（2015）碑民初字第00694号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-24
案件名称
原告陕西俊景物业管理有限公司诉被告胡安芹物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西俊景物业管理有限公司,胡安芹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十一条，第四十二条第一款
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2015）碑民初字第00694号原告：陕西俊景物业管理有限公司。法定代表人：韩俊巍，总经理。委托代理人：王会庆，陕西泽界律师事务所律师。被告：胡安芹，女，1960年12月5日出生，汉族。原告陕西俊景物业管理有限公司诉被告胡安芹物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原的委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告与陕西富源房地产开发有限责任公司签订《西安市城市房屋拆迁安置协议书（居民户）》，给被告安置于环城东路南段3号东屿枫舍小区5单元1903室，同时签订《前期物业管理服务协议》及《东屿枫舍服务管理规约》。原告作为东屿枫舍小区前期物业管理服务企业按约定提供物业服务。但被告收房后一直拖欠物业管理费、电梯耗能费、生活垃圾清运处理费、采暖费，经多次催要拒不缴纳，为维护原告合法权益，现起诉请求判令：1、要求被告立即支付拖欠的2010年5月至2014年12月31日期间的物业管理费4359.26元、电梯耗能费1271.2元，2012年1月至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费216元，2010年11月至2015年3月五个采暖季的采暖费4865.3元，物业管理费滞纳金500元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，东屿枫舍5单元1903室，是富源房产公司给其安置的房子，2009年6月16日交房，同年10月份左右入住此房至今。拆迁前，其所有的房屋是临街房，富源房产公司拆迁后却未给其安置门面房，故其不同意支付物业费等，且其从未使用过暖气，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年9月2日，拆迁人：陕西富源房地产开发有限责任公司（以下简称富源公司）与承租人：胡安芹签订《西安市城市房屋拆迁安置协议书（居民户）》，约定对位于环城东路南段2号楼2单元4号，权属为公产，建筑面积为49.05平房米，楼层一层的房屋拆迁，就地安置建筑面积65平方米权属为私产，住宅一套。2009年6月18日，富源公司将位于本市环城东路61号5单元1903室，房屋一套交付被告。同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称协议）、《东屿枫舍服务管理规约》，协议约定，住宅用房物业管理服务费每月每平方米1.2元；电梯能耗费2-12层每月每平方米0.3元，13层以上每月每平方米0.35元；生活垃圾清运处理费住宅每月每户6元。协议第九条第三款约定，业主未按协议约定的收费标准和事件交纳有关费用，物业管理单位有权从逾期之日起每天按欠费额的千分之三收取滞纳金，并逐月计算。西安市房产测量事务所于2010年1月对涉案房屋测绘，该房屋套内建筑面积49.10平方米，分摊面积15.77平方米，建筑面积64.87平方米。原告从2010年开始每一供热季对东屿枫舍花园小区热交换站及自备锅炉供热价格在西安市碑林区物价局备案并公示，价格为6.25元每平米每月。原告作出采暖季缴费通知，对于不供暖的空置房按照供暖费的60%收取。原告自2011年1月5日开始每隔半年向涉案房屋的业主（住户）发催费通知。另查明，被告入住涉案房屋后一直未使用暖气，未向原告交纳2010年5月至2014年12月31日期间的物业管理费、电梯耗能费、2012年1月至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费、2010年11月至2015年3月五个采暖季空置房的采暖费。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、西安市城市房屋拆迁安置协议书、前期物业管理服务协议、入伙手续书、自备锅炉供热价格备案表及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就被告所有并使用的位于本市环城东路61号5单元1903室房屋一套，签订《前期物业管理服务协议》。《东屿枫舍服务管理规约》属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提出该协议其从未见过，签名与指印非其所为，但未提出相反证据予以证明，且被告之前交过物业费，故对被告的主张不予采信。故原告依据物业服务协议要求被告支付拖欠的2010年5月至2014年12月31日期间的物业管理费、电梯耗能费，2012年1月至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费的诉请，于法有据，本院依法予以支持，具体数额计算为物业管理费64.87平方米×1.2元×56个月＝4359.26元，电梯耗能64.87平方米×0.35元×56个月＝1271.2元，生活垃圾清运费6元×36个月＝216元。对于原告主张空置房的采暖费，参考：2011年10月17日，西安市物价局关于调整城区集中供热价格的复函，规定推进热价计量改革，两部热价中的基本热价为30%，计量热价为70%。及西安市物价局、西安市市政公用局作出市物发（2012）265号文件《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》第三条，居民用户如整个供暖期都不用热，应在采暖期开始前，由用热人提出报停申请，经供热单位采取隔断处理后，可按总热价的30%收取基本热费。原告以60%主张不符合政府指导价，故本院依法确定按照30%计算，具体数额：每年为64.87平方米×6.25元×4个月×30%＝486.52元，5个采暖季共计2432.6元。原告根据协议主张物业管理费滞纳金，按照协议约定的每日千分之三过高，原告自行减少滞纳金为500元，于法不悖，本院依法予以支持。对于被告主张富源房产公司未给其安置门面房的主张，因与本案不是同一法律关系，本案不予处理，被告可另案起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于管理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告胡安芹于本判决生效后五日内支付原告陕西俊景物业管理有限公司2010年5月至2014年12月31日期间的物业管理费4359.26元、电梯耗能费1271.2元，2012年1月至2014年12月31日期间的生活垃圾清运费216元，共计5846.46元；二、被告胡安芹于本判决生效后五日内支付原告陕西俊景物业管理有限公司2010年11月至2015年3月五个采暖季的空置房采暖费2432.6元；三、被告胡安芹于本判决生效后五日内支付原告陕西俊景物业管理有限公司物业费滞纳金500元。诉讼费318元，减半收取159元，由原告陕西俊景物业管理有限公司负担59元，被告胡安芹负担100元。（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 杨迎珍二〇一五年六月一日书记员 宋 敏