（2015）信中法民终字第707号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-24
案件名称
上诉人梁其坤与被上诉人王邵晶建设用地使用权转让合同纠纷案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁其坤,王邵晶
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第707号上诉人（原审原告）梁其坤，男，汉族，1954年7月12日出生，住信阳市浉河区。委托代理人张家峰，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王邵晶，女，汉族，1981年7月3日出生，住信阳市浉河区。委托代理人赵伟，男，汉族，1976年12月27日出生，住址同上，系王邵晶的丈夫。上诉人梁其坤因与被上诉人王邵晶建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第2200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁其坤的委托代理人张家峰，被上诉人王邵晶的委托代理人赵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2008年10月26日，经案外人马富国介绍，在王邵晶所有的公司办公室，王邵晶的丈夫赵伟以王邵晶名义与梁其坤签订《土地转让合同》一份。合同约定，王邵晶将座落在信阳市浉河区工区路圆盘东侧土地房屋一处卖给梁其坤，土地面积约3.5亩，有房屋11间，建筑面积400平方米，土地转让费130万元，包括土地房屋及本院地块的现有建筑物及水电设施及手续。付款方式为梁其坤自合同签订之日付给王邵晶人民币20万元为预付款，余款110万元待梁其坤办完相关建设手续后，准备进场动工前一次性付清。王邵晶保证本地块以土地证为准的四周界限清楚，梁其坤必须按照合同如期支付土地及房价款，自己办理一切建设手续，负责一切建筑费用。本项目以王邵晶职工集资建房为名办理各项手续，所有办证费用由梁其坤支付。本合同自签订之日王邵晶将此土地的土地证交付梁其坤办理建设相关手续所用，在梁其坤未付完全款，本土地及土地使用证还归王邵晶所有。本合同违约金为转让金的20%；合同同时约定了其他事项。在合同履行过程中，双方发生争议，诉至法院。2013年11月27日，信阳市浉河区人民法院做出（2013）信浉民初字第806号民事判决书，判决驳回原告王邵晶要求被告梁其坤立即停止侵权行为，赔偿因其诉讼期间多次实施侵权行为给原告王邵晶造成的直接租金损失220元／天（从2013年5月30日起算）及其他财物损失（包括承租人报案登记的财物损失）并恢复原状；由此引发的诉讼费、保全费及其他实际费用均由被告承担的诉讼请求。该判决书同时判决驳回被告梁其坤反诉请求，即要求依法判令王邵晶与梁其坤继续履行双方签订的《土地转让合同》，并为梁其坤办理土地使用权变更手续；判令王邵晶赔偿梁其坤违约金26万元（诉讼中，被告变更违约金数额为4万元，其余违约金部分被告另案起诉）。宣判后王邵晶、梁其坤均提出上诉，2014年6月4日，信阳市中级人民法院作出（2014）信中法民终字226号判决书，认定赵伟与梁其坤之间的土地转让行为符合表见代理的特征，王邵晶与梁其坤之间的土地转让合同应属有效合同，判决驳回上诉维持原判。2014年8月12日，梁其坤以同样事实起诉来院，要求法院判令被告王邵晶继续履行双方签订的《土地转让合同》，并为原告办理土地使用证变更手续；支付违约金26万元；承担原一审、二审及本案诉讼费。2014年9月15日，信阳市浉河区人民法院作出（2014）信浉民初字第1505号民事裁定书，认为原告梁其坤的诉讼请求已经人民法院生效的判决书处理，原告梁其坤以同一事实起诉，没有法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项的规定，裁定依法驳回原告梁其坤的起诉。宣判后，梁其坤提起上诉，2014年11月18日，信阳市中级人民法院作出（2014）信中法民终字第1827号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清，程序违法为由，裁定撤销信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1505号裁定，发回信阳市浉河区人民法院重审。原审认为，公民、法人的合法权益应受到法律保护，王邵晶与梁其坤诉争的土地虽是王邵晶婚前财产，但赵伟作为王邵晶的丈夫，与王邵晶的父母、中间人马富国一起经多次协商后将该宗土地转让给梁其坤，合同签订人及参与人的身份让梁其坤有理由相信此份土地转让协议是王邵晶的真实意识表示，且在合同签订后，梁其坤如约将20万元预付款汇入王邵晶所有的晶鑫公司账户，赵伟亦将土地使用权证书交给梁其坤，赵伟与梁其坤之间的土地转让行为符合表见代理的特征，故赵伟与梁其坤之间的土地转让合同应属有效合同；且土地管理部门已向王邵晶颁发了土地使用权证书，虽然诉争的土地王邵晶没有支付土地出让金，但这并不影响合同的效力。办理土地使用权证变更的前提应当遵守法律、行政法规及部门规章规定，办理程序及周期均应符合土地管理部门办证规定，故双方合同约定涉及办证事项均应遵守土地管理部门相关规定，法院不宜对此做出实体裁决。原告梁其坤此次起诉虽同上次起诉请求基本一致，但在本次诉讼中提供有新的证据，不属于“重复起诉”。依法成立的合同应受保护，双方均应按照合同约定履行相应义务，原告梁其坤要求被告王邵晶赔偿违约金26万元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经浉河区人民法院审判委员会讨论决定判决：一、原告梁其坤、被告王邵晶应当继续履行双方签订的《土地转让合同》，双方应按照合同约定及法定程序履行各自相应的合同义务。二、驳回原告梁其坤的其他诉讼请求。本案受理费5200元，由原、被双方各负担2600元。上诉人梁其坤不服一审判决上诉称：一、上诉人的诉讼请求明确具体，一审法院判决不具体、不明确。一审法院认为办理土地使用权证变更程序应遵守其他土地管理部门相关规定，不宜作出实体裁决理由不充分。上诉人的诉讼请求不涉及其他土地管理部门，且该合同有效，合同就应该履行。合同签订的目的是土地转让，履行合同内容过程中，土地使用权证变更也是土地转让的法定程序，被上诉人不履行合同，违约在先，法院判决双方继续履行合同内容。但是上诉人的诉讼请求中明确要求一审法院审理判决被上诉人为上诉人办理土地使用权证变更手续。二、一审法院已经判决双方当事人继续履行合同，那么就已经证明有一方违约在先。上诉人之前两份判决书、提交的土地现场照片等数项证据证明被上诉人已经违约，应当按照合同约定：“本合同违约金为转让金的20%”承担违约责任。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王邵晶答辩称：一、上诉人请求二审法院判决被上诉人办理土地使用证变更的手续诉求不成立。其一、双方签订的《土地转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。该宗土地出让金未缴纳，不符合转让土地条件。其二、被上诉人的丈夫赵伟不懂法律，误认为该块土地转让是合法的，对签字的赵伟来说，存在重大误解而订立的，依据《合同法》的规定，该《土地转让合同》依法应予撤销。二、一审法院认为办理土地使用权证变更程序应遵守其土地管理部门相关规定，不宜作出实体裁决的理由欠说服力。双方都对此都无可奈何，是在回避双方的矛盾。事实上，该《土地转让合同》违反了《城市房地产管理法》第38条规定，不符合转让条件，违反了法律禁止性规定，是个无效的合同，且订立时存在重大误解，属可撤销的合同，为什么不宜作出实体裁决呢？原审认定事实错误，适用法律错误。综上，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法撤销该《土地转让合同》。二审过程中，双方当事人均无新的证据向本院提交。经审理查明的事实与一审相同。本院认为，依法成立的合同应受保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利履行义务。2008年10月26日，被上诉人王邵晶的丈夫赵伟以王邵晶名义与上诉人梁其坤签订《土地转让合同》一份。合同约定，王邵晶将座落在信阳市浉河区工区路圆盘东侧土地房屋一处卖给梁其坤，包括土地房屋及水电设施手续，转让费130万元。付款方式为梁其坤自合同签订之日付给王邵晶人民币20万元为预付款，余款110万元待梁其坤办完相关建设手续后，准备进场动工前一次性付清。本合同违约金为转让金的20%。上诉人梁其坤如约将20万元预付款汇入被上诉人王邵晶所有的晶鑫公司账户，赵伟亦将土地使用权证书交给梁其坤。原审认为赵伟作为王邵晶的丈夫，与王邵晶的父母、中间人马富国一起经多次协商后将该宗土地转让给梁其坤，赵伟与梁其坤之间的土地转让行为符合表见代理的特征，该《土地转让合同》属有效合同正确，本院予以确认。关于上诉人称一审法院判决不具体、不明确，一审法院认为办理土地使用权证变更程序应遵守其他土地管理部门相关规定，不宜作出实体裁决理由不充分的问题。因办理土地使用权证过户手续是土地管理部门职责，办理应按相关法律、法规处理。双方所签合同对双方的权利义务约定明确，原审判决双方继续履行合同就是处理双方的实体权利和义务，原审又称不宜做出实体裁决，此表述不当，应予纠正，但不影响判决结果。关于上诉人称被上诉人王邵晶应承担违约责任的问题，因该《土地转让合同》没有约定双方履行义务的具体期限，违约事实不清，故该上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审的案件受理费5200元，由上诉人梁其坤负担。本判决为终审判决。审判长 余继田审判员 吴 斌审判员 陈 钢二〇一五年六月一日书记员 杨 帆 微信公众号“”