（2015）锦民终字第00180号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-16
案件名称
上诉人锦州市房屋管理处与被上诉人王凤祥房屋租赁纠纷一案二审判决书
法院
辽宁省锦州市中级人民法院
所属地区
辽宁省锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
锦州市房屋管理处,王凤祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锦民终字第00180号上诉人（原审被告、反诉原告）锦州市房屋管理处，住所地锦州市凌河区。法定代表人周涛，该处处长。委托代理人张宏军，该处法律顾问。委托代理人周晓红，该处房管员。被上诉人（原审原告、反诉被告）王凤祥，男，1947年10月20日出生，汉族，退休工人，现住锦州市古塔区。上诉人锦州市房屋管理处因与被上诉人王凤祥房屋租赁纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2009）凌河民一初字第00826号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州市房屋管理处委托代理人张宏军、周晓红，被上诉人王凤祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，1985年锦州锅炉厂分给原告王凤祥一户坐落于锦州市凌河区文兴里20-25号楼房，并发给其锦州锅炉厂职工住房房产证一本。锦州锅炉厂于1986年6月将该楼房交给被告锦州市房屋管理处管理。当时租金为6.72元／月。从1986年7月开始，原告向被告缴纳房租至1986年9月。后因房屋楼顶漏雨，窗户不结实，楼房主体墙渗水等报修问题与被告发生纠纷。并从1986年10月开始未向被告缴纳房租。期间原告因更换其居住的铝合金窗户支付2523元，楼顶防水支付2454元，抹楼主体墙支付252元，维修门支付220元，维修地面支付787.50元，合计6236.50元。又查明：反诉被告王凤祥从1986年10月至2009年6月共拖欠反诉原告锦州市房屋管理处房租金9637.93元。再查明，被告锦州市房屋管理处从1997年开始陆续对包括原告所居住的楼房进行维修。原审法院认为，原告（反诉被告）承租被告的楼房，房屋顶部漏雨，楼房主体四周墙壁渗水，原告自行维修，同时原告拖欠被告（反诉原告）房租金及被告自1997年后维修过原告所居住楼房的客观事实存在。被告（反诉原告）作为出租人有对出租物履行维修的义务，原告在被告未履行维修楼房时自行出资维修楼房，其维修费用应由被告承担。故对于原告要求被告承担楼房维修费诉讼请求予以支持。反诉被告作为楼房承租人租住反诉原告的楼房应有按照约定期限履行支付房租金义务，现反诉被告拖欠房屋租金应承担违约责任，考虑反诉被告拖欠房租金有反诉原告未履行维修义务的因素，故对其主张的滞纳金的请求不予支持。综上，对于原告及反诉原告诉讼请求中之合理部分予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告锦州市房屋管理处（反诉原告）与本判决生效后十日内，给付原告王凤祥（反诉被告）楼房维修费6236.50元；二、驳回原告王凤祥其他诉讼请求；三、反诉被告王凤祥（原告）于本判决生效后十日内给付反诉原告锦州市房屋管理处（被告）房租金9637.92元。四、驳回反诉原告锦州市房屋管理处的其他诉讼请求。上述判决一、三项相折抵，反诉被告王凤祥应在判决生效后给付反诉原告锦州市房屋管理处2835.08元。如未按判决指定的期间履行给付金义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由被告承担；反诉费550元，由反诉原告负担450元，反诉被告负担100元。宣判后，锦州市房屋管理处不服，向本院提起上诉称，一审判决按被上诉人自己写的“维修费用明细表”，判决上诉人给付被上诉人6236.50元的维修费不当，被上诉人没有证据证明支付了上述维修费用，被上诉人自行更换铝合金窗户费用，不应由上诉人承担。按照《辽宁省城镇房屋管理暂行条例》和锦州市贯彻该条例的实施细则，应当判决被上诉人给付拖欠房租金的滞纳金，请求二审法院撤销一审判决的一、四项，判决被上诉人王凤祥给付拖欠房租金的滞纳金23836.77元，本案诉讼费，邮寄费由被上诉人承担。被上诉人王凤祥答辩称，出租人未履行维修义务，承租人自行维修，维修费用应由出租人承担。原审法院判决上诉人给付被上诉人自行维修费用正确。关于滞纳金是基于违约事实而承担的法律后果，我交房租是我的义务，在对方不履行维修义务的情况下，我不交房费是行使不安抗辩权，所以不应在支付滞纳金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实属实，本院予以认定。本院认为，被上诉人王凤祥承租上诉人锦州市房屋管理处的楼房，房屋顶部漏水，楼房主体四周墙壁渗水，上诉人作为出租人有对出租的房屋履行维修的义务，被上诉人在上诉人未履行楼房维修义务的情况下自行出资维修，其维修费用应由上诉人承担。原判对于被上诉人要求上诉人承担楼房维修费用的诉讼请求予以支持是正确的。上诉人上诉称没有证据证明被上诉人支付了维修费用，被上诉人自行更换铝合金窗户费用，不应由上诉人承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付拖欠房租金，因被上诉人未履行维修义务，原判对上诉人主张滞纳金的请求不予支持是正确的，上诉人上诉请求被上诉人给付滞纳金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人锦州房屋管理处负担。本判决为终审判决。审 判 长 于开升审 判 员 李长奇代理审判员 张昱凯二〇一五年六月一日书 记 员 潘 瑜