（2015）深中法房终字第672号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-07-28

案件名称

翁谦益、龚花林与深圳市冠华城物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

翁谦益,龚花林,深圳市冠华城物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第四十二条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第672号上诉人（原审被告）：翁谦益。上诉人（原审被告）：龚花林。被上诉人（原审原告）：深圳市冠华城物业管理有限公司。上诉人翁谦益、龚花林因与被上诉人深圳市冠华城物业管理有限公司（以下简称冠华城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：（一）物业管理合同的签订时间：2006年11月4日，冠华城物业公司与翁谦益签订《前期物业管理协议》。（二）小区位置和名称：深圳市龙华新区大浪街道桂冠华庭小区，该小区未成立业主委员会。（三）物业管理合同约定的管理期限：自桂冠华庭小区公告入伙之日起到业主委员会成立并与与物业管理企业签订《物业管理委托合同》之日止。（四）物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金标准：前期物业管理合同约定高层物业管理费为1.5元平方米，于2012年4月份调整为1.9元／平方米／月，本体维修基金为0.25元／平方米／月。翁谦益、龚花林对冠华城物业公司擅自上调物业管理费不予认可，拒绝按照上述标准缴纳管理费。但翁谦益、龚花林曾要求按照1.5元／平方米／月的标准缴纳拖欠的物业管理费，而冠华城物业公司拒绝收取。对此，冠华城物业公司表示因翁谦益、龚花林未按1.9元／平方米／月的标准缴纳，故冠华城物业公司无法收取费用。（五）物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金的缴纳日期：每月10日之前缴纳当月物业管理费及其他相关费用。（六）物业管理合同约定的拖欠物业管理费、本体维修基金违约金标准：从次月1日起按每日万分之五的标准支付。（七）物业管理公司的资质：三级物业管理资质。（八）业主房产位置：深圳市龙华新区大浪街道桂冠华庭紫荆苑3栋玫瑰苑501。（九）业主取得房产产权日期：2007年8月22日取得涉案房地产的产权，房地产权证号码为深房地字第50002875**号。（十）房产用途：住宅。（十一）房产建筑面积：94.47平方米。（十二）业主每月应缴纳物业管理费、本体维修基金数额：每月应缴纳的物业管理费为179.5元（94.47平方米×1.9元／平方米），本体维修基金每月23.6元（94.47平方米×0.25元／平方米）。（十三）业主拖欠物业管理费、本体维修基金期间：因冠华城物业公司起诉，翁谦益、龚花林于2014年8月10日向冠华城物业公司支付了10279元，付清了此前拖欠的物业管理费、本体维修基金及水电费，故冠华城物业公司主张翁谦益、龚花林尚拖欠2014年9月至2014年10月的物业管理费。（十四）业主拖欠物业管理费、本体维修基金数额：冠华城物业公司主张翁谦益、龚花林拖欠2014年9月至2014年10月期间的物业管理费为405元，翁谦益、龚花林确认未缴纳上述期间的费用。冠华城物业公司在一审的诉讼请求为：1、翁谦益、龚花林向冠华城物业公司支付2012年7月至2014年8月期间拖欠的物业管理费4667元、水电费4998.6元和本体维修基金613.6元，违约滞纳金1917.74元，合计12196.94元；2、翁谦益、龚花林承担本案诉讼费用。冠华城物业公司于一审第二次庭审时变更其第1项诉讼请求为：翁谦益、龚花林向冠华城物业公司支付2014年9月至10月的物业管理费405元及2012年7月至2014年8月期间拖欠物业管理费的违约滞纳金1917.74元。一审法院认为：冠华城物业公司于2012年4月上调物业管理费收费标准，系经小区过半数业主同意，并报政府主管部门审批。冠华城物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，翁谦益、龚花林作为该小区的业主，应依照双方约定向冠华城物业公司缴纳物业管理费。按照物业管理费的收费标准179.5元／月计算，翁谦益、龚花林拖欠2014年9月至2014年10月期间的物业管理费的金额为359元（179.5元／月×2个月）。翁谦益、龚花林于2014年8月10日向冠华城物业公司付清了此前拖欠的物业管理费、本体维修基金及水电费，但仍应缴纳拖欠上述费用的违约金。违约金按每日万分之五的标准计算，自每月应付款之次月1日起计算至实际付清之日止，即2012年7月的物业管理费和本体维修金的违约金，应以315.67元（物业管理费278.96元＋本体维修基金36.71元）为基数，按每日万分之五的标准自2012年8月1日起计算至2014年8月10日；2012年8月的物业管理费和本体维修金的违约金，应以315.67元为基数，按每日万分之五的标准自2012年9月1日起计算至2014年8月10日；2012年9月的物业管理费和本体维修金的违约金，应以315.67元为基数，按每日万分之五的标准自2012年10月1日起计算至2014年8月10日；之后的滞纳金以此类推。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、翁谦益、龚花林应于一审判决生效之日起三日内向深圳市冠华城物业管理有限公司支付2014年9月至2014年10月期间的物业管理费359元；二、翁谦益、龚花林应于一审判决生效之日起三日内向深圳市冠华城物业管理有限公司支付拖欠2012年7月至2014年8月的物业管理费及本体维修基金的违约金（2012年7月的物业管理费和本体维修金的违约金，应以315.67元为基数，按每日万分之五的标准自2012年8月1日起计算至2014年8月10日；2012年8月的物业管理费和本体维修金的违约金，应以315.67元为基数，按每日万分之五的标准自2012年9月1日起计算至2014年8月10日；2012年9月的物业管理费和本体维修金的违约金，应以315.67元为基数，按每日万分之五的标准自2012年10月1日起计算至2014年8月10日；之后的违约金以此类推）；三、驳回深圳市冠华城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费52元，由深圳市冠华城物业管理有限公司承担。翁谦益、龚花林不服一审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定事实不清。翁谦益、龚花林多次积极主动到冠华城物业公司桂冠华庭管理处财务室交纳物业服务费、水电费、本体维修基金，但冠华城物业公司均拒绝接收，有录音为证。因此，翁谦益、龚花林并未违约，冠华城物业公司无理拒收翁谦益、龚花林交来的上述费用后，又要求翁谦益、龚花林支付违约金是没有依据的。（二）一审判决漏判诉求。2012年7月21日，冠华城物业公司以分摊损耗为由，在没有任何证据，也未与翁谦益、龚花林协商的情况下，擅自将翁谦益、龚花林用电计价标准自2012年7月1日起，在已提高了0.037元／千瓦时的基础上每度电再额外增加0.083元／千瓦时。根据《广东省物价局粤价（2012）135号《关于执行居民阶梯电价有关问题的通知》规定，未“一户一表”的合表居民用户电价水平统一提高0.037元／千瓦时，并无再额外增加0.083元／千瓦时的相关规定。冠华城物业公司的要求于法无据、于理不通。但是，冠华城物业公司的此项错误的诉求，一审竟然不予以理会，没有作出公正判决，让翁谦益、龚花林与冠华城物业公司双方纠缠不清。（三）一审判决依据的证据是无效证据，且适用法律错误。2012年3月27日，冠华城物业公司在没有任何有效证据，也未与翁谦益、龚花林协商的情况下，擅自将翁谦益、龚花林物业费计价标准自2012年4月1日起，由原来的1.5元／平方米提高到1.9元／平方米。《广东省物业管理条例》第四十四条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定”。也即物业费的收费标准是由物业服务合同的签约主体约定的。2006年11月4日，冠华城物业公司与翁谦益、龚花林签订了《前期物业管理协议》。该协议第4.1.1条约定物业服务费收费标准为1.5元／平方米。除此之外，双方没有任何有效的文件对此作过更改。《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。物业服务公司需要提高物业服务费的收费标准，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。冠华城物业公司提供的《宝安区物业小区调整物业服务收费标准审批表》（复印件）号称“户数及面积均超过50%的通过率”，但却无法提供相关证据。一审判决在处理这个问题上出现了如下几个错误：1、是否同意提高物业服务费收费标准的依据是业主大会的决议，而不是某些部门的审批表。因为这些所谓的审批未必经过严格的审查程序，冠华城物业公司是否提交了“业主大会的决议”无从知晓。即便提交了，决议上签字人的身份又未经查实。翁谦益、龚花林在小区作过调查，没有开过此类业主大会，没有业主签过此项决议。此前，一审法院（2014）深宝法民三初字第37号案中，当时审理的法官就不采信审批表的效力，但又考虑到判决物业公司败诉会对物业行业产生不利后果，就花了一个小时强逼冠华城物业公司撤诉。2、冠华城物业公司提供的此份复议的审批表为无效证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条明确列举了不能单独作为认定案件事实的依据的五种情形，其中包括“无法与原件、原物核对的复印件、复制品”。据此，翁谦益、龚花林请求本院判令：1、撤销一审判决第一、二项；2、冠华城物业公司承担本案诉讼费用。冠华城物业公司答辩称：（一）2012年4月上调物业管理费收费标准，系经小区过半数业主同意，并报政府主管部门审批。冠华城物业公司为小区提供物业管理服务，小区业主应当按照调整后的标准交纳物业服务费，否则应按约支付违约金。（二）本案不涉及电费分摊损耗的问题，一审不存在漏判。（三）2012年4月，小区尚未成立业主委员会，根据市物价局、市国土资源和房产管理局有关调价和审批程序的规定：未成立业委会需调整物业服务费标准的小区以物业项目为申请单位，由物业服务企业向街道办提交申请；街道办指导社区工作站或居委会对业主表决结果进行核查；过半数业主同意后，报区物业管理主管部门审批，经核准后报区物价部门备案；备案后，调价标准及审批表在小区进行张贴公示。冠华城物业公司的程序合理合法，涉案调价审批表真实有效。经审理查明：（一）冠华城物业公司为证明其调整物业服务费收费标准经过主管部门批准，在一审时提交了一份《宝安区物业小区调整物业服务收费标准审批表》的复印件。该审批表复印件中：1、冠华城物业公司称：小区总户数为388户，总商住面积为39857平方米，书面同意调整物业管理费收取标准的户数为205户，通过率为52.5%，同意户面积为20184.47平方米，通过率为50.4%。2、深圳市宝安区大浪街道同胜社区工作站在该审批表中签注“情况属实”并加盖了印章。3、深圳市宝安区大浪街道办事处在该审批表中签注“同意”并加盖了印章。（二）涉案《前期物业管理协议》第四条中约定，（物业管理服务费）收费标准如有变动，按市主管部门批复执行。（三）翁谦益、龚花林主张其多次按原合同标准向冠华城物业公司交纳物业管理费用而被拒收。冠华城物业公司对此在本案一、二审中均确认系因翁谦益、龚花林未按调整后的计费标准交纳，故其财务人员没有收取。（四）一审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，冠华城物业公司为证明物管费调整已经全体业主讨论通过和主管部门批准而提交的《宝安区物业小区调整物业服务收费标准审批表》系复印件，且无物业管理行政主管部门的审核意见及印章，其另提交的载有收费项目及标准的《桂冠华庭管理处物业管理服务收费公示栏》中亦无物业管理及物价管理主管部门的印章。至本判决作出前，冠华城物业公司此外既未提供主管部门批准调整收费标准的批复材料，也未申请人民法院就有关事项向行政主管部门调查取证，故仅本案现有证据不能证明物管费计费标准调整已经全体业主讨论通过并经主管部门批准，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，依法应由冠华城物业公司自行承担举证不能的不利后果。据此，冠华城物业公司本案主张按调整后的1.9元／平方米的标准支付物管费，缺乏合同及法律依据。鉴于双方当事人已在一审确认尚未支付2014年9至10月的物管费，故翁谦益、龚花林应向冠华城物业公司支付该期间的物管费283.41元（1.5元／平方米×94.47平方米×2）。本案中，翁谦益、龚花林主张其曾多次按原合同标准向冠华城物业公司交纳物业管理费用而该公司拒收，冠华城物业公司在两审中对此事实亦无异议，故冠华城物业公司未按期收取物管费用系其自身行为所致，其关于支付截止至2014年8月的违约滞纳金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实有误，导致适用法律亦有错误，依法应予相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第859号民事判决第一项为：翁谦益、龚花林应于本判决生效之日起三日内向深圳市冠华城物业管理有限公司支付2014年9月至2014年10月期间的物业管理费283.41元；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第859号民事判决第二、三项；三、驳回深圳市冠华城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计102元，由深圳市冠华城物业管理有限公司承担90元，由翁谦益、龚花林承担12元。本判决为终审判决。审　判　长　邱　裕　华代理审判员　唐　　　　毅代理审判员　蔡　妍　婷二〇一五年六月一日书　记　员　邹俊辉（兼）关注公众号“”