（2015）鄂西陵民初字第00067号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-17
案件名称
宜昌市鑫润汽车销售有限责任公司与宜昌市宜洋汽车后市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市西陵区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌市鑫润汽车销售有限责任公司,宜昌市宜洋汽车后市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十六条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十三条第一款，第十二条第一款
全文
湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂西陵民初字第00067号原告宜昌市鑫润汽车销售有限责任公司（以下简称鑫润汽车公司）。法定代表人丁仕兵，该公司总经理。委托代理人郑祥红，湖北旭晟律师事务所律师。特别授权代理被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司（以下简称宜洋汽车公司）。法定代表人杨坚林，该公司董事长。委托代理人曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理原告鑫润汽车公司诉被告宜洋汽车公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，2015年2月12日原告鑫润汽车公司申请鉴定，2015年4月7日宜昌市物价局价格认证中心作出《价格鉴定意见书》。本院依法适用简易程序，由审判员李敏独任审理，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告鑫润汽车公司的委托代理人郑祥红，被告宜洋汽车公司的委托代理人曹湘宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫润汽车公司诉称，2009年4月，原告和被告签订房屋租赁合后，投入110万元对租赁的476平米的展厅（合同期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止）和1024平米售后、维修车间（合同期限自2009年4月30日起至2014年4月29日止）的进行了装修。2014年3月10日原告签订装修合同，约定投入649157元对租赁的1024平米作为售后和维修车间的地方，在原已装修基础上进行升级装修。当装修队伍进场施工时，2014年4月6日被告突然书面通知原告，称合同到期不再续约，要求腾退。原告立即通知装修队伍停工，并找被告要求解决赔偿损失等事宜，被告答复整个B3所有的商户合同都要解除，对于赔偿事宜将一并解决。原告于2014年5月初将展厅和售后服务车间的钥匙交给了被告。后原告和装修方对2014年4月4日前装修的部分经过双方决算，共应支付装修费278777.21元。2014年6月11日被告书面通知原告，称为了市场发展，对所有商户不再续签，要求所有商户在补偿装修残值并提供场地经营和搬离市场赔偿装修费用两种选择，原告经过考虑后通知被告，决定选择第二种方案，也就是搬离市场，由被告赔偿装修损失。双方对赔偿数额未达成协议。2014年10月被告将收回的1024平米的车间的出租给另外的商户进行汽车维修经营。故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告房屋装修损失费318656元。2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原、被告于2009年4月30日签订1024平方米售后及维修厂的租赁合同，合同期限自2009年4月30日至2014年4月29日。该合同已经履行完毕，至今原告仍欠被告物业费及租金。2010年1月14日原被告再次签订476平方米展厅租赁合同一份，原告承租被告第110、111、112号商铺用于品牌汽车销售，合同期限为2010年1月1日至2014年12月31日，但原告于2015年5月提前主动将展厅钥匙交由被告，表明不再承租展厅，被告表示同意。原被告实际已经达成口头协商解除该合同。故原告的请求与法无据，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2009年4月，宜洋汽车公司（出租方、甲方）与鑫润汽车公司（承租方、乙方）签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方座落于宜洋汽车后市场内物业，租赁期限为2009年4月30日至2014年4月29日，用于品牌汽车维修，租赁面积为1024平方米（B3区），租金按每月11元／平方米（含物业管理费），一年合计租金135168元。经甲方书面同意，乙方有对承租的场地和库房进行装修的权利。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知甲方。如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。承租期满，乙方需要续租的，应提前一个月以书面形式向甲方提出申请。2010年1月14日，宜洋汽车公司（出租方、甲方）与鑫润汽车公司（承租方、乙方）再次签订《租赁合同》一份，乙方承租甲方B1区市场B1-000110、B1-000111、B1-000112商铺，用于品牌汽车销售，面积为476平方米，租赁期限为2010年1月1日至2014年12月31日，租金按每月26元／平方米，支付方式为三个月37128元一次性给甲方，先交后用。甲方逾期交付场地或乙方逾期交付租金，均应向对方支付违约金30元／天。经甲方书面同意，乙方有对承租的场地和库房进行装修的权利。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知甲方。如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。承租期满，乙方需要续租的，应提前一个月以书面形式向甲方提出申请。2014年4月4日，宜洋汽车公司以《通知书》的方式，通知鑫润汽车公司“按照我们2009年4月30日签订的《宜洋汽车后市场进场经营合同》，你的租赁期在2014年4月29日到期后不再续约。2014年4月30日前腾退承租的商铺”。2014年6月21日，宜洋汽车公司以《通知》的方式，通知B3区商户合约到期后不再续签。若愿意留在宜洋继续经营两种补偿方式进行选择1、1）、与市场结清租金的前提下，市场赔偿其前期装修的剩余价值，赔偿金额按装修发票进行核算，也可由第三方专业机构进行剩余价值的核算评估。2）、与市场结清租金前提下，B3改造工期内免费提供B4三楼场地供其正常经营，但不赔偿前期装修损失。2、若无意向留在宜洋经营，并在规定时间内搬离市场并结清应缴纳租金金额的商户，市场赔偿其前期装修的剩余价值，赔偿金额按装修发票进行核算，也可由第三方专业机构进行剩余价值的核算评估。鑫润汽车公司在承租上述商铺后，于2009年投入装修用于经营，2014年3月准备对展厅进行升级装修，并于2014年3月10日与覃万宝签订《装修合同》一份，约定由覃万宝承接展厅B1110-112和维修车间B3区二楼施工面积约1500平方米的装修，开工日期2014年3月16日，竣工日期2014年5月16日。原告收到上述通知后，通知装修施工方停止了装修，2014年7月30日与覃万宝签订《决算书》，确认装修决算总价款278777元。2014年4月底，鑫润汽车公司将租赁到期的租赁面积1024平方米腾退交还宜洋汽车公司，同时原告陈述因承租的场地1024平方米用于售后维修服务按原告通知腾退后，租用的476平方米展厅于其经营已无实际实用意义，遂将合同约定的2014年12月31日到期的476平方米展厅于2014年5月初交还给了宜洋汽车公司。后和被告协商装修赔偿一事未果。2014年10月22日，宜洋汽车公司以鑫润汽车公司下欠上述租赁合同约定的租金诉至本院，（2014）鄂西陵民初字第1580号《民事判决书》判决：被告宜昌市鑫润汽车销售有限责任公司支付原告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司租金154563.2元，并赔偿违约金5000元。现判决书已发生法律效力。2015年2月12日，鑫润汽车公司申请对于2009年4月至2014年6月间租赁的宜昌市宜洋汽车后市场有限公司位于宜洋汽车后市场商铺476平方米（B1-000110、B1-000111、B1-000112）和1024平方米维修车间两次装修（2009年对476平米和1024平米进行装修，2014年3月对1024平米进行了二次装修）所投入的装修物截止2014年6月11日的现有价值进行司法鉴定，2015年4月7日宜昌市物价局价格认证中心作出《价格鉴定意见书》，结论：该商铺初次装修时间为2009年4月，重新装修时间为2014年3月。该商铺已转租给其他商家在经营，原装修的部分项目已被拆除。其中有一部分项目属于隐性工程，在认定过程中以当事人提供的资料会同双方相关人员通过现场勘察、核对来确定该标的物的具体工程量及辅助材料或相关设备的品牌、型号及数量，认定价格为313656元（其中1024平方米维修车间装修损失237102.1元，476平方米展厅装修损失76553.4元），原告支付鉴定费5000元。审理中，原告陈述被告将其腾退的承租物已出租于他人用于汽车经营，被告陈述已出租于他人用于经营。经本院组织调解，双方不能达成一致意见。上述事实，有原、被告营业执照及组织机构代码证、《租赁合同（车间）》、《租赁合同（展厅）》、《通知书》、《鉴定意见书》、《装修合同》、《决算书》等证据予以证明。本院认为：法律规定承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。剩余租赁期内装饰装修残值是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。对于承租人而言，在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当房屋租赁合同届满以后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经在租赁期限内使用完毕，即在房屋租赁合同期限届满后，附合的装饰装修物对于承租人已完全丧失了使用价值。但在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除房屋租赁合同时，由于合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值。基于上述，承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修的费用。因此，确定剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修的费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值，对于出租人和承租人都较为公平。本案中关于原告主张的租赁期限为2009年4月30日至2014年4月29日租赁面积为B3区1024平方米维修车间的装修补偿237102.1元，被告宜洋汽车公司作为出租人于2014年4月4日通知承租人鑫润汽车公司租赁期在2014年4月29日到期后不再续约，2014年4月30日前腾退承租的商铺，其作为出租方未在期满前一个月通知承租人不再续约到期腾退承租房屋必要的准备时间，而作为承租人鑫润汽车公司于2014年3月10日在租赁合同履行届满前一个月投入大规模升级装修，对其与出租方签订的租赁合同的期限是否延续亦缺乏自己相应的风险预知，双方对于合同的履约均有一定的过错。原告提出被告于2014年6月21日以通知形式对B3区腾退房屋及装修补偿所作出的告知系双方对装修补偿的约定，但此时原、被告已实际终止合同的履行，且鑫润汽车公司此时亦未结清其应缴纳的租金，故本案的出租方与承租方对2014年4月29日租赁合同届满时附合的装饰装修物的价值损失均有一定的过错，从公平处理原则，被告即出租方应对承租人一定的装修补偿。该费用计算为237102.1元／60月×1月即3951.70元。关于原告主张的租赁期限为2010年1月1日至2014年12月31日租赁面积为476平方米展厅的装修补偿76553.4元，原告所述因承租的1024平方米的维修车间的租赁合同届满，租期于2014年12月31日届满的展厅的使用失去了现实使用意义，于2014年5月提前腾退房屋，本院考虑原告经营车辆销售的实际情况，酌情支持2014年5月至2014年12月期间原告剩余租赁期内附合的装饰装修物的损失，计算为76553.4元／60月×8月为10207.12元。上述两项合计14158.82元。综上所述，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（三）项、第十二条规定，判决如下：一、被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司赔偿原告宜昌市鑫润汽车销售有限责任公司装修损失14158.82元二、驳回原告宜昌市鑫润汽车销售有限责任公司其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6982元（原告宜昌市鑫润汽车销售有限责任公司已预交），按简易程序减半收取3491元、鉴定费5000元，共计8491无，由原告负担6800元，被告宜昌市宜洋汽车后市场公司负担1691元。双方负担的诉讼费在履行上述判决时一并抵扣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 李敏二〇一五年六月一日书记员 陶易 来自