（2015）威高民初字第561号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-19
案件名称
威海卧龙物业服务有限公司与王超物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
威海火炬高技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海卧龙物业服务有限公司,王超
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第二十四条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）威高民初字第561号原告：威海卧龙物业服务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区。法定代表人：杨玉堂，总经理。委托代理人：杨雪，系该公司员工。委托代理人：郭卫平，山东正原律师事务所律师。被告：王超，男，户籍地山东省烟台市牟平区。原告威海卧龙物业服务有限公司与被告王超物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理。依法由审判员魏亦斌适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告威海卧龙物业服务有限公司之委托代理人杨雪、被告王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威海卧龙物业服务有限公司诉称，原告于2008年6月1日与威海西御康实业总公司签订涉案小区前期物业合同。2010年12月12日，原告与涉案小区业主委员会签订物业服务合同，合同均约定聘请原告对涉案小区进行物业服务，并对服务内容与质量、服务费用、物业的经营管理、物业的承接验收、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告履行了物业服务义务。被告系涉案小区的业主，未按合同约定交纳物业费。经原告索要无果，故诉至法院，要求被告支付自2010年11月至2015年6月的物业费2452元，滞纳金485元。被告王超辩称，其未交纳物业费的原因是原告在涉案小区从事物业管理期间，管理能力低下，远远达不到《物业服务合同》和《威海市区普通住宅小区物业服务登记标准》的要求，造成了小区当前脏、乱、差的现状，极大侵害了小区业主的合法权益，这是拒绝交纳物业费的根本原因。经审理查明，被告系涉案小区业主。2008年6月1日，原告与威海西御康实业总公司签订涉案小区前期物业合同，约定：原告为涉案小区提供物业服务，住宅按0.5元／月／㎡；物业费每半年交纳一次，于每年1月上旬和7月上旬交纳。2010年12月5日，威海高技术产业开发区新世纪家园业主委员会经有关部门批准成立。2010年12月12日，原告与该业主委员会签订了涉案小区物业服务合同，约定：原告为涉案小区提供物业服务，合同期为5年；物业服务的内容为：物业共用部位、共用设施设备运行维护管理……；物业共用部位和相关场地环境卫生；保持整洁、无卫生死角；公共绿化的养护和管理；绿地和花草树木定期修剪养护，长势良好；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理设施多层住宅按房产证上载明建筑面积按0.45元／月／㎡收取物业服务费；物业服务费按年度交纳，在交费季度头三个月，一般为1-3月份交纳上半年，7-9月份交纳下半年费用；业主未按时足额交纳物业服务费的，应向原告按日支付应交额1%-5%的违约金；逾期一年未交费的，原告可采取停止服务等相应措施或者依法追缴。合同签订后，原告向涉案小区提供了物业服务，但被告一直未交纳物业服务费，经原告索要无果，归诉至法院，请求处理。庭审中，原告提供了“公共秩序日常巡逻记录簿”、“涉案小区楼宇门、公用灯维修记录”、“涉案小区房屋维修记录”、“涉案小区来访登记表”，用以证明其履行了物业服务管理义务。被告提供了照片9张，证实小区存在消防、绿化等问题。对原告提供的证据，被告认为原告履行了部分物业服务义务，但达不到合同约定的服务标准。对被告提出的房屋漏水、消防、小区绿化、环境卫生及收费价格等问题，原告认为房屋漏水、消防、小区绿化等属开发商遗留问题，非物业服务合同约定的义务，且其不断地进行协调；原告按约定对小区环境卫生予以清扫、维护，被告照片中反映的环境卫生可能存在，但其成因是多方面的，不能完全归结为原告不履行相关义务。本案在审理过程中，本院自行前往涉案小区进行了解，制作了视频。查看情况为：该小区区域面积较大、住户众多，环境较复杂；小区物业服务从观察到的情况来看，基本到位，但存在车辆停放不规范、卫生死角、绿化维护不够等情况，物业服务存在提高的空间。上述事实，有双方当事人的陈述及前期物业服务合同、前期物业服务协议、视听资料、书证等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告之间的物业服务合同合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，原告履行了基本的物业服务义务，被告理应按约定交纳物业费（被告依约应交的服务费为每月97.5平方米＊0.45元／平方米／月）。但根据被告提供的小区外周围环境的照片及本院调查的资料来看，原告提供物业服务的小区外周围环境存在车辆停放不规范、卫生死角的情况，原告的服务存在瑕疵，被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，但原告提供了基本的物业服务，被告拒交全部物业费，也属违约，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减被告应交纳的物业费数额的10%，违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，原告的诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告于本判决生效之日起十日内给付原告2010年11月1日起至2015年6月30日的物业费2206.8元及滞纳金436.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担2.5元，被告负担22.5元。本判决为终审判决。审判员 魏亦斌二〇一五年六月一日书记员 于志远