（2015）佛中法民三终字第113号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-01-21
案件名称
梁俊豪与董增圆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董增圆,梁俊豪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第113号上诉人（原审被告）：董增圆，男，汉族，住河北省衡水市。委托代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁俊豪，男，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：王强。上诉人董增圆因与被上诉人梁俊豪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2014）佛三法民二初字第751号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘建红担任审判长、代理审判员谭志华、郑正坚参加评议的合议庭对本案进行审理。本院于2014年3月10日和4月23日进行二次法庭调查之后，于2014年5月12日公开开庭对本案进行了审理，上诉人董增圆的委托代理人陆宝昌和被上诉人梁俊豪的委托代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年8月26日，梁俊豪向原审法院提起诉讼称：2013年3月22日，梁俊豪与董增圆签订《租赁合约书》，合同约定，梁俊豪承租位于佛山市三水区某号商铺，租期从2013年3月22日至2020年3月21日，前两年租金每月29000元。关于违约责任，合同约定：董增圆收取梁俊豪履约保证金87000元，如果董增圆违约，应将保证金双倍返还给梁俊豪，并得继续履行本合约；若董增圆违约导致租赁合同无法继续履行，董增圆还应赔偿梁俊豪装修费用、开办费用及其他损失。合同签订后，梁俊豪委托广州某装饰设计有限公司对涉案商铺进行装修，支付装修费用103502元。在合同履行过程中，2014年8月1日，董增圆突然采用强制手段收回商铺，单方面终止租赁合同，迫使梁俊豪停止营业，造成梁俊豪较大经济损失。请求法院判令董增圆双倍返还梁俊豪履约保证金174000元、装修损失103502元、预期收益180000元，并负担本案诉讼费。梁俊豪在一审中提交的证据为：《租赁合约书》、佛山市三水区国盈资产管理中心有限公司出具的《证明》复印件、董增圆的身份证复印件（附银行账户）、佛山市三水区某有限公司出具的《关于办理营业执照的函》复印件、《物业租赁委托合同》复印件、《建设工程规划许可证报批表》、《建设用地规划许可证》、《关于西南影剧院广场改造及外墙装饰的请示》等复印件、《广东大地通讯连锁服务有限公司特许加盟合同书》、授权委托书、个体工商户营业执照、中国工商银行卡复印件，农业银行网银交易查询明细、《装修合同》和装修发票、收款收据、报警回执。原审法院经审理确认梁俊豪起诉主张的案件事实。原审法院认为：梁俊豪、董增圆之间存在租赁合同关系，该合同关系依法有效，对双方当事人具有约束力。在合同履行期内，董增圆强行终止租赁合同，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据合同约定，梁俊豪请求董增圆双倍返还履约保证金及装修损失，合法有据，原审法院予以支持。至于梁俊豪主张的预期收益损失，属于法律应当保护的范围，但在诉讼过程中，梁俊豪没有提供证据证明该店铺年收入状况，也没有提供董增圆应当赔偿至2020年的充分理由，故对该项诉讼请求依法进行调整。根据梁俊豪的租赁期限，承租商铺的地段，梁俊豪从事的手机配件零售行业，董增圆的违约责任等情形，结合每月租金的数额，原审法院酌情确定梁俊豪的预期收益损失为87000元，对其主张的过高部分不予支持。综上，董增圆经依法传唤，未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、董增圆于判决生效之日起十日内向梁俊豪支付364502元；二、驳回梁俊豪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4081元，由董增圆负担。上诉人董增圆不服上述判决，向本院上诉称：（一）原审判决认定事实和适用法律错误。董增圆与梁俊豪签订的《租赁合约书》第六条约定：本合同标的物的租金为每月人民币290000元整……乙方（即梁俊豪）须于每月10日前付清当月租金给甲方（即董增圆），甲方收到租金后在3天内开具收据给乙方。如乙方拖付租金超过7天，甲方有权通知乙方在3天内交付租金，若乙方拒付，则甲方有权终止合同。第十一条约定，乙方违约，履约保证金归甲方所有。2014年5月9日，梁俊豪依约支付了5月份的租金。按照约定，梁俊豪应当于2014年6月10日前支付2014年6月份的租金，但梁俊豪未依约支付。2014年6月13日，董增圆通过电话通知梁俊豪要求支付租金，梁俊豪当时口头同意支付。2014年，董增圆与梁俊豪在佛山市东方广场肯德基餐厅的二楼再次协商支付租金的事宜，董增圆向梁俊豪申明合同条款，如再不支付6月份的租金将构成违约，董增圆有权单方终止租赁合同，并没收履约保证金。当时梁俊豪只是请求降低租金。随后，梁俊豪在2014年7月10日才支付了2014年6月和7月的租金共计58000元。也就是说，梁俊豪在2014年6月份未依约支付租金的行为已经构成根本违约，董增圆有权单方终止租赁合同，并没收履约保证金。于是董增圆在2014年7月初告知梁俊豪，因梁俊豪的行为已经构成违约，董增圆已经解除双方的租赁合同，并要求梁俊豪尽快搬出和清场。随后，董增圆多次催促梁俊豪清场，但其置若罔闻，依然我行我素。2014年8月1日，董增圆去涉案商铺再次劝说梁俊豪清场无效后，砸坏了梁俊豪的门窗。梁俊豪一方报案，随后在派出所双方接受办案民警询问时，对于事情起因和经过都进行了陈述，在公安机关形成了笔录等报案卷宗材料，但原审法院未依法调取。原审法院不顾事实，基本全部采信梁俊豪一方的意见，对于租赁合约书、网易交易查询等证据未予仔细阅读与审核，造成认定事实不清。既然董增圆不存在违约行为，原审判决要求董增圆支付梁俊豪的预期收益损失87000元也是错误的。（二）梁俊豪应向董增圆支付水电等费用6000元。按照2013年3月22日双方签订的《租赁合约书》第七条“租赁期间，乙方每月发生的水、电费、物业管理费和乙方营业税等各项税费均由乙方按规定期限交付”的约定，董增圆已经代梁俊豪垫支了6000元，请求梁俊豪向董增圆支付。请求判令：（一）依法撤销原审判决，驳回梁俊豪的全部诉讼请求；（二）梁俊豪向董增圆支付水电等费用6000元；（三）本案一、二审诉讼费用由梁俊豪承担。被上诉人梁俊豪答辩称：董增圆上诉的事实和理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人董增圆在二审期间提交了载明为广东大地通讯连锁服务有限公司（以下简称大地公司）饶某某的名片一张以及手机短信通讯记录，并申请调查收集佛山市公安局三水分局西南派出所（以下简称西南派出所）处理双方于2014年8月1日发生纠纷时所出具的报警回执、案件处理情况和对双方所作的询问笔录。对于董增圆的申请，本院予以准许，并向西南派出所调取了报警回执存根、受案登记表、立案决定书、呈请立案报告书、对饶东成、董增圆所作的询问笔录。董增圆提交的上述证据拟证明本案系梁俊豪迟延交付租金，董增圆有权解除合同。被上诉人梁俊豪在二审期间提交了2014年4月10日起向董增圆支付租金的转账凭证，拟证明双方合同约定和交易习惯均是在每月的10日支付租金，因董增圆更改银行账号，故至7月10日一并支付6月和7月的租金。梁俊豪并未违约。在本院二审调查期间，梁俊豪和饶某某向本院提交了双方往来的手机短信通讯记录。经质证，双方当事人对上述证据的真实性无异议，但是对于证明内容持不同意见。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。对梁俊豪在一审中所提交的证据除装修合同和装修发票因与本案最终定性无关不予确认以外，对其他证据的真实性予以确认。本院确认真实性的上述证据与本案相关联，可作为认定本案事实的依据。本院经审理查明：2013年3月18日，佛山市三水区国盈资产管理中心有限公司出具证明，证明董增圆系该公司租赁三水区西南街道某号租户，该公司同意董增圆的申请将该铺位转租给第三方使用。2013年3月22日，董增圆作为出租人（甲方）和梁俊豪作为承租人（乙方）签订了一份租赁合约书，约定甲方将座落于佛山市三水区西南街道某号铺共40.5平方米租给乙方使用，租赁期限从2013年3月22日至2020年3月21日，双方签订合约后，自2013年4月12日起开始计租。该租赁合约书在第六条中对于租金及交付时间约定：“本合约标的物租金为每月人民币29000元整，租金从第三年逐年递增8%。乙方须于每月10号前付清当月租金给甲方，甲方收到租金后在3天内开具收据给乙方。如乙方拖付租金超过7天，甲方有权通知乙方在3天内交付租金，若乙方拒付，则甲方有权终止合约。”第十条约定：“双方签订本合约后，乙方即付履约保证金人民币87000元给甲方，依约信守，合约期满时，甲方依数退回给乙方。”第十一条约定：“签约后乙方违约，履约保证金归甲方所有；如甲方违约，则将履约保证金双倍返还给乙方，并得继续履行本合约。若甲方违约导致本合约无法履行，甲方应赔偿乙方装修费用、开办费用及其他损失。”双方签订上述合同后，梁俊豪向董增圆支付了履约保证金人民币87000元，董增圆向梁俊豪交付了涉案商铺。同时，大地公司（特许人）与梁俊豪（被特许人）于2013年3月22日签订特许加盟合同书，约定大地公司将其所拥有的经营资源以特许经营合同的形式授予梁俊豪使用，梁俊豪按合同的约定在大地公司统一经营模式下从事经营活动，并向大地公司支付相应的费用。2013年3月22日，梁俊豪出具授权委托书，将涉案商铺委托给大地公司经营管理。梁俊豪在2014年5月份之前均是依约向董增圆支付当月的租金。但对于2014年6月份租金梁俊豪并未按合同约定于6月10日支付，而是直到2014年7月10日才将6月和7月两个月租金一并予以支付。董增圆认为梁俊豪迟延交付租金而违约要求解除合同，并于2014年8月1日把涉案商铺的玻璃门砸坏。关于双方所争议的梁俊豪是否迟延支付租金的问题，双方当事人在本案二审期间作出了不同的陈述。梁俊豪表示因董增圆更改银行账号，且大地公司的财务管理的付款周期需在每月10日才支付，故在2014年7月10日支付6月份的租金。对此，梁俊豪提交了其加盟并委托管理涉案商铺的大地公司的工作人员饶某某于2014年6月17日签名确认的写有户名为董增圆以及载有相应的开户银行和账户的中国工商银行卡复印件一份。在本院二审法庭调查期间，饶某某出庭进行陈述称：董增圆在“六月十多日”左右提供一份银行卡复印件给饶某某，说其原来的银行卡丢失，要求饶某某把租金交纳到新的银行卡上。饶某某在6月17日左右将银行卡复印件交回公司，但是因为公司是在每月的10日交纳租金，所以在7月10日左右才把6月和7月两个月租金一并支付。后来董增圆要求公司撤店，但是公司不同意，8月1日董增圆砸坏了店铺玻璃，并将店员赶出去。董增圆表示，因其银行卡丢失，早在6月10日之前已经告知对方，但大地公司员工饶某某说要谈降低租金的事情，6月17日双方在东方广场的肯德基餐厅交谈后，饶某某要求其手写一份予以确认，之后对方仍未支付租金，随后其在7月初即告知对方解除合同，并要求对方7月底交还涉案商铺。在本院二审调查中，董增圆和饶某某分别提交各自手机短信的通讯记录。2014年6月17日，饶某某发给董增圆的短信内容为“禅城区文龙街肯德基这里等您”。2014年6月19日，董增圆发给饶东成的短信内容为“还没有收到饶总”。2014年7月2日饶某某发给董增圆的信息内容为“这是我刚从湖南回来的高铁票，刚回到广州北”，并以彩信形式将其车票发给董增圆，董增圆回复表示“不用了吧”。2014年7月5日，董增圆向饶某某所发的信息内容为“你好，饶总关于三水店的问题，现在具体和谁接洽。三号那天佛山的林总也来过了，你看我到底和谁具体谈”。饶某某回复董增圆的信息内容为“抱歉董老板，都一样的，公司可能不会撤哦，还望你给个面子，这次就算了吧，下次不会再出现拖延租金这情况”。2014年7月10日，董增圆在早上连发两次内容为“没有收到”的信息后，饶某某问董增圆的名字是否为“董增园”。董增圆则表示“你不有我身份证复印件吗”“这不用问我吧”。饶某某回复“你上次给我的只是账号，我要重新去翻合同又要走流程才能看得到”。董增圆之后表示收到了58000元租金，但同时表示“到月底，一号我就要收铺了希望饶总早作准备。”饶某某则表示公司不同意。董增圆又表示已成定局，希望公司理解配合。2015年7月15日，董增圆向饶某某所发的信息内容为“饶总你好，今天十五号，我们约定的撤店时间还有整整半个月。希望早做准备，望合作配合”。饶某某则回复称其公司不同意。董增圆则表示“撤店已成定局”，希望对方理解，并称“不能按时收店，我们的对方也会让我们赔钱”，“本身是你们违约的，你们如果早说也不是现在这样子”，饶某某回复表示会将董增圆的意思向公司汇报。董增圆又发信息称“如果你们早说还要做，我们也没有和对方签合同这事就好谈了”，饶某某回复说“我一直没说公司没做，只是当时你账号要变更，而且付款时把名字写错了退回来，后面重新付才导致晚了而已”，“公司要真不做应该要发个函给你才算”。2014年7月16日，董增圆所发的信息内容为“当时你说降租，因为你们一直（到）十七号没有交租，当时我说的很清楚如果你们不做我就让你们做完六月份。账号错也不是理由，一个月走着从东莞到三水也已经很多趟了。是我一直联系你们，你们自己没有交租自己不知道吗？”，“早作准备吧！撤店是一定的了。”2014年7月21日短信显示董增圆就要求大地公司撤店一事与饶某某进行了交涉。2014年7月29日，董增圆发给饶某某的短信内容为“饶总你好，距离我们约定的撤店时间还有两天，请做好准备”。2014年8月1日，饶某某到西南派出所报警。饶某某在接受西南派出所民警的询问时陈述，因董增圆把涉案商铺的玻璃砸了，且在未经大地公司同意的情况下私自终止租赁合同，将店铺转租给第三方而报警。同时，饶东成还陈述，在2014年7月16日，他收到董增圆的短信，要求大地公司撤店，当时其回复说，不可能撤店，并要求继续履行合同，就终止租赁合同一事，双方虽有协商，但大地公司不同意终止合同。董增圆在接受西南派出所民警询问时陈述，在2014年6月10日，大地公司并没有按照往常把6月份的租金打到其账户上，经多次催促，大地公司直到2014年7月10日才把6月份的租金补交，董增圆认为大地公司违约，并多次找公司相关负责人协商，要求终止合同。在2014年7月2日其将要求解除合同的正式通知拿到了店铺，并交给店长，要求在2014年7月3日收铺，但是大地公司一直没有理会其请求，气愤之下，2014年8月1日早上，董增圆来到店铺，把店铺门口的玻璃砸坏。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案合同当事人意思表示真实，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。本案纠纷系因董增圆解除合同而引起，梁俊豪主张董增圆无权解除合同要求其承担违约解除合同的责任，而董增圆则认为因梁俊豪迟延支付2014年6月份的租金，构成违约，故其有权解除合同。因此，本案双方争议的焦点是梁俊豪是否迟延支付租金，并构成违约。本案租赁合同约定，梁俊豪须于每月10日前付清当月的租金，但梁俊豪却在2014年7月10日才向董增圆支付6月份的租金，梁俊豪主张迟延支付系因董增圆更改银行账户，且大地公司的财务管理须于每月10日才能划账支付租金。对此，本院认为，梁俊豪作为承租人，其主要义务是按照合同约定的履行期限支付租金，本案租赁合同约定的租金支付时间为6月10日，梁俊豪原即应于此日前备齐款项完成支付，其付款义务不因收款账户改变而免除，此其一。其二，大地公司的工作人员饶某某在2014年6月17日已确认收到董增圆确认的收款账户，而因涉案铺位系由梁俊豪用于大地公司加盟店，并委托大地公司经营管理，故应视为梁俊豪已于当日收到要求付款的账户，并且支付时间延后从日常生活经验来看是对付款方有利的，可以让付款方有更充裕的准备时间，故即便在6月17日起收到重新通知付款的账户，其也应立即履行支付义务。同时，根据租赁合同的约定，如梁俊豪拖付租金超过7天，董增圆有权通知其在3天内交付租金，故梁俊豪至少应当在收到更改账户的三天内支付租金。而在董增圆与饶某某的短信往来中，既没有反映出梁俊豪要主动履行支付6月份租金的义务而受阻的情形，也没有反映出董增圆拒绝梁俊豪履行6月份付款义务的情形，相反，在董增圆与饶某某往来的短信显示其在6月19日又再次进行了催缴，但梁俊豪仍未及时支付租金。其三，大地公司财务制度属于大地公司内部管理问题，与本案租赁合同的履行无关，梁俊豪不能以此为由迟延支付租金。因此，梁俊豪迟延支付租金的行为已经构成违约，董增圆依约有权解除合同。由于梁俊豪迟延支付租金构成违约，故其主张董增圆违约解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持；相应的，其要求董增圆依照合同约定承担返还履约保证金以及预期收益等违约解除合同的责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于梁俊豪所主张的装修损失，一方面因董增圆非违约解除合同，故梁俊豪不能按照合同的约定要求对方承担违约损失。另一方面，董增圆与饶某某的短信往来显示，董增圆至少在7月5日时已经要求对方撤出涉案商铺，即要求解除合同，在7月10日明确表示“到月底，一号我就要收铺了”，并请对方做好准备，予以配合。在7月15日时，董增圆又明确向对方表示离撤店的时间还有半个月，希望对方早作准备。从上述董增圆所发信息的内容来看，在梁俊豪迟延支付租金后，董增圆在7月初已经告知梁俊豪一方因对方违约而解除合同，因董增圆系有权解除合同，故其解除合同的意思表示通知到梁俊豪一方后，双方之间的租赁合同已经解除。同时，董增圆还多次告知对方7月底需撤出涉案商铺，要求对方做好准备，故董增圆在解除合同的同时还给予了对方相应的合理期限进行搬迁，故梁俊豪要求董增圆赔偿相应的装修损失缺乏事实和法律依据。因此，本院对梁俊豪要求董增圆赔偿装修损失主张不予支持。董增圆上诉请求要求梁俊豪支付水电费6000元，因该诉请不属于本案审理范围，本院不作处理。综上所述，董增圆提出的其未违约解除合同的上诉请求具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判，但本案系因董增圆一审不予出庭，并于二审提交新证据而改判，故不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2014）佛三法民二初字第751号民事判决；二、驳回梁俊豪的诉讼请求。一审案件受理费减半收取4081元，二审案件受理费6857.53元，共计10938.53元，由梁俊豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红代理审判员 郑正坚代理审判员 谭志华二〇一五年六月一日书 记 员 覃心怡第15页共15页 更多数据：搜索“”来源：