（2015）榕民终字第21号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2017-11-15

案件名称

林秋容、福州中城大洋百货有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林秋容,福州中城大洋百货有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第21号上诉人（原审原告）林秋容，女，1975年9月12日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人林敬杨，男，1978年5月6日出生，汉族，住福建省闽侯县，系林秋容弟弟。上诉人（原审被告）福州中城大洋百货有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦。法定代表人徐智勇，公司执行董事。委托代理人黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。上诉人林秋容因与上诉人福州中城大洋百货有限公司（以下简称大洋百货公司）租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审审理查明，位于福州市××××号国际商厦三层69号房产为原告所有，建筑面积31.58平方米，系原告向福建中城房地产有限公司（后更名为中城联合股份有限公司）购买所得，原告并于购买当日与该公司签订《房屋委托出租合同》，委托该公司出租经营诉争房产，租赁期限为十年。2006年12月份，中城联合股份有限公司与被告中城大洋公司签订一份《转委托协议》，约定将包括原告在内的国际商厦一到三层房产业主的委托事项全部转委托给被告中城大洋公司，由被告中城大洋公司继受《房屋委托出租合同》所有权利和义务。2007年7月30日，原、被告签订一份《房屋委托出租合同》，委托该公司出租经营诉争房产，租赁期限自2007年1月1日起至2011年9月30日止。上述房屋委托出租合同均约定，“每一年租金金额为原告实际购房总价款的10%”，“该标的物租金每三个月支付一次。被告应在每三个月的5日内支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%即人民币16904.70元”。合同中双方还对其他权利义务作了约定。原审法院另查明，诉争房产目前由被告中城大洋公司实际占有对外经营。2007年，原告取得诉争店面的《房屋所有权证》。被告中城大洋公司仍按原合同租金的标准向原告支付截止2014年9月份的款项。原审法院认为，本案争议的焦点问题包括：房屋委托出租合同期满后，原告可否收回诉争房产以及租金的计算标准问题。对于上述焦点问题原审法院做如下分析认定：关于原告可否收回诉争房产。原审法院认为，首先，本案诉争标的物即位于诉争商厦内的商铺，其从客观上不是一般意义上的建筑物权属，该商铺与其他业主的商铺紧密相连，在空间上没有分割墙体，诉争商场所有业主在共同使用整个商场时，在空间上没有权利冲突，无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分；商场内各业主的商铺紧密相连，在进行空间分割时没有依据，且易导致与周边业主发生新的矛盾和对立。其次，从原、被告间订立的委托出租合同中对于“委托期满的处理”的约定不难发现，其对于委托期满后的处理为三种：“续租、由被告购买、在原告保留产权并同意将商厦作为一个整体，由业委会投票决定租赁或经营事项”，该约定明显有别于一般的租赁合同（即在租赁期限届满后作为业主除续租外，可以无条件收回房屋），事实上该约定显然已对原告行使物上请求权的权利作了限制，且该约定是当事人自愿，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。最后，本案诉争商铺原告从购买并委托出租至今，该商铺与其他业主的商铺始终作为一个整体商场经营收益，原告要求分割其所占份额，单独处分，必然损害其他业主的合法利益；且不符合原、被告间的合同约定。因此，原审法院认为，物权的行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，原告要求收回诉争商铺的请求，无事实和法律依据原审法院不予支持。关于租金的计算标准。原审法院认为，一般情况下，根据合同严守原则，对租金不能随意调整。在订立合同时，应当充分考虑到商业风险和行为后果。但同时在中、长期租赁关系中，因租赁合同主客观条件与环境的改变，不免会影响用益租赁物的对价水准，而造成租金有调整与变动的必要性。本案审理中，原审法院依法向原告释明，要求原告对其主张的租金申请评估，但原告放弃对租金的评估。鉴于原、被告双方约定的租金已是十几年以前的标准，本着公平公正原则，特别是被告对于其他已签约商户给予租金上浮，均衡各方利益，并参考周边已签约商铺租金，被告应按原租金标准上浮96%向原告支付租金，即应按原租金标准的1.96倍支付租金，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。综上依据《中华人民共和国物权法》第七条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告福州中城大洋百货有限公司于本判决生效之日起十日内按2007年7月30日签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍向原告林秋容支付自2011年10月1日起的租金（扣除被告按原合同标准已支付的2011年10月至2014年9月的租金，以后以实际付款凭证为据），之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14984元，由原告承担7492元，被告福州中城大洋百货有限公司承担7492元。一审宣判后，原审原告林秋容、原审被告福州中城大洋百货有限公司均不服，向本院提起上诉。林秋容上诉称：一、一审法院无视事实和法律，主观臆造，擅自改变房屋性质。尽管商场内各业主的商铺紧密相连，但各商铺四至分明，分割而成各自独立的空间，上有顶下有地，前后左右泾渭分明，具备单独所有权的一切事实特征，之所以后来连成一片，是大洋百货公司肆意破坏而致，不能够因为大洋百货公司破坏导致的现状而否定林秋容物的属性。从法律方面来说，林秋容就其拥有的产权拥有政府部门颁发的房产证和土地证，两证齐全，这是权威部门对林秋容物权的确认，根据《物权法》的规定，林秋容对诉争商铺拥有无可辩驳的完整的物权。林秋容已多次函告大洋百货公司不再委托出租，已尽到职责告知义务。且《房屋委托出租合同》中已约定在不续租情况下的各项约定，表明林秋容有权不继续委托出租。一审法院无顾事实和法律，简单粗暴的否定林秋容的物权，既不符合事实，更有悖于法律，明显是荒唐的。二、原委托租赁合同的期限已经届满，一审法院支持强租无理。林秋容与中城联合股份有限公司所约定的十年租赁期限也已于2011年9月30日届满，起码从此时起，大洋百货公司与林秋容之间已经不存在租赁合同关系。在此情形下，大洋百货公司继续侵占商铺没有任何合同依据和法律依据。一审法院擅自将案由从返还原物纠纷改为房屋租赁合同纠纷。三、一审法院将侵占费无端改为“租金”，是为大洋百货公司强占行为披上合法外衣。林秋容诉请的是侵占费，并且事实上也是侵占费，但一审法院却擅自将侵占费改为租金。所谓租金，自然是基于租赁合同而产生的，但林秋容与大洋百货公司根本不存在租赁合同关系。四、一审法院判决的所谓“租金”也明显过低，严重损害林秋容利益。首先，一审法院以原来租金的1.96倍认定租赁价格，既严重背离市场行情，也没有任何法律依据。其次，判决按3%递增，也明显不合理。五、一审法院支持无限期的租赁更是严重损害林秋容利益。就算是租赁，也总得有期限，《合同法》也明确规定租赁期限不得超过20年。然而，按照一审法院的判决，林秋容与大洋百货公司的租赁却遥遥无期。六、一审判决蓄意偏袒大洋百货公司。综上，请求二审法院：1、撤销福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3398号民事判决书全部判决，改判支持林秋容诉讼请求，即大洋百货公司立即归还非法侵占林秋容所有的国际商厦三层67号店面（建筑面积合计为31.58㎡），并依法判令大洋百货公司向林秋容连带赔偿自2011年10月1日起至其后大洋百货公司返还房产之日止的侵占费（侵占费参照林秋容2012年1月11日《关于收回大洋百货店面的函》要求4折以每平方米每月1200元计算，暂计至2013年9月30日止为128.8464万元，折扣大洋百货公司自行汇入的侵占费16.7968万元，暂计为人民币112.0495万元，此后要求计算至实际交还店面之日）；2、本案一、二审诉讼费由大洋百货公司承担。大洋百货公司答辩称：一、一审不支持林秋容收回诉争商铺是正确的应予维持。一审从商铺与商厦的不可分割性、从小业主购买之初即委托租赁的约定等多角度分析认定商厦是一个统一的整体，个别商铺业主行使权利应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，显然一审更多的是从维护商厦整体性、统一性、维护大多数业主合法权益的角度不支持林秋容收回商铺的诉请。也符合《物权法》的约定与法律精神。二、本案虽原租赁期满，但双方在期满后一直就续租价格问题进行了多轮谈判，并签订过谈判过渡期协议，继续租赁这也符合所有业主的投资利益，因此，双方自始至终都在围绕原租赁续租及续租价格进行磋商，原审以租赁合同纠纷审理并无不当。三、林秋容主张高额的租金要求是没有任何证据可以支持的，完全是自圆其说，脱离了市场行情，本案在鼓楼区政府介入后，由鼓楼区财政局委托的评估报告，已经充分体现了讼争商铺的市场租金价值。林秋容认为的周边租赁价格都在1500元/平方米以上，但没有提供足以证实的证据予以支持其主张，其不愿意对租金申请评估，足以说明林秋容对讼争商铺的市场实际租金价值是明知的，其知晓评估的结果不可能是其主张的支付标准。四、关于有部分业主提出本案其只跟开发商签订租赁合同，没有与大洋百货公司签订，事实上，在2006年底开发商就与大洋百货公司签订转委托协议，将其房屋租赁项下的权利义务转由大洋百货公司承继，这些事实林秋容也是知晓，且林秋容也按原租赁合同享受了租金收益，对该事实也并不否认，因此，其上诉请求及所依据的事实和理由均不能成立。大洋百货公司上诉称：一审不支持林秋容收回诉争商铺是正确的应予维持。一审从商铺与商厦的不可分割性、从小业主购买之初即委托租赁的约定等多角度分析认定商厦是一个统一的整体，个别商铺业主行使权利应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，显然一审更多的是从维护商厦整体性统一性、维护大多数业主合法权益的角度不支持林秋容收回商铺的诉请。但是，一审在租金的调整上却完全抛弃了大多数业主的权益以及商厦统一性原则，无依据地判决大洋百货公司按双方签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍向原告支付自2011年10月1日起的租金（扣除被告按原合同标准已支付的2011年10月至2014年9月的租金），之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。一审该判决的理由是本着公平原则，特别是对其他已签约商户的租金上浮，均衡各方利益，并参考周边已签约商铺租金而作出该判决。从一审判决理由仍可以看出一审主要是参照已签约的大多数商铺统一的租金标准。但大洋百货公司与已签约的大多数商铺统一的租金标准是2011年10月1日至2012年9月30日年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。并约定有“租金计算标准一致性”条款。而一审在没有依据的情况下任意将租金标准提高至1.96倍，必将导致大洋百货公司与大多数商铺业主的平衡，甚至导致更大群体的诉讼与混乱，如此也违背了公平原则的适用前提。综上，商厦与商铺是一个统一的整体，不可分割，个别商铺业主行使权利应遵守法律，不得损害其他人合法权益。商铺执行的租金标准也应是统一的，一审无依据任意改变租金标准必将破坏商厦的统一性，导致大多数商铺业主的不满和法律秩序的混乱。请求二审法院：1、撤销（2014）鼓民初字第3398号民事判决书第一项，改判大洋百货公司向林秋容支付的租金标准为2011年10月1日至2012年9月30日)年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。2、一、二审诉讼费用由林秋容承担。林秋容答辩称：一、大洋百货公司侵权事实清楚，一审判决不支持林秋容收回自己所有的商铺完全错误。具体如下：1、林秋容是讼争商铺的所有权人。林秋容持有权威部门颁发的房产证和土地证，对讼争商铺享有物权系经有权机关确认，应得到法律保护。2、大洋百货公司与林秋容之间不存在租赁合同关系。3、通过业主委员会决定商厦整体经营的条款无效且不具备实施条件。4、大洋百货公司侵权行为的性质非常恶劣。二、一审法院将侵占费改为“租金”没有事实和法律依据，判决的所谓“租金”也明显过低，严重损害林秋容利益，纵容了大洋百货公司强占商铺的不法行为。请求二审法院驳回大洋百货公司上诉请求，改判支持林秋容上诉请求。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。本院认为，本案的争议焦点系：1、本案讼争店铺是否应予返还及业主要求的经济损失是否应得到支持的问题。2、原审判决大洋百货公司支付原年租金金额的1.96倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%是否合理的问题。一、本案讼争店铺是否应予返还及业主要求的经济损失是否应得到支持的问题。民事活动应当遵循公平原则。讼争商铺是国际商厦中的一个分割商铺，为发挥整个商厦的整体经营功能以及经营业态的统一化、规范化，从而保证全体小业主的共同利益，每个业主在行使权利时应当考虑到大多数商铺业主的集体利益。因此，虽然林秋容对讼争商铺享有物权，但其对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺，其权利的行使应当合理、适当，并应顾及全体业主的整体、长远利益，以保证商铺整体功能的发挥。首先，林秋容在购买商铺的同时，与中城联合股份有限公司签订租赁合同，属明知售后包租，且涉及众多商铺，将涉讼商铺委托中城联合股份有限公司统一经营，可见其对商铺的整体出租、今后发生纠纷后的整体处理有相应的预见。因此，各业主在购买商铺时，应明知按有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。其次，虽然中城联合股份有限公司与林秋容签订的关于诉争商铺的租赁合同已经到期，但是国际商厦整体出租和统一经营行为不仅有利于商城整体经营功能的发挥，也符合保护全体业主共同利益的原则，林秋容仅是国际商厦的众多商铺业主之一，现其要求收回自有的商铺，不再租赁给大洋百货公司，势必影响国际商厦的整体经营和其他众多业主权利的实现，综上，考虑涉讼商铺的客观状况，继续租赁显然有利于纠纷之解决及商铺整体经济利益之积极维护。基于以上考虑，本院认为，原审裁判维持双方之间的租赁关系，更有利于商铺整体之利益及纠纷解决，符合当事人商铺整体租赁的意思表示宗旨，具有相对合理性，综合考量业主利益所作的处理并无不当。故林秋容要求返还商铺的主张，本院不予支持。二、原审判决大洋百货公司支付原年租金金额的1.96倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%是否合理的问题。林秋容等人作为国际商厦商铺的权利人，与其他所有业主一样有权获得该物业所应获取的收益，其他任何人无权剥夺，但林秋容在本次一审中拒绝评估，应承担相应的责任。因此，本案租金应按实际情况确定。对于讼争商铺，首先，大洋百货公司投入了相应的人力、物力、财力对国际商厦整体商业价值的提升作出了贡献，其次，近几年八一七路地铁改造工程，也降低了国际商厦的商业价值，根据与国际商厦的位置、环境类似的其他商铺的租金标准，并参照其余业主与大洋百货公司已签订的房屋租赁合同，原审法院确定林秋容所有的商铺每年应收取的租金在原有基础上上浮至1.96倍并无不当。林秋容要求按照1200元/平方米的标准支付侵占费，缺乏事实依据，不予支持。关于租金的起止日期，参照国际商厦其余业主与大洋百货公司签订的合同约定年租金金额以每个租赁年度逐年计算，即第一个租赁年度自2011年10月1日至2012年9月30日止，之后每年以此类推，故原审判决认定事实清楚，唯原审判决第一项表述不清，应予更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3398号民事判决第二项；二、变更福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3398号第一项为：上诉人福州中城大洋百货有限公司于本判决生效之日起十日向上诉人林秋容支付2011年10月1日起的租金（租金按每一租赁年度即当年的10月1日至次年的9月30日支付，第一个租赁年度，即自2011年10月1日起至2012年9月30日止的租金按《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。此外，应扣除上诉人福州中城大洋百货有限公司按原合同标准已支付的2011年10月起的租金，以实际付款凭证为准）；三、驳回上诉人福州中城大洋百货有限公司的上诉请求；四、驳回上诉人林秋容的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费14984元，由上诉人林秋容负担7492元，由上诉人福州中城大洋百货有限公司负担7492元。本判决为终审判决。审　判　长　　袁文伟代理审判员　　缪　羽代理审判员　　符海燕二〇一五年六月××日书　记　员　　卢灵真PAGE 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