（2015）静民一（民）初字第1122号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-10-26

案件名称

许强与魏晨共有物分割纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许强,魏晨,中国银行股份有限公司上海市金山支行

案由

共有物分割纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十五条，第九十九条，第一百条第一款

全文

上海市静安区人民法院民事判决书（2015）静民一（民）初字第1122号原告许强。委托代理人张刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告魏晨。第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行。负责人沈杰。委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。原告许强诉被告魏晨、第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判，公开开庭进行了审理。原告许强的委托代理人张刚，被告魏晨，第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行的委托代理人汪��到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许强诉称，原、被告曾是男女朋友关系。2008年2月3日，双方共同购买了上海市海防路XXX弄XXX号XXX室（以下简称：系争房屋），总价人民币53万元（以下币种均为人民币），原告支付首付95，000元，被告支付首付65，000元，银行贷款37万元。购房时的所有税费共计14，391.50元，均由原告支付，原告并作为主贷人独自还贷至今。现原告为购置新房之需，与被告协商出售系争房屋，遭到被告拒绝。原告只得诉至法院，要求依法分割上海市海防路XXX弄XXX号XXX室房屋产权，确认原告拥有房产份额87.74%，产权归原告所有，被告拥有的房产份额12.26%由原告折价支付货币，并请求法院按照出资比例判决双方分担中介费、交易税费、贷款手续费、物业费等共计14，391.50元。被告魏晨辩称，同意分割系争房屋产权，也同意产权归原告所有，但不同��原告提出的分割比例。因为首付大部分是由被告支付的，双方共同生活期间的银行贷款也是双方共同偿还的。在搬出系争房屋以后，被告虽然没有偿还过贷款，但原告出租房屋的收益已经足以偿还贷款。因此，被告要求分得房屋产权70%的份额，被告同意按照产权比例承担中介费、交易税费等费用。第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行述称，对于系争房屋分割的产权份额第三人没有具体意见，愿意配合办理相关贷款及抵押权的变更手续，但要求法院在本案处理中保障第三人的合法债权及系争房屋的抵押权。经审理查明，原、被告原系恋人，于2006年年底建立恋爱关系。2008年2月3日，原、被告共同作为买受人（乙方）与卖售人章文隽、章永亮、应彩萍（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方以53万元的价格将系争房屋转让给乙方，乙方于2008年1月30日支付甲方定金2万元，于2008年2月3日签约时支付甲方房款9万元，于2008年3月30日支付甲方房款41万元（银行放贷，直接放于甲方），于2008年3月31日交房之日支付尾款1万元。上述合同签订之前，乙方已于2008年1月30日支付甲方定金2万元。签约当日，乙方支付甲方房款9万元。2008年3月7日，原告与第三人签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》一份，以系争房屋作为抵押向第三人借款37万元，直接发放至章文隽的指定账户，被告作为共同抵押人在借款合同上签字。2008年3月10日，乙方支付甲方房款4万元。同日，甲、乙双方办理了产权过户登记，将系争房屋产权登记到了原、被告名下，产权形式为共同共有。同时，第三人办理了抵押权登记，债务履行期限自2008年3月7日至2028年3月6日。2008年3月26日，乙方支付甲方尾款1万元。2011年年底，原、被告分手，被告搬离系争房屋。原告就系争房屋出售问题与被告协商未果，故原告诉讼来院要求判决如其诉请。又查，为购买系争房屋，原告支付了中介费3，500元、评估费500元、契税7，950元、印花税270元、房地产他项权利登记费200元、房地产权属登记费80元、地籍图图纸费25元、房地产交易手续费76.50元，共计12，601.50元。再查，截止2015年4月30日，原告名下贷款本金余额为276，465.99元。审理中，原告变更第2条诉请为原、被告按照产权份额分担交易成本12，601.50元。原、被告就系争房屋目前的市场价为110万元达成一致意见，双方同意原告按照823，534.01元（110万元-276，465.99元）给付被告相应产权份额的折价款。被告同意按照产权份额承担交易成本12，601.50元中应由其承担的部分。以上事实，由原告提供的《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《个人住房（二手房）抵押借款合同》、《收条》四份、中介费收据、评估费发票、交易税费收据，第三人提供的《贷款已还款明细清单》以及三方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本案争议焦点：原、被告购买系争房屋的出资情况。1、现金购房款16万元的出资情况原告认为，原告支付95，000元，被告支付65，000元。原告提供《收条》四份，其中定金2万元及尾款1万元的《收条》上只有原告一个人的名字，故是由原告出资的，剩余13万元的《收条》上是原、被告两个人的名字，故是两人共同出资。被告对《收条》本身没有异议，但认为当时是被告父母汇款12万元到被告银行卡上用于支付首付款的，因为被告上班时间受限，故首付款都是由原告支付给上家的，《收条》有时就写了原告一个人的名字。被告陈述付款经过：被告父母于2008年1月27日汇款10万元给被告用于买房，被告于2008年1月30日取款2万元用于支付上家定金。2008年1月31日，被告通过网上银行转帐给原告12万元。2月2日，原告转帐给被告10万元。2月3日，被告从卡上取款9万元支付给上家第二笔首付。因为原告卡里还有钱，所以3月10日原告卡上取款4万元支付给上家第三笔首付。最后一笔尾款1万元是原、被告共同拿出来的现金。被告提供其在工商银行的活期账户明细清单（帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）。原告对被告提供的银行账户明细清单真实性没有异议，但认为从清单上可以看出，2008年1月27日，原告转帐给被告41，390元，被告所取首付款2万元就是41，390元中的一部分。对于被告卡上取款9万元用于支付第二笔首付没有异议，但其中21，390元是原告出资，剩余部分是被告出资。2008年2月25日，原告从建设银行卡上取款1万元。2008年3月10日，原告分别从工商银行卡上取款19，500元，从建设银行卡上取款15，000元，用于支付第三笔首付。2008年3月26日，原告从建设银行卡上取款1万元用于支付尾款。原告提供其在工商银行的活期账户明细清单（卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）以及建设银行活期账户明细清单（帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）。被告对两份清单真实性没有异议，对于原告转帐给被告41，390元也没有异议。被告认为，原告3月10日两笔取款是用于支付第三笔首付，但2008年2月25日取款1万元不能证明是支付第三笔首付，故第三笔首付的不足部分是被告出资的。2008年3月26日，原告取款1万元用于支付尾款没有异议。本院认为，买房期间，原、被告之间有三次转帐，分别是被告打给原告12万元、原告打给被告41，390元以及10万元，互相折抵后，最终是原告打给被告21，390元。被告对于第三笔首付4万元是从原告卡里取钱支付的，一开始认可，后来又部分否认。对于不足部分是被告出资的一节事实，被告并未提供证据证明，相反，原告有在2008年2月25日取款1万元的证据。因此，本院确认定金2万元以及第二笔首付9万元是从被告账户中取款支付，第三笔首付4万元以及尾款1万元是从原告账户中取款支付，被告取款11万元中有21，390元是原告出资。因此，本院认定购房定金、首付款及尾款共计16万元系由原、被告共同出资，其中原告出资71，390元，被告出资88，610元。2、关于住房抵押贷款已还部分的出资情况原告认为，《个人住房（二手房）抵押借款合同》是由原告作为借款人与第三人签订的，还款也是通过原告的银行账户，故已还贷款系由原告一人归还。为证明其主张，原告提供了其中国银行存折以及零售贷款扣款确认书一组作为证据。被告对证据的真实性没有异议，但认为已还贷款分为两个阶段：第一阶段，购房以后至2011年年底��原、被告在系争房屋内共同生活，两人的收入支出都是放在一起的，故应认为是双方共同还贷。第二阶段，2012年1月至今，因双方产生矛盾，被告于2011年年底离开系争房屋，原告在房屋内住了一段时间以后也搬走了，系争房屋就由原告对外出租，每月的租金收益足以支付银行按揭贷款。因此，该阶段也应认定为双方共同还贷。对于出租一节，被告未能提供证据，但被告认为原告在起诉时提供的一张2012年3月13日中介费980元的收据已经证明原告将系争房屋出租的事实。原告认为，2012年3月13日中介费的收据可能是原告在房产中介工作时的资料，与本案无关，起诉时拿错了，原告放弃此份证据。系争房屋购买后，被告搬进去居住，原告因为父母离婚，为了陪父亲，所以没有居住在系争房屋内。系争房屋在被告搬走后出租过半年，租金大约每月3，000元。本院认为，一方��，原、被告于2006年年底建立恋爱关系，在恋爱一年多关系稳定以后，双方共同出资购房，其目的显然是用于双方今后的共同生活。因此，原告否认双方在系争房屋内共同生活的事实与生活常理不符，本院不予采信。另一方面，从原、被告当时的年龄以及首付款的付款情况来看，双方的工作刚刚起步，经济状况都不是十分宽裕，任何一方都没有单独还贷的能力。因此，在双方共同居住生活期间财产难免发生混同，故应认定该期间双方共同还贷。2011年年底，原、被告终止恋爱关系，被告离开系争房屋，系争房屋的贷款均通过原告的中国银行账户支付，应认定系原告一人还贷。原告自认系争房屋在被告搬走后出租过半年，租金大约每月3，000元。而原告起诉时提供中介费980元的收据，无论在时间上还是在金额上都与原告在被告搬走后将系争房屋出租的事实相符，故应认定系争房屋在一段时间内对外出租的事实客观存在。系争房屋对外出租期间，由原告单独收取的租金属于原、被告共同所有，该期间虽由原告偿还银行贷款，但租金收益足以支付应还贷款，故该期间归还的贷款也应认定为双方共同出资。但是，被告未能提供证据证明系争房屋自2012年至今三年多的时间里一直处于出租状态，故本院认定已还贷款部分由双方共同出资，但原告出资占大部分。综上所述，本院认为，原、被告购买系争房屋后，将所有权登记于两人名下，应认定系争房屋属原、被告两人共同共有。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。现原、被告终止恋爱关系后，共有基础已不存在，双方均要求分割系争房屋，于法有据，且审理中第三人表示在其债权得到保障的情况下同意进行产权人变更登记，故对于双��要求分割共有财产的请求，本院予以准许。系争房屋作为抵押物的银行贷款合同系原告与第三人所签，原、被告也同意系争房屋产权归原告所有，由原告给付被告相应份额的折价款，本院予以准许。综合双方出资情况，从公平合理的角度出发，考虑共有人对共有财产的贡献大小，本院酌定由原告支付给被告房屋折价款350，000元，贷款余额276，465.99元由原告继续偿还。购房的交易成本12，601.50元，被告按比例承担5，355.60元，在原告应付折价款中抵扣，实际支付344，644.40元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、坐落于上海市海防路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告许强所有；二、原告许强应于本判决生效之日起十日内支付被告魏晨房屋折价款344，644.40元；三、被告魏晨、第三人中国银行股份有限公司上海��金山支行应于原告许强履行第二项付款义务后十日内，协助原告许强办理上海市海防路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，700元，减半收取，计7，350元，由原告许强承担4，226.25元，被告魏晨承担3，123.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　姚　青二〇一五年六月一日书记员　黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共��关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。来源：