（2015）漳民终字第763号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-10-13

案件名称

漳州市圆融房地产开发有限公司与漳州万佳友物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2015）漳民终字第763号上诉人（原审原告、反诉被告）漳州市圆融房地产开发有限公司，住所地龙海市石码镇打石街62号。法定代表人庄春宝，董事长。委托代理人江建农，福建闽隆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）漳州万佳友物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街华港翠园23幢底层。法定代表人蓝志民，董事长。委托代理人黄长江，福建大易律师事务所律师。上诉人漳州市圆融房地产开发有限公司（以下简称圆融公司）与上诉人漳州万佳友物业服务有限公司（以下简称万佳友公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2014）龙民初字第3119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圆融公司的委托代理人江建农，上诉人万佳友公司的委托代理人黄长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2010年11月5日，圆融公司与万佳友公司签订《前期物业服务合同》，约定圆融公司将位于龙海市石码镇锦江大道的锦江明珠小区物业委托万佳友公司进行管理，委托管理期限为3年，暂定从2012年6月30日至2015年6月30日止，物业管理服务费按漳州市物价局核定的一等服务标准（即住宅用房按1.00元／m2，商业住宅每月按1.5元／m2，地下车库每月按60元／个），由万佳友公司按有关规定向业主或物业使用人收取，圆融公司补贴万佳友公司的物业管理费及相关费用按总销售面积85%划分，当销售面积达到总销售面积的85%，物业公司不得向圆融公司收取余下未卖的房屋物业管理费及相关费用；当未达到销售面积的85%，未达到部分则由圆融公司补足至总销售面积85%给乙方物业管理费及相关费用等内容，合同同时约定了双方权利义务、物业管理服务质量、物业的承接验收、住宅专项维修基金、违约责任、管辖法院等内容。2012年10月27日，圆融公司将物业管理用房移交万佳友公司，并办理移交手续。2013年4月15日，圆融公司将验收记录等资料移交万佳友公司，并办理移交手续。2014年4月19日，圆融公司与万佳友公司签订《解除协议书》，约定“一、甲、乙双方经友好协商，从2014年3月25日起提前解除原签定的圆融锦江明珠《圆融·锦江明珠前期物业服务合同》。解除合同后，原合同约定的权利义务（在乙方根据相关法律法规要求办理好小区物业所有的交接手续后）不再对双方具有法律约束力。二、费用结算。甲方应于2014年4月25日前一次性支付尚欠乙方的前期开办费人民币2万元。三、本合同一式肆份，甲、乙双方各执一份，另两份报送龙海市住房保障与房地产管理局、龙海市石码镇政府备案”。同日，圆融公司与万佳友公司共同向龙海市住房保障与房地产管理局申请撤销原物业合同的备案。原审判决认为，圆融公司与万佳友公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，圆融公司依照法律规定向万佳友公司移交管理用房及资料手续，万佳友公司开展物业管理服务，后因双方发生纠纷，2014年4月19日，圆融公司与万佳友公司签订《解除协议书》，双方协议解除前期物业服务合同，并对双方权利义务进行约定：解除合同后，原合同约定的权利义务不再对双方具有法律约束力，圆融公司应于2014年4月25日前一次性支付尚欠万佳友公司的前期开办费人民币2万元。解除协议书是双方当事人的意思自治，是双方对前期物业服务合同的权利处分，对双方当事人均具有法律约束力。因此，圆融公司请求万佳友公司赔偿圆融公司未销售车位、店面的经济损失人民币60万元，违反了解除协议书的约定，不予支持。根据《物业管理条例》第二十九条第二款的规定“物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，因业主委员会现尚未成立，在双方解除合同之后，万佳友公司仍应履行协助义务，将资料移交给圆融公司，再由圆融公司移交新物业服务公司或业主委员会。圆融公司请求万佳友公司立即办理龙海市石码镇《圆融锦江明珠》物业内业资料、设备设施移交手续，可予支持。根据解除协议书约定，圆融公司应于2014年4月25日前一次性支付尚欠万佳友公司的前期开办费人民币2万元，因此，万佳友公司反诉请求圆融公司支付拖欠的前期费用人民币20000元，合法有据，应予支持。但万佳友公司反诉请求圆融公司支付逾期付款滞纳金2275元、拖欠的物业空置费人民币115800元、提前解除合同的违约金人民币40000元，因违反解除协议书的约定，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、《物业管理条例》第二十九条第二款的规定，判决：一、漳州市圆融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付漳州万佳友物业服务有限公司前期费用20000元。二、漳州万佳友物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向漳州市圆融房地产开发有限公司办理龙海市石码镇《圆融锦江明珠》物业内业资料、设备设施移交手续。三、驳回漳州市圆融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回漳州万佳友物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，反诉费1930元，由漳州市圆融房地产开发有限公司负担10100元，由漳州万佳友物业服务有限公司负担1630元。宣判后，圆融公司、万佳友公司均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人圆融公司上诉请求：依法撤销原审判决第三项，改判支持上诉人圆融公司的一审第一项诉求，即万佳友公司赔偿延误上诉人圆融公司对圆融锦江明珠地下未销售车位、店面的经济损失人民币60万元。事实和理由：1、《解除协议书》的解除仅仅是原合同权利义务终止履行，而并非对原合同在履行过程中所产生的责任的终止或所谓对原合同权利的处分。其中包括对原合同履行过程中所产生的债权、债务、移交义务、违约责任及财务审计结果等，均依法仍应继续承担法律责任。原审认定《解除协议书》是双方对前期物业服务合同的权利处分，对双方当事人均具有法律约束力，显然是错误的。2、根据合同法第九十一条、九十三条规定，如果合同是因一方当事人严重违约而导致解除，那么，守约方有主张赔偿权利，违约方不能因合同已终止而不承担违约责任。万佳友公司未全面履行合同义务，已构成严重违约，具体表现在：依据合同第十条第4项的约定，最低赔偿违约金人民币40000元；合同解除时，万佳友公司未依据合同第六条第（二）款第9项之约定进行财务审计，并返还上诉人单方多付的补偿管理费63168元；万佳友公司在管理小区物业期间，对小区地下车库不加管理，并占用未出售或出租的停车位停放，从而造成本可以出租的车位无法出租，造成大量租金损失；由于小区管理混乱，在2号楼西侧一楼店面门口的通道堆放大批建筑、装修的垃圾、废杂物不予清理，造成业主无法开门营业，新客户不敢购买，直接影响上诉人的销售。综上，万佳友公司在履行合同义务期间，存在严重过错，已构成违约。原审不仅存在认定事实错误，而且导致适用法律错误，从而做出错误的判决，为此，请求二审查明事实，并依法支持上诉人圆融公司的上诉请求。上诉人万佳友公司答辩称：上诉人上诉称其所开发的店铺和停车位销售不出是因答辩人管理混乱造成的缺乏依据，不能成立的。答辩人前期物业管理的小区尚处于大量的业主进行二次装修期间。因为上诉人在小区开发建设过程中，未按规定设置符合要求数量的非机动车辆停车位，造成小区业主非机动车辆无处停放。为临时解决业主的非机动车辆停放问题，上诉人在小区的绿化带上修建临时停车场。但由于该停车场的建设违反城市规划，龙海市城建监察大队第二中队于2013年7月6日对此发出了《责令限期改正违法行为通知书》要求将违建的停车场拆除。小区恢复到业主非机动车辆无处停放的状况。鉴于该小区地下停车位尚有大量空置未出售，广大业主为了不影响小区地面环境的整洁，才将车辆停放在空置的地下停车位上。造成小区非机动车辆停放混乱的原因，完全是因为上诉人在小区开发建设中不按规划要求配置符合要求的非机动车辆停车位造成的，过错在于上诉人。上诉人将其开发的店铺和停车位销售不出的原因归咎于小区内二次装修建材的堆放和业主非机动车辆的停放，缺乏依据。无论上诉人的店铺和地下停车位销售不出是什么原因造成的，上诉人请求由答辩人赔偿其所谓的损失60万元也同样是缺乏依据，不能成立的。因此，上诉人以所谓答辩人延误其店铺和地下停车位销售为由，请求由答辩人赔偿其损失60万元，该诉求是根本缺乏依据，没有道理，不能成立的，应当依法驳回。上诉人万佳友公司的上诉请求：撤销原审判决第二、四项，依法改判：1、驳回被上诉人请求由上诉人向其移交《圆融·锦江明珠》物业内业资料、设备、设施的诉讼请求。2、判决被上诉人向上诉人支付拖欠的前期费用人民币20000元的逾期付款滞纳金2275元（从2012年11月4日计算至2014年8月3日，按银行贷款利率6.5%年计算）并从2014年8月4日起，继续按银行贷款利率6.5%年计算利息，至款项付清之日止；拖欠的物业空置费人民币115800元；提前解除合同的违约金人民币40000元，以上应支付的金额合计158075元。3、一、二审受理费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决上诉人向被上诉人移交《圆融·锦江明珠》物业内业资料、设备、设施，明显违背法律规定且实际无法执行，是错误的，应当依法撤销。2、判决驳回上诉人请求被上诉人支付拖欠的前期费用人民币20000元的逾期付款滞纳金2275元、拖欠的物业空置费人民币115800元和提前解除合同的违约金人民币40000元的诉求，适用法律错误，同样应当撤销改判。3、对上诉人提出的请求被上诉人支付违约解除合同的违约金40000元未予支持，同样错误。上诉人圆融公司答辩称：1、本案的小区业主委员会未成立，尚未有适格的接收物业管理资料的主体。上诉人已经解除物业管理合同，无权参与物业管理。答辩人作为开发商，在业主委员会成立之前依法负有委托、实施前期物业管理的法定职责。原审对此判决并无不当。2、上诉人请求支付拖欠前期费用20000元的逾期付款滞纳金2275元、物业空置费115800元提前解除合同违约金人民币40000元缺乏事实和法律依据。答辩人已在合同外多支付费用63168元，上诉人没有法定或约定的理由占有，应返还或抵扣。本案不存在法律意义的物业空置，答辩人在移交时已售房面积已超过85%，上诉人单方以车位面积计算缺乏法律或合同依据。本案不存在提前解除合同的违约责任，不存在违约金。合同提前解除是双方的合意，不存在违约的情形。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据应予驳回。经二审审理查明，在二审庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。本案双方当当事人争议的焦点：1、关于万佳友公司是否应向圆融公司赔偿经济损失60万元的问题；2、万佳友公司是否应向圆融公司移交物业的内业资料、设施设备的问题；3、圆融公司是否应向万佳友公司支付物业空置费115800元和2万元的滞纳金2275元及违约金40000元。本院对双方当事人争议的焦点分别予以分析与认定：1、关于万佳友公司是否应向圆融公司赔偿经济损失60万元的问题。本院认为，上诉人圆融公司与上诉人万佳友公司签订《前期物业服务合同》，合同签订后，双方均按合同约定的权利义务履行。上诉人万佳友公司在履行合同中，双方为解决小区业主非机动车的停放场地问题，曾在小区的绿化带修建一临时停车场，但由于该停车场属违章建筑被龙海市城建监察大队第二中队发出《责令限期改正违法行为的通知书》，要求将违章的停车场拆除，导致小区业主车辆无序停放，同时，该小区又处于大量业主进行二次装修期间，在小区内临时堆放装修材料，造成小区管理不到位。上诉人圆融公司曾向上诉人万佳友公司发函要求整改，上诉人万佳友公司以《关于规范锦江明珠小区物业二次装修现场管理的报告》书面函告上诉人圆融公司，同意进行整改。同时，上诉人万佳友公司以《关于锦江明珠现场管理协调解决的事项》函告上诉人圆融公司，协调解决小区公共配套设施、费用结算问题。由于双方未能协商解决，上诉人圆融公司向上诉人万佳友公司发出解除《圆融·锦江明珠前期物业服务合同》，要求提前解除前期物业服务合同。上诉人万佳友公司同意接受解除合同，双方就合同解除事宜达成协议，并签订了《前期物业服务合同解除协议书》，约定，1、原合同约定的权利义务（在万佳友公司根据相关法律规定要求办理好小区物业所有的交接手续后）不再对双方具有法律效力；2、上诉人应于2014年4月25日前一次性支付尚欠上诉人万佳友公司的前期开办费20000元等条款。解除协议签订后，双方均未按解除协议约定的办理小区物业所有的交接手续和支付尚欠费用，双方均存在履行解除协议的违约情形。上诉人圆融公司以上诉人万佳友公司违约为由，导致其店铺和停车位滞销，要求上诉人万佳友公司赔偿未销售的店铺和停车位总价32374746元按银行同期贷款利率的四倍计算利息298万元中的60万元损失。因上诉人万佳友公司不履行办理小区物业所有交接手续与上诉人圆融公司未能销售的店铺和停车位没有法律意义上的因果关系，因此，上诉人圆融公司主张上诉人万佳友公司赔偿损失60万元的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、关于万佳友公司是否应向圆融公司移交物业的内业资料、设施设备的问题。本院认为，上诉人圆融公司与上诉人万佳友公司签订的《圆融·锦江明珠前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，依法应认定有效。前期物业服务合同第六条第（二）款第九项约定，合同终止时，万佳友公司必须向圆融公司移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务收支等资料；移交本物业的公共财产，包括公用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业和管理财务状况进行财务审计。双方当事人对移交物业的内业资料、设施设备已作明确约定，因此，双方应依约定履行。虽然国务院《物业管理条例》第二十九条第二款规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，但本案小区业主委员会尚未成立，据此，上诉人万佳友公司在解除合同时，应依合同约定向上诉人圆融公司办理物业的内业资料、设施设备的移交手续。上诉人万佳友公司以《漳州物业管理规定》第三十八条第二款“未能成立业主大会或业主委员会的小区，物业服务企业在退出服务项目时应当向社区居民委员会办理移交手续”的规定，主张移交物业的内业资料、设施设备，只能向社区居民委员会办理，而不是向上诉人圆融公司办理移交。但《漳州物业管理规定》属地方规范性规定，并不是效力性的强制性规定，因此，双方当事人在合同终止或解除对移交物业的内业资料、设施设备的约定仍然有效，上诉人万佳友公司应依合同的约定，应向上诉人圆融公司办理移交物业的内业资料、设施设备手续。上诉人万佳友公司主张应向小区所在地的社区居委会办理移交的理由不符合合同约定，本院不予支持。3、关于圆融公司是否应向万佳友公司支付物业空置费115800元和2万元的滞纳金2275元及违约金40000元问题。本院认为，双方当事人签订的《圆融·锦江明珠前期物业服务合同》第五条第二项规定，圆融公司补贴万佳友公司的物业管理费及相关费用按总销售面积85%划分，当销售面积达到总销售面积的85%，物业公司不得向圆融公司收取余下未卖的房屋物业管理费及相关费用；当未达到销售面积的85%，未达到部分则由圆融公司补足至总销售面积85%给乙方物业管理费及相关费用等。双方当事人在办理物业交接时，上诉人圆融公司已达到总销售面积的85%，上诉人万佳友公司也承认住宅销售面积已达85%，应予认定。上诉人万佳友公司以地下停车位销售未达85%为由，主张上诉人圆融公司应补足前期物业管理空置费115800元没有合同依据，本院不予支持；主张上诉人圆融公司未依解除协议的约定支付前期开办费20000元，应当支付滞纳金2275元及违约金40000元。双方当事人在签订解除协议后，上诉人万佳友公司未能在约定的时间先履行办理小区物业所有的交接手续，上诉人圆融公司也未按时支付给上诉人万佳友公司前期开办费20000元。上诉人万佳友公司违约在先，上诉人圆融公司也存在违约。因此，由此造成相应的损失由各自承担。据此，上诉人万佳友公司主张上诉人圆融公司应承担滞纳金2275元和违约金40000元的理由不能成立，本院不予支持。综上事实，本院认为，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。上诉人圆融公司、万佳友公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币9800元，由上诉人漳州市圆融房地产开发有限公司负担6338元，上诉人漳州万佳友物业服务有限公司负担3462元。本判决为终审判决。审判长蔡钟麟审判员廖书茵代理审判员许伟森二〇一五年六月一日书记员黄佳附注：引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注微信公众号“”