（2014）栖迈民初字第789号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-09-30

案件名称

原告杨荣刚与被告吴静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨荣刚,吴静

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖迈民初字第789号原告杨荣刚，男，1969年6月26日生，汉族。委托代理人薛白，男，汉族。委托代理人徐昌明，男，汉族。被告吴静，女，1974年1月1日生，汉族。原告杨荣刚与被告吴静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告杨荣刚的委托代理人徐昌明到庭参加诉讼。被告吴静经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨荣刚诉称，2013年11月26日，被告以房屋出租为由，收取原告租金60000元，双方签订了房屋租赁合同，被告提供身份证、户口簿、房产证等相关资料。合同中约定，被告违约解除合同应当退还原告租金并支付租金总额10%作为违约金。被告收取原告租金60000元后，一直未向原告交付房屋。诉讼请求：1、被告将涉案房屋交付给原告使用；2、诉讼费用由被告负担。被告吴静未作答辩，也未参加本院庭审。经审理查明，2013年11月26日，原告杨荣刚（乙方）与被告吴静（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：吴静将座落于栖霞区某某村XX号XX幢负X层XX的房屋出租给杨荣刚使用，该房建筑面积462.8平方米，租期自2013年11月26日至2018年11月25日止。合同第三条关于租金及支付方式约定：租金在签订合同时一次性全部支付，共计人民币60000元。合同第八条关于违约责任约定：甲方因违反合同约定而解除合同的，应退还乙方租金并支付租金总额10%的违约金。签约当日，杨荣刚通过银行转账方式向吴静支付租金60000元。2014年12月9日，杨荣刚以吴静一直未向其交付房屋为由诉至本院要求处理。另查明，涉案房屋系由吴静与吴猛、吴晓军、吴正堂、谢素珍共有。以上事实，有当事人陈述、租赁合同、转账凭证、房屋登记簿予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同依法成立并有效。依据合同法规定，继续履行是合同履行不符合约定的救济方式之一，但非唯一方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(三)项规定的“债权人在合理期限内未要求履行”，可以根据该期间是否有利于及时形成稳定的权利义务关系来进行判断。本案中，杨荣刚租赁房屋虽有其特定用途，但签约后长达一年多的时间内未催告对方履行，可以认为租赁房屋的交付使用并非其实现合同权利的必需方式。原、被告签约至今，房屋的占有状况也处于不确定的状态，该段期限之长足以发生占有事实的变化使得交付房屋难以实现。而同时，原、被告在合同中对违约责任有明确约定，杨荣刚也可通过请求赔偿损失等方式维护权益，相比较于继续履行合同既可弥补损失且易于实现，符合法律规定及履行效益。综上，考虑合同履行情况、预期利益、权利义务确定性等综合因素，杨荣刚诉请履行合同超出了法律规定的合理期限，本院不予支持。吴静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨荣刚的诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，计640元，由原告杨荣刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　虞爱娟人民陪审员　　岳永俊人民陪审员　　葛秀芳二〇一五年六月一日书　记　员　　王　颖 微信公众号“”