协议后被告根据申请将其购房权利让度给其子李祥东；证据三、2003年12月23日、2004年12月7日单位往来资金往来结算票据及2006年12月25日不动产统一发票，证明根据申请被告人将房产更名到李祥东名下。第三人为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、入户通知单一份，证明诉争房产是由第三人及李祥东出资购买的；证据二、黑龙江省销售不动产发票一张，证明诉争房产是由第三人及李祥东出资购买的；证据三、票据6张，证明有关诉争房产各项费用均为第三人及案外人李祥东缴纳。上述证据经当庭质证，对原告所举证据，被告建成集团对证据一、二均无异议；对证据三证人证言真实性无异议，对证明问题有异议，证人作某某的居民，应当知道该房产2004年即已进户并变更到李祥东名下，故证人所述去年交包烧费才知道房产被更名是不属实的。第三人对证据一、二均无异议；对证据三证人所述事实无异议，认为证人与第三人之间有矛盾，所以认为该证人证言不应被采信。对被告建成集团所举证据，原告对证据一无异议；对证据二中购房协议、李祥东、赵玉兰身份证复印件的真实性无异议，但赵玉兰的身份证是当时为办理相关手续在原告去北京前留给李祥东的，并不是出于原告本意让李祥东办理更名过户，对申请书有异议，因第三人辛艳茹自认，该申请书是由辛艳茹本人及其案外人李祥东共同书写的。并非家庭人员签字形成的。效力存在瑕疵申请书系伪造，应确认该申请书无效。另外对证据三中领导签字及领导签字时间申请书当中记载的时间以及相关票据的形成时间有异议，申请书显示时间为12月30日，领导签字时间及票据时间均为12月7日。正常程序应该是申请书时间在先，领导签字及票据时间在后，但在被告所提交的证据当中上述时间顺序刚好相反，原告认为被告与案外人李祥东在办理房产更名手续过程中存在恶意串通行为；对证据三真实性无异议，但对证明问题有异议，购房后购房款收据应该在原告手中但事实上是案外人李祥东及第三人拿着赵玉兰的购房款收据去办理的房产更名手续，认为是有无处分权人处分权利人财产，该行为应属效力待定行为，现权利人明确提出拒绝追认，故应属无效行为，故被告应依照原购房协议继续向原告履行办理房屋产权手续的义务。第三人对证据一无异议；对证据二无异议，第三人认可该申请书是由第三人及案外人李祥东书写的，当时除通知李秀琴外未通知其他家庭成员；对证据三无异议。对第三人所举证据，原告对证据一有异议，该入户通知单上曾有赵玉兰的名字但被改为李祥东名字，应该是根据第三人及李祥东提交的申请书进行变更，而申请书现已经第三人自认系伪造，所以入户通知单的形成基础有瑕疵，此入户通知单不能作为变更房产权属的依据；对证据二质证意见同证据一；对证据三真实性无异议，但对证明问题有异议，不能简单认为由谁交钱房产产权就应该属于谁。当时原告只是委托李祥东及第三人办理相关手续，但并不是同意将房产产权过户给李祥东或第三人。被告对证据一、二、三均无异议。经审理查明，本院确定如下事实：案外人李祥东为本案原告赵玉兰的二儿子，第三人辛艳茹为本案原告赵玉兰的二儿媳。2003年被告建成集团作为拆迁人，在珠江小区地段实施拆迁，原告赵玉兰系原珠江小区居民，经双方协商，原、被告于2003年签订了《住宅房屋货币拆迁补偿协议书》，协议约定原告应于2003年12月16日前完成搬迁，被告向原告支付拆迁补偿款71762元。之后2003年12月23日原告赵玉兰与被告建成集团签订《购房协议》，协议中约定原告以拆迁置换的形式购买被告开发改造的位于南直路与珠江路交汇处的房产，使用面积为40.44平方米，销售价格为106949元。协议签订后，原告按照购房协议的约定交付了房款，被告于2004年12月16日交付了房屋，之后原告一直同第三人辛艳茹（原告二儿媳）及家人在该房居住。原告在诉状中所陈述事实均属实，第三人亦予以认可。2004年11月份办理房屋进户手续时，需要补缴购房款27284元，第三辛艳茹及原告儿子李祥东出资补缴了该笔房款，同时为报销房产包烧费就把房产更名至原告儿子李祥东（系第三人丈夫）名下。当时在补缴该笔房款时原告在北京，当时第三人及配偶李祥东书写了申请书一份，李秀琴在该申请书上签字，其他“赵玉兰、李祥滨、李秀香、李祥东”签名均为第三人辛艳茹书写，该份申请书中五个签名上的指纹，其中李祥东指纹是李祥东本人按的，其余四枚指纹为第三人及李祥东共同按的。第三人拿着这张申请书到被告建成集团处办理了更名手续。以上事实在庭审时得到原告方和第三人的共同承认。此后因李祥东在原单位买断工龄所以就没有继续报销包烧费了，于是在2010年第三人辛艳茹与李祥东到房产登记部门将该房屋过户到第三人辛艳茹名下，原因是第三人辛艳茹尚有工作单位可以继续报销该房产的报包烧费。法庭辩论终结后，原告将其诉讼请求第一项变更为：要求确认被告建成集团将购房权由原告变更为案外人李祥东的行为无效。被告建成集团及第三人辛艳茹均不同意原告变更诉讼请求。本院认为：原告作为被拆迁房产的实际权利人，应由其享有办理房屋拆迁补偿、取得回迁房产等权利。案外人李祥东及第三人辛艳茹在被拆迁房产的形成过程中有过出资及修造行为，其可以在房屋进行拆迁补偿时对拆迁补偿款主张权利，如其要求取得该房产的物权，则应获得原告的允许。案外人李祥东在原告及其他家庭成员不知情的情况下伪造了申请书，并据此办理了购房权的变更手续，该行为系以《申请书》这种合法形式掩盖了获取本应属于原告房产的非法目的，故该申请变更购房权的民事行为无效。但该民事行为的无效，并不能直接导致行政机关的具体行政行为无效，原告可向相应行政机关提起诉讼要求撤销发放给本案第三人的房屋产权证，然后再依法办理新的房屋产权证。且根据原告的诉讼请求来看，其请求实际上是要求行政机关作出新的具体行政行为，该请求属于行政法调整范畴，不属于民法调整范畴，故原告提出的新的诉讼请求内容与其原诉讼请求内容属不同性质的法律关系，故其变更诉讼请求的时间不受举证期限的限制，对于其变更诉讼请求的申请，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：被告哈尔滨建成集团有限公司将购房权人由原告赵玉兰变更为案外人李祥东的行为无效。案件受理费100元（原告已预交），由被告哈尔滨建成集团有限公司承担，于判决生效后立即给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　姚　冰人民陪审员　　万淑珍人民陪审员　　刘晓晖二〇一五年六月一日书　记　员　　王　雪百度搜索“”