（2015）赤民一终字第418号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-11-08
案件名称
李正江、黄波与范国忠、孟凡军、赤峰天航房地产开放有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李正江,黄波,赤峰天航房地产开放有限责任公司,孟凡军,范国忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十三条，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第二十三条，第三十三条，第六十四条，第六十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第418号上诉人(原审第三人)李正江，男，1963年7月22日出生，汉族，农民，现住辽宁省阜新市。委托代理人李景霞，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人(原审原告）黄波，女，1954年9月11日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。委托代理人李志军，赤峰市松山区向阳法律法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）赤峰天航房地产开放有限责任公司。法定代表人周艳俊，董事长。（现羁押于内蒙古女子监狱）被上诉人（原审被告）孟凡军，男，1970年7月14日出生，汉族，无职业，住赤峰市。原审第三人，范国忠，男，出生日期、民族、职业不详，现住赤峰市。上诉人李正江因房屋买卖合同纠纷一案，不服松山区人民法院(2014)松民初字第1905号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年8月5日，赤峰天航房地产开发有限责任公司与第三人范国忠签订商品房预售合同，约定赤峰天航房地产开发有限责任公司将开发建设的坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库出售给第三人范国忠，面积为30.512㎡，单价为2000元／㎡。同日，赤峰天航房地产开发有限责任公司为第三人范国忠出具购买赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库金额为人民币61024元的现金支出凭单一枚。2002年9月17日，赤峰天航房地产开发有限责任公司与赤峰市玉美塑钢门窗厂的经营者第三人李正江签订商品房预售合同，约定赤峰天航房地产开发有限责任公司将开发建设的坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库出售给第三人李正江，面积分别为30.572㎡、30.512㎡、22.376㎡、22.376㎡，单价为1500元／㎡，并约定赤峰天航房地产开发有限责任公司以此作为抵押用于保证顺利偿还赤峰市玉美塑钢门窗厂塑钢窗工程款；如果赤峰市玉美塑钢门窗厂出售车库，价格不得低于1500元／㎡，如价格高出1500元／㎡，按实际出售价格用以抵顶欠塑钢窗工程款。2002年l1月23日，赤峰天航房地产开发有限责任公司为孟凡军出具购买坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库金额为人民币10861.60元的现金支出凭单一枚。2004年5月6日，赤峰天航房地产开发有限责任公司为黄波出具购买坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库金额为人民币42980元的收据一枚。另查明，2005年12月6日，赤峰天航房地产开发有限责任公司因未年检，被赤峰市工商行政管理局吊销营业执照。赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库由黄波占有使用至今。原审法院认为，黄波购买赤峰天航房地产开发有限责任公司开发建设的坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库事实清楚，对此有赤峰天航房地产开发有限责任公司为黄波出具的收据在卷佐证，足以认定。黄波占有并使用赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库至今，赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库依法应归黄波所有。黄波要求赤峰天航房地产开发有限责任公司协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库房屋产权登记，符合法律规定，该院予以支持。黄波要求确认2004年11月16日其与孟凡军签订的车库兑换小棚协议有效、赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库归黄波所有、赤峰天航房地产开发有限责任公司协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库房屋产权登记、孟凡军协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库产权登记的主张，黄波虽然提交了其与孟凡军签订的车库兑换小棚协议，但因未能提交其系赤峰市松山区英金小区3号楼3号小棚所有权人、孟凡军系赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库的所有权人的相关证据，其提交的赤峰天航房地产开发有限责任公司为孟凡军出具的现金支出凭单仅能够证明孟凡军购买了赤峰天航房地产开发有限责任公司开发建设的坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库，但是不能以此证明孟凡军系赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库所有权人，而孟凡军拒不到庭参加诉讼，无法核实车库兑换小棚协议的真实性、合法性，故对上述主张不予支持。赤峰天航房地产开发有限责任公司辩称黄波和孟凡军签订车库兑换小棚协议行为违法的主张，因未能提交相关证据予以证明，故对该主张亦不予支持。赤峰天航房地产开发有限责任公司和第三人李正江均称赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库仅出售给第三人李正江、未出售给其他人、同意抵顶所欠货款的主张，与本案查明的事实不符，且赤峰天航房地产开发有限责任公司和第三人李正江签订的商品房预售合同约定赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库作为赤峰天航房地产开发有限责任公司向赤峰市玉美塑钢门窗厂偿还货款的抵押，如果赤峰市玉美塑钢门窗厂出售上述车库，所得价款用以抵顶货款，并未约定第三人李正江可以对抵押财产优先受偿亦未向第三人李正江交付赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，故对上述主张不予支持。第三人李正江述称其是本案共同原告黄波的主张，因其对争议的诉讼标的有独立请求权，其与原告黄波不符合共同原告之间特定的法律关系，故对其主张不予支持。第三人李正江述称黄波购买车库的收据和孟凡军购买车库的现金支出凭单均不真实，黄波与孟凡军抢占争议车库的主张，因未能提交相关证据予以证明，故对其主张不予支持。第三人李正江述称黄波仅持有购买车库的收据和现金支出凭单而没有买卖合同，不符合法律规定，且收据和现金支出凭单中没有赤峰天航房地产开发有限责任公司法定代表人周艳俊的签字或盖章，其效力低于第三人李正江持有的商品房预售合同效力的主张于法无据，且未能签订买卖合同、收据和现金支出凭单中没有赤峰天航房地产开发有限责任公司法定代表人周艳俊的签字或盖章的责任不能归责于黄波，故对上述主张不予支持。第三人范国忠述称其购买了赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库，赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库应该归第三人范国忠所有的主张，因赤峰天航房地产开发有限责任公司未将赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库交付给第三人范国忠而交付给了黄波，应视为赤峰天航房地产开发有限责任公司履行了与黄波之间的房屋买卖合同，故对其主张不予支持。孟凡军经本院合法传唤，无正当理由即不出庭应诉亦未提交书面答辩意见，应视为其放弃对黄波主张事实的抗辩，亦不影响本院依现有的证据及已经查明的事实依法做出裁决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十三条、第三十三条、第六十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题规定》第二条规定，判决一、黄波于2004年15月6日购买坐落赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库的合同有效；二、坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库归黄波所有；三、赤峰天航房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10内协助黄波办理坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库的产权登记。四、驳回黄波的其他诉讼请求。案件受理费300元，由黄波负担200元，由赤峰天航房地产开发有限责任公司负担100元。一审宣判后，上诉人李正江不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审和改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、原审法院判决认定事实不清，证据不足。2002年9月17日，上诉人与原审被告赤峰天航房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》，约定赤峰市松山区英金小区4号楼1、2、3、4、5号车库和其他房屋归上诉人所有，2011年6月9日该公司法定代表人周艳俊又为上诉人出具了“证明’’一份，证实：“今有房屋1745#、1041#，车库1#、2#、3#、4#、5#，此房屋的位置是“七一三”英金小区，只有出售给李正江，没有出售给其他任何人”。同时，原审在庭审中，该公司法定代表人周艳俊也明确表述上述车库没有出售给黄波和孟凡军，黄波和孟凡军私自兑换车库是违法的。最主要的是，周艳俊唯一认可的是上诉人与该公司签订的《商品房预售合同》，以及周艳俊亲笔为上诉人书写的“证明”。而原审法院不认真审核这一重要证据，又不顾这一主要事实，片面地认定被上诉人黄波提交的松洲街道赤勘社区居民委员会出具的证明，证明黄波自2009年使用赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库至今“系有权机关出具”。这一认定，严重侵犯了上诉人的合法权益，居民委员会既不是房产管理部门，又不是政府的职能机构，其出具的证明不具有任何法律效力，但原审法院就是采信了这样不具有法律效力的证明作为定案依据，这样的判决，终究不能经得起历史和时间的检验。上诉人因家住辽宁省阜新市阜新蒙古族自治县大固本镇太和申村，加之上诉人路途遥远，身体突然发病(脑栓塞)，没有及时入住和使用上述车库，便被被上诉人抢占了上述车库。难道上诉人没有实际占有使用上述车库，就不是上述车库的真正所有权人和使用权人了吗?上诉人在2002年9月17日就与该公司签订了《商品房预售合同》，而被上诉人是在周艳俊被刑拘后私自伪造的收据，这枚收据周艳俊根本就不知道。在原审庭审中，周艳俊也不认可黄波和范国忠手中的收据和现金支出凭单，开庭时，周艳俊明确表述收据不是他们出具的，周艳俊不知黄波和范国忠从哪里开具的收据。实际上周艳俊的公司为一人公司，这一事实，有(2005)内刑二终字第51号《刑事判决书》第7页第三自然段“本院认为，赤峰天航公司虽形式上有营业执照，符合有限公司成立的形式要件，但实际上是上诉人周艳俊的一人公司。且公司财产不能和周艳俊个人财产区分开来，所以天航公司的债务不仅要由天航公司承担有限责任，还要由周艳俊承担无限责任，此时的单位犯罪已经自然人化，变为自然人犯罪。”予以认定。由此可见，周艳俊的个人意思表示就是公司的真实意思，周艳俊个人没有认定被上诉人黄波收据的有效性，因此不能认定天航公司给黄波出具的收据的真实性。而原审法院作出了支持被上诉人黄波无理诉求的判决，实属严重侵犯了上诉人的合法权益，上诉人通过正当渠道取得房屋所有权被被上诉人和原审法院无理剥夺，导致上诉人接到原审判决之后，极其气愤，实难接受如此不公正判决。2、原审法院判决适用法律错误。原审法院判决书第ll页第19行表述适用《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，这一表述实属原审法院不了解本案基本案情。本案上诉人与原审被告于2002年9月17日明确签订了《商品房预售合同》，绝非担保合同，也绝非抵押合同。而原审法院无视《商品房预售合同》的真实性、客观性、有效性；无视原审被告法定代表人周艳俊为上诉人出具的“证明”；更无视上诉人签订的《商品房预售合同》的日期在先(2002年9月17日)、被上诉人虚假收据在后(2004年5月6日)；还无视被上诉人黄波根本没有签订《商品房预售合同》的事实；最无视周艳俊根本就不承认被上诉人黄波的虚假“收据”和原审被告盂凡军的虚假“现金支出凭单”。原审法院应适用我国《民法通则》第三、四、五条，《合同法》第七条关于诚实信用的原则；关于公序良俗的原则；关于平等，公平，合法的原则；关于当事人在民事活动中的地位平等原则；关于公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯的原则来公正、公平的审判此案。但遗憾的是，原审法院对上诉人的合法权利置之不理，片面的维护了被上诉人的非法利益，其做出的的判决必将是极其不公正并严重侵犯上诉人合法权益的错误判决。同时，原审法院也没有判决3，4，5号车库究竟归谁所有和使用，被上诉人的虚假收据被原审法院判为有效证据，而上诉人的真实有效的《商品房预售合同》被原审法院在判决书第8页倒数第4行“第三人李正江提交的商品房预售合同和证明客观真实，但是没有其他证据相佐证证明商品房预售合同的实际履行情况，本院不予采信”，由此可见，原审法院为了偏袒被上诉人，公然否定上诉人的《商品房预售合同》、周艳俊亲笔书写的“证明”、周艳俊在原审庭审中的真实、正确表述。综上，请求赤峰市中级人民法院在查明本案全部事实与证据的基础上，驳回被上诉人的无理之诉，维护上诉人的占有、使用并享有2，3，4，5号车库的所有权的合法权益。上诉人黄波上诉称，原审认定事实不清，适用法律不当。上诉请求法院依法撤销松山区人民法院(2014)松民初字第1905号民事判决，予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求。判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，原审法院认定事实部分不清，适用法律不当。原审法院审理认为，上诉人要求确认2004年11月16日其与孟凡军签订的车库兑换小棚协议有效、赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库归上诉人所有、被上诉人赤峰天航房地产开发有限责任公司协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库产权登记、被上诉人孟凡军协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库产权登记的主张，上诉人虽然提交了其与被上诉人孟凡军签订的车库兑换小棚协议，但因未能提交其系赤峰市松山区英金小区3号楼3号小棚所有人、被上诉人孟凡军系赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库的所有人的相关证据等等，认为无法核实车库兑换小棚协议的真实性、合法性、故没有支持上诉人的诉讼主张，上诉人认为，原审法院查明事实是错误的。首先，通过上诉人提交的2002年11月23日被上诉人赤峰天航房地产开发有限责任公司为被上诉人孟凡军出具的现金支出凭单及2004年11月16日上诉人与被上诉人孟凡军签订的车库兑换小棚协议，足以证明被上诉人孟凡军于2002年11月23日以买卖的方式取得了松山区英金小区4号楼3、4、5号车库的所有权，被上诉人孟凡军在取得了松山区英金小区4号楼3、4、5号车库所有权以后，与上诉人在平等、自愿的基础上达成车库兑换小棚协议，上诉人于2004年l1月16日取得了松山区英金小区4号楼3、4、5号车库的所有权。其次、通过上诉人提交的(2010)松民初字第1040号民事判决书及赤峰市松山区松州街道赤勘社区居民委员会出具的证明，也足以证明，上诉人自2004年11月16日取得了松山区英金小区4号楼3、4、5号车库的所有权以后一直居住至今，并没有任何人提出异议。最后、原审法院以被上诉人孟凡军未出庭就认为，无法核实车库兑换小棚协议的真实性、合法性就进行判决，显然过于草率上诉人提交的《车库兑换小棚协议书》足以证明上诉人的诉讼主张，另外，上诉人认为，法院如果认为孟凡军不到庭无法核实《车库兑换小棚协议书》的真实性、合法性，法院就应该针对该事实向被上诉人孟凡军进行核实，而不是在没有核实的情况下就进行判决。第二、原审法院在认定事实错误，适用法律不当的情况下，做出了原审的错误判决结果。故向贵院提出上诉，请求贵院依法查明本案事实，请求法院依法撤销松山区人民法院(2014)松民初字第1905号民事判决书，予以改判，支持上诉人诉讼请求。同时判令被上诉人承担一、二审诉讼费用，以维护上诉人的合法权益。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人黄波购买赤峰天航房地产开发有限责任公司开发建设的坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库原审查明事实清楚，原审法院认定黄波占有并使用赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库至今，赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库依法应归黄波所有并无不当。上诉人李正江对此号车库的上诉请求本院不予支持。上诉人黄波要求赤峰天航房地产开发有限责任公司协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼2号车库房屋产权登记，符合法律规定，本院予以支持。上诉人黄波一、二审中要求确认2004年11月16日其与孟凡军签订的车库兑换小棚协议有效、赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库归黄波所有、赤峰天航房地产开发有限责任公司协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库房屋产权登记、孟凡军协助其办理赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库产权登记的主张，本院认为上诉人黄波所提交的其与孟凡军签订的车库兑换小棚协议，孟凡军在二审时明确承认且该协议有生效判决予以认定，因此对该协议的有效性本院予以认定。但因上诉人黄波未能提交其系赤峰市松山区英金小区3号楼3号小棚所有权人、孟凡军系赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库的所有权人的相关证据，其提交的赤峰天航房地产开发有限责任公司为孟凡军出具的现金支出凭单仅能够证明孟凡军购买了赤峰天航房地产开发有限责任公司开发建设的坐落于赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库，但是不能以此证明孟凡军系赤峰市松山区英金小区4号楼3、4、5号车库所有权人且赤峰天航房地产开发有限公司法定代表人周艳俊对于孟凡军的购买予以否认。故对上诉人黄波的上述主张本院不予支持。上诉人李正江上诉称赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库仅出售给李正江、未出售给其他人、同意抵顶所欠货款的主张，与本案查明的事实不符，且赤峰天航房地产开发有限责任公司和上诉人李正江签订的商品房预售合同约定赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库作为赤峰天航房地产开发有限责任公司向赤峰市玉美塑钢门窗厂偿还货款的抵押，如果赤峰市玉美塑钢门窗厂出售上述车库，所得价款用以抵顶货款，并未约定李正江可以对抵押财产优先受偿亦未向李正江交付赤峰市松山区英金小区4号楼2、3、4、5号车库，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，故对上述主张不予支持。上诉人李正江述称黄波购买车库的收据和孟凡军购买车库的现金支出凭单均不真实的主张，因未能提交相关证据予以证明，故对其主张本院不予支持。综上，上诉人李正江、上诉人黄波的上诉请求均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十三条、第三十三条、第六十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人李正江、上诉人黄波各自承担300；邮寄费100元，由上诉人李正江、被上诉人黄波、原审被告孟凡军、赤峰市天航房地产开发有限责任公司、原审第三人范国忠各承担20元。本判决为终审判决。审判长 鹿春林审判员 崔明明审判员 牛占龙二〇一五年六月一日书记员 高莉莉 关注公众号“”