（2015）一中民四终字第0046号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-11-25
案件名称
天津泰达万通房地产开发有限公司与田军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0046号上诉人（原审被告）田军。委托代理人胡纯秀，个体工商户。被上诉人（原审原告）天津泰达万通房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道200号（红桥区建设开发总公司办公楼606室）。法定代表人马军，职务董事长。委托代理人赵士锐，该公司员工。原审第三人天津群达商贸有限公司，住所地天津市滨海新区碧海鸿庭17号楼3门1402号。法定代表人段新光，经理。原审第三人段新光，男，1982年7月15日出生，汉族，天津群达商贸有限公司经理，住天津市塘沽区胡家园街欣美园98-1-601号。原审第三人李剑。委托代理人孙秋实，天津融蓝实业集团有限公司法务。上诉人田军因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2014）红民重字第0001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田军及其委托代理人胡纯秀，被上诉人天津泰达万通房地产开发有限公司的委托代理人赵士锐，原审第三人李剑的委托代理人孙秋实到庭参加诉讼。原审第三人天津群达商贸有限公司、段新光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告天津泰达万通房地产开发有限公司（以下简称泰达公司）诉称，原告与第三人天津群达商贸有限公司（原名称为天津滨海锐健体育产业投资管理顾问有限公司，以下简称群达公司）签订《租赁协议》，约定原告将其所有的尚都街20、22、24号商业用房出租给第三人群达公司，租赁房屋总面积为804.93平方米，租赁期限为60个月（自2010年9月30日至2015年9月29日），房屋交付日期为2010年9月30日。同时约定在第三人群达公司全部履行租赁协议的前提下，原告向其提供2个月的装修期及10个月的免租期，免租期后，2011年9月30日至2013年9月29日的租金标准为每日每平方米0.5元，每月租金12241.64元；2013年9月30日至2014年9月29日的租金标准为每日每平方米1元，每月租金24483.29元；2014年9月30日至2015年9月29日的租金标准为每日每平方米2元，每月租金48966.58元。第三人群达公司应在每季度最后一个自然月的最后一日前向原告预付下一个季度的租金，每迟延一日，按欠款总额的0.05%支付滞纳金，并约定其向原告交纳保证金58759.89元。租赁协议签订后，原告于2010年9月30日向第三人群达公司交付了租赁房屋，并向其收取了保证金58759.89元。2011年4月1日，原告与第三人群达公司及被告田军签订了《房屋租赁变更协议》，约定第三人群达公司将租赁房屋的承租权转让给被告田军，由被告自行负责自2011年4月1日起产生的租金和相关费用，并继续履行租赁协议中承租人的全部权利义务。协议签订后，被告田军取得了租赁房屋的使用权，并在上述房屋内经营天津市红桥区乐活健身中心。免租期届满后，被告未能依约向原告交纳租金。原告于2012年6月11日向其送达《通知函》以催缴租金，但被告至今仍未交纳任何款项。故原告诉至法院，请求法院判令：1.被告田军给付原告2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元以及至实际给付之日的滞纳金；2.解除原告与被告田军之间的《租赁协议》及《房屋租赁变更协议》；3.被告田军将尚都街20、22、24号商用物业返还给原告；4.被告田军向原告支付2012年6月30日至租赁协议解除日的租金以及至房屋返还日的房屋使用费（使用费的标准按照同期租金的标准给付）。诉讼费由被告承担。一审被告田军辩称，原告所述原、被告的合同关系以及合同签订情况属实。2011年4月1日原、被告及第三人签订的三方协议有效。但在合同履行过程中，因为涉诉房屋存在拆改，房屋消防设施不符合要求，违反了原告承诺的房屋交付条件，致使被告无法办理公司的营业执照，只能办理个体户的营业执照，因而无法与其他公司合作，影响正常经营，并且，被告经营一个月后还被红桥区公安分局消防处责令整改，被告找原告协商，没人给被告解决问题。被告在进驻一个半月之内都没有正常经营，后来又开始试经营到原告起诉前。被告因此遭受了巨大损失。此外，免租期以后，被告拿着原告的催缴函找过原告交租金，但因为原告管理混乱没有人收租，因此被告才未支付租金。综上，现被告不同意解除合同，不同意支付租金及腾出房屋。一审第三人群达公司以及一审第三人段新光未到庭应诉答辩。一审第三人李剑述称，2012年12月27日，原告与我签订了《天津市商品房买卖合同》三份，将涉诉房屋出售给我。我是涉诉房屋的现产权人。我同意原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区尚都街20号、22号、24号，其中20号房屋建筑面积为268.17平方米，22号房屋建筑面积为288.16平方米，24号房屋建筑面积为247平方米，房屋设计用途均为非居住，房屋所有权人原为原告泰达公司。2010年7月7日，原告泰达公司与第三人群达公司（原名称为“天津滨海锐健体育产业投资管理顾问有限公司”，法定代表人为第三人段新光）签订《租赁协议》，约定原告将涉诉房屋出租给第三人群达公司，租赁期限共60个月，自2010年9月30日至2015年9月29日，房屋交付日期为2010年9月30日。关于租金支付，协议约定，原告向第三人群达公司提供2个月的装修期（自2010年9月30日至2010年11月29日）以及10个月的免租期（自2010年11月30日至2011年9月29日），在以上期间内，第三人群达公司无需向原告支付租金，免租期后的租金标准为：2011年9月30日至2013年9月29日每日每平方米0.5元，每月租金12241.64元；2013年9月30日至2014年9月29日每日每平方米1元，每月租金24483.29元；2014年9月30日至2015年9月29日每日每平方米2元，每月租金48966.58元。第三人群达公司应在每季度的最后一日前向原告支付下一个季度的租金，每迟延一日应向原告支付其欠款总额0.05%的滞纳金，直至其全额支付了一切应付租金（包括滞纳金）。关于房屋改造所涉及的消防事项，该协议第7.7条约定：“如果承租人没有取得天津市消防局和出租人或其授权代理人的批准即进行工程或未经许可更改已经批准的设计蓝图，而给出租物业内的设计和出租物业内安装的消防设施的效果和消防能力造成不利影响的，承租人方应立即撤除建设工程中造成的不利影响的部分或根据天津市消防管理部门的要求增加烟雾探测器、洒水装置或其他消防装置，并承担相应费用。”关于合同解除，该协议第18.1条约定，在不影响本协议其他规定的情况下，如果承租人方实质性违反本协议中的任何条款或条件（包括违反本协议约定的向出租人方或物业服务公司支付租金、物业管理费等费用的义务、违反不得擅自转让转租的义务、装修义务、违反不得改变出租物业使用用途的义务等），或……且在收到出租人方的书面通知后7日内没有纠正上述违约，出租人方有权终止本协议，收回出租物业，没收保证金，并要求承租人方赔偿因承租人方违约而招致或遭受的任何损失，包括但不限于终止本协议时剩余租赁期限的租金。双方另约定协议签订时第三人应向原告交纳保证金58759.89元。《租赁协议》签订后，原告按照约定向第三人群达公司交付了涉诉房屋，第三人群达公司向原告缴纳了保证金58759.89元。2011年4月1日，原告与被告田军、第三人群达公司签订《房屋租赁变更协议》（以下简称《变更协议》），该协议第1至3条约定：《租赁协议》中的承租方由第三人群达公司变更为被告田军，被告田军继续履行《租赁协议》中承租人的全部权利义务，但第三人群达公司已经依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外。原告继续享有作为出租人的权利和承担出租方的义务。被告应当负责自2011年4月1日后产生的租金及相关费用。关于交房日期和交房条件，该协议第6条约定，第三人群达公司的交房日期为2011年4月1日。交房时应符合被告的要求，被告不得向第三人提出除达到租赁协议中约定的交房标准以外的条件，但被告、第三人自愿约定其他交房标准的，原告不承担任何责任。该协议第7条约定，原告为被告办理或变更合法经营的各种证照提供产权证明、场所使用证明等手续。如因原告未及时提供相关手续导致被告不能依法营业的，被告有权免交相应的租金和费用。《变更协议》签订后，第三人群达公司向被告交付了涉诉房屋，被告向第三人支付了保证金58759.89元。被告办理了字号为“天津市红桥区乐活健身中心”的个体工商户营业执照，开始在上述房屋内经营。《租赁协议》约定的装修期和免租期届满后，被告田军未向原告交纳租金。2012年6月11日，原告通过邮政特快专递向被告田军送达《通知函》，要求被告自该函发出之日起七日内向原告交纳全部欠付租金，并告知如其逾期交纳则原告有权解除《租赁协议》等事项。被告田军于2012年6月12日收到《通知函》，之后仍未支付所欠租金。原告遂于2012年6月26日诉至一审法院，请求判如所请。经一审法院于2012年7月12日现场勘验，涉诉尚都街20号、22号、24号三处房屋已经打通连成一处，室内未安装消防栓、喷淋头及烟雾探测器。关于涉诉房屋的该项改造工程，原告陈述涉诉房屋拆改是由第三人群达公司进行，实施改造经过了原告的同意，但原告不清楚第三人群达公司是否将该拆改工程报请消防部门审批以及是否实施相关消防工程。被告陈述其进驻时涉诉房屋即已连成一间，其不清楚涉诉房屋系由三间房屋改造为一间的情况。2012年9月20日，天津市公安局红桥分局消防处对被告作出《责令改正通知书》，说明该处于2012年9月20日对被告进行消防监督检查，发现被告存在未安装烟感、喷淋等消防设置的消防安全违法行为，责令其于2012年10月20日前改正。被告自述2012年9月20日消防检查时其处于经营状态。2012年12月27日，原告与第三人李剑签订《天津市商品房买卖合同》，将涉诉房屋售予第三人。第三人李剑于2013年3月1日取得上述房屋的房地产权证。一审法院认为，原告与第三人群达公司所签订的《租赁协议》及原、被告、第三人群达公司所签订的《房屋租赁变更协议》，意思表示真实，合法有效。本案的争议焦点是被告自免租期后至今未付租金的行为是否构成违约及其责任，亦即被告关于其未付租金的抗辩理由是否成立。首先，涉诉房屋消防设施检查不合格是否构成被告未付租金的抗辩事由。涉诉房屋经整体消防验收合格后，在原告与第三人群达公司签订《租赁协议》时，由原告以三处独立房屋的形式交付第三人群达公司；在原告、被告及第三人群达公司签订涉诉《变更协议》后，由第三人群达公司交付被告。合同履行期间，涉诉房屋经过改造连成一处。根据上述三方交付的过程，应当认定原告未对房屋进行改造。根据《租赁协议》第7.7条的约定，因承租人对涉诉房屋实施改造导致对房屋消防设施和消防能力造成不利影响的，应当由承租人撤除不利影响的部分或者增加消防装置并承担相应的费用；根据《变更协议》第1条的约定，三方签订《变更协议》后，由被告继续履行承租人的全部权利义务。被告自述从第三人群达公司处受领涉诉房屋时，涉诉房屋即已连成一处，其时被告明确了解房屋的现状而未向第三人或原告提出异议，故应认定涉诉房屋连成一处的改造状况并未违反被告所需的交房条件。被告作为在涉诉房屋内继续经营的承租人，应当承担根据涉诉房屋的现状及自己的经营需要增设消防设置的义务。因此，涉诉房屋消防设施检查不合格是被告未积极履行其自身义务所致，故对于被告以此为由拒付租金的抗辩主张，不予采纳。其次，被告主张其未付租金的另一原因是原告处管理混乱无人收取租金，关于此节因被告未举证证实，且诉讼时被告仍然表示不同意支付租金，故对被告的此项陈述不予采信。综上，被告所述未付租金的抗辩理由不能成立，其行为构成违约。根据涉诉《租赁协议》第18.1条约定，如承租人方实质性违反向出租人方支付租金的义务，且在收到出租人方的书面通知后7日内没有纠正上述违约，出租人方有权终止本协议，收回出租物业……，被告于2012年6月12日收到原告关于催缴租金的《通知函》后，至今仍未支付租金。故原告要求解除涉诉《租赁协议》及《房屋租赁变更协议》的诉讼请求，符合协议的约定。诉讼期间，涉诉房屋的所有权人于2013年3月1日由原告变更为第三人李剑，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条的规定，私有房屋在租赁期内，发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故2013年3月1日后，涉诉房屋租赁合同的出租人已变更为第三人李剑。因原告作为原出租人在所有权变动之前已经就被告的违约行为提起诉讼，且第三人李剑作为现出租人，亦表示同意原告的诉讼请求，故对解除涉诉《租赁协议》及《房屋租赁变更协议》的诉讼请求，予以支持；原告要求被告返还涉诉房屋，符合上述协议约定，因第三人李剑同意将涉诉房屋返还原告，原审法院予以照准；原告要求被告给付2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元以及至实际给付之日的滞纳金，2012年6月30日至租赁协议解除日的租金以及至房屋返还日的房屋使用费，具有合同及法律依据，其中2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元和上述租金自应当给付之日至实际给付之日的滞纳金，以及2012年6月30日至2013年2月28日的租金应向原出租人即原告支付，2013年3月1日至租赁协议解除日的租金及自租赁协议解除日至房屋返还日的房屋使用费应向现出租人即第三人李剑支付，因第三人李剑同意上述款项均向原告给付，予以照准。其中房屋占有使用费应按照协议约定的同期租金标准计算，若被告超出协议约定租期仍未返还房屋的，房屋占有使用费按照协议约定的最后一期租金标准计算。第三人天津群达商贸有限公司，第三人段新光经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百六十二条的规定，并经审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、解除签订日期为2010年7月7日的涉诉《租赁协议》及签订日期为2011年4月1日的涉诉《房屋租赁变更协议》；二、被告田军于判决生效之日起十五日内将坐落于天津市红桥区尚都街20、22、24号的房屋腾空并返还原告天津泰达万通房地产开发有限公司，逾期不腾，可由原告提供腾房去处以存放被告物品，相关费用由原告垫付，由被告承担；三、被告田军于判决生效之日起十五日内一次性给付原告天津泰达万通房地产开发有限公司2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元，并按欠付租金数额每日0.05%的标准给付原告滞纳金（滞纳金数额=每季度欠租金额×0.05%×欠缴租金时间，其中欠缴租金时间是指自应当交纳该季度租金的最后一日至其实际给付之日）；四、被告田军于判决生效之日起十五日内按照《租赁协议》约定的租金标准一次性给付原告天津泰达万通房地产开发有限公司自2012年6月30日至本判决生效之日的租金；并按照《租赁协议》约定的同期租金标准一次性给付原告自判决生效后第一日至房屋实际返还原告之日止的房屋占有使用费，如被告超出协议约定租期仍未返还房屋的，房屋占有使用费按照协议约定的最后一期的租金标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80251元，由被告田军负担。一审判决后，被告田军不服，提起上诉。上诉人田军称，上诉人接受涉案房屋时已经由原审第三人装修完毕，由于该房屋未安装消防设施，不符合涉案合同的约定和上诉人的要求，导致消防机关责令停改，上诉人无法正常营业。由于被上诉人违约在先，该后果应由被上诉人和原审第三人承担。一审法院认定上诉人违约，属于认定事实错误，请求撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人天津泰达万通房地产开发有限公司称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，维持原判。原第三人李剑称，同意一审判决。原审第三人天津群达商贸有限公司、段新光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。本院经审理查明，原审法院认定基本事实清楚。另查，涉诉尚都街20号、22号、24号原系各自独立三处房屋，后经由原审第三人群达公司租赁装修打通连成一处，室内未安装消防栓、喷淋头及烟雾探测器。被上诉人泰达公司作为该房屋所有权人租赁期间亦不清楚原审第三人群达公司装修打通该房屋时室内是否安装消防栓、喷淋头及烟雾探测器。再查，上诉人租赁进驻涉诉房屋时即已打通连成一间，其不清楚涉诉房屋系由三间房屋改造为一间的情况。其亦未对涉诉房屋进行过改造。由于双方当事人调解意见相悖，案经调解未果。本院认为，本案的争议焦点为：该房屋消防设施检查不合格的责任由谁承担。根据涉案三方《变更协议》第一条的约定，三方签订《变更协议》后，由上诉人继续履行承租人的全部权利义务。上诉人自述从原审第三人群达公司处受领涉诉房屋时，涉诉房屋即已连成一处，此时上诉人应明确了解该房屋未安装消防设施的现状而未向被上诉人以及原审第三人提出异议。上诉人主张就该房屋未安装消防设施以及缴纳租金事宜曾与被上诉人交涉多次，因被上诉人处管理混乱无人收取租金并拒绝安装消防设施，被上诉人对此主张予以否认，且上诉人亦不能提供相关证据加以证明，故上诉人的上诉理由依据不足，本院无法支持。一审法院根据本案实际情况所作出的判决步并无不妥，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4109元，由上诉人田军承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张 宇代理审判员 吕琳超二〇一五年六月一日书 记 员 王 孟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：