（2015）湖安民初字第297号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-08-28
案件名称
安吉都峰法律咨询服务部与安吉递铺新华大酒店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安吉都峰法律咨询服务部,安吉递铺新华大酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2015）湖安民初字第297号原告：安吉都峰法律咨询服务部。投资人：张炳元。被告：安吉递铺新华大酒店。经营者：金爱姣。原告安吉都峰法律咨询服务部与被告安吉递铺新华大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理。依法适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理，原告安吉都峰法律咨询服务部的投资人张炳元，被告安吉递铺新华大酒店的经营者金爱姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安吉都峰法律咨询服务部起诉称：2014年8月13日，原被告签订《办公室租赁合同》一份，经双方友好协商，被告将大酒店五楼整体（除机房外）办公室出租给原告，租赁期限从2014年8月15日起以被告所签订的主合同年限为准，每年租金90000元，两年后租金每年递增5%，约定付款时间为2014年8月14日。原告为了履行合同义务，特向案外人郑水民借现金40000元，向张国强借70000元，并支付电梯维护费每年800元，电梯电费每月100元，卫生费每年400元，均全部一次性付清。被告承诺第二天搬离，但违背诚实信用原则，侵占原告已支付租金的房屋，迫使原告维修进度缓慢，至今无法对外出租，因安全措施不健全存在重大安全隐患，给原告造成较大经济损失，无法实现合同目的。望被告及时纠正错误履行合同约定，减少原告的损失。原告另案于2014年8月22日向本院起诉，要求被告排除妨害，腾空出租房内物品，赔偿原告租金、维修、误工、损失，五楼屋顶、屋面、门窗、公共卫生设施下水道，生活用水修复和更换，墙体、空调、照明线路、门锁，安全疏散通道及附房装饰、维修。原告二次采用书面敦促被告无效，给原告带来巨大经济损失，影响原告正常工作、生活秩序，为了维护原告合法权益，原告于2015年1月初再次发函要求被告履行合同，但至今未果。原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十一条之规定，诉请：1.判令被告违约，解除合同退还租金、保证金及其他费用101300元；2.被告承担出租房屋维修、房顶防漏、更换日常生活卫生器具、开通双向疏散安全通道费用共25项计58154.05元；3.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第1项诉请为退还租金90000元、保证金10000元、电梯维修费800元、12个月的电费1200元、12个月的卫生费400元，合计101300元；第2项诉请中增加铝合金门窗费用650元，被告安吉递铺新华大酒店答辩称：本案所涉纠纷业经本院（2014）湖安民初字第1160号审理并判决，对此判决原告并无异议；被告虽上诉，但仅对判决认定的五楼杂货间堆放有被告物品有异议，对判决书其他内容并无异议。现原告针对已经本院处理的纠纷再次起诉，于法无据，请求本院依法裁判。原告为证明其主张之事实，向本院举证如下：1.装修支付的费用清单三十四张，拟证明原告承租被告房屋之后因对墙体、门窗、下水等设施进行修复或更换所支出的费用共计58804.05元的事实。被告质证认为，原告是否请人从事施工行为不明确，发生的费用及材料是否真实也不明确，人工费用的计算是否属实不清楚，即便以上都是真实的，也是原告违反合同约定故意对房屋进行结构的改造，为转租获利所为，与被告无关，也不能达到原告的证明目的。2.现有消防栓照片二张，拟证明被告出租给原告的办公设施没有按照合同约定配置安全有效的消防栓，存在安全隐患。被告质证对关联性有异议，该照片不能证明系涉案房屋的照片，也不能达到原告的证明目的。3.涉案大酒店一楼进入通道照片一张，拟证明被告对装修通道进行装修时导致原告无法正常出入的事实。被告质证意见同证据2。4.租赁物现场照片五张，拟证明原告与被告签订合同后，被告没有履行合同的意向，对出租房进行侵占，原告多次书面敦促被告履行合同的事实。被告质证认为，依照合同约定被告将五楼办公室租赁给原告，原告将杂物间打通之后搬出东西堆放于其他办公室，且当时租赁给原告是作商务之用，并不是作生活之用。5.修复后现场照片二张，拟证明原告对被告出租房及卫生设施、疏散消防通道进行维修之后的情况。被告质证不认可。6.落款为2014年8月20日的《请履行合同催告函》一份，拟证明原告通过邮政的方式通知被告，并抄送房屋业主，要求被告履行合同、消除障碍、退还侵占出租房及疏散通道，要求配制卫生洁具，添加消防设备并要求对室内房屋进行维修，并告知被告如出租方不履行出租义务由承租方代为履行维修义务，要求被告给予原告答复，但被告至今未回应。被告质证对真实性有异议，被告于2014年8月24日收到该函，但被告于2014年8月18日就按照合同约定腾空了租赁房屋，并交付给原告，原告于2013年12月31日就租赁过，消防也是达标的，屋顶也不存在漏水现象。如果有漏水，也是因为原告擅自破坏房屋结构，进行了改变房屋结构的装修行为而导致，并不能达到原告的证明目的。7.民事起诉状一份，拟证明被告于2014年9月23日向本院起诉的事实。被告质证无异议。8.原被告签订的《办公室租赁合同》一份，拟证明原告按照双方的约定全部履行了合同义务，被告拒绝并阻挠合同目的的实现是原告本次起诉的主要因素。被告质证对证据的三性无异议，但对原告的证明目的有异议。9.被告与案外人周国强签订的《办公室租赁合同书》一份，拟证明周国强系原告承租房屋的前一承租人，其租赁该房屋时每年租金为3万元，而被告违反公平原则，出租给原告的租金为每年9万元的事实。被告质证认为，租金系双方协商确定，周国强租金30000元系因与他人合租涉案房屋。10.现场照片四张，拟证明原告承租了被告的房屋，但是无法设置出租房的引路牌，被告在前案中诉称原告搭建违章建筑，现被告非但未要求拆除违章建筑，反而搭建了大量的内部建筑，并侵占了原告的5楼杂物间。被告质证认为，被告未许诺原告制作广告牌，原告擅自进行安装。11.浙江省电网销售电价表一份，拟证明被告所涉的电压期为1－13伏，被告安装的电表是峰谷电表，电价高峰、低谷有差异，但是被告违反浙江省电网统一收费的规定，将电价统一为1.23元，损害了原告的利益的事实。被告质证认为，被告享用的是专用编，所产生的费用比公用编大，且被告缴纳电费一直无发票；该电价系原被告协商确定，被告未违反诚信原则。12.案外人安吉科诚打印店出具的证明一份，拟证明原告进行路牌、广告安装时遭到被告等人的拒绝，认为一楼的门面及墙壁均为被告所有，导致原告承租五楼的合同目的无法实现。被告质证认为，原告安装广告系被其他楼层承租人制止。13.落款为2015年2月1日原告出具的《请履行合同催促函》一份，拟证明原告要求被告腾空出租房，并配制消防栓，对出租房屋维修，否则在10天内书面告知原告，若导致原、被告解除合同，由被告承担经济损失，但被告未作出合理的书面答复。被告质证认为，被告已按约交付，原告的证明目的不能成立。被告未向本院提交证据。本院认证认为：被告对证据7-9、11的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据3-5，被告对证据三性均有异议，但结合（2014）湖安民初字第1160号现场勘查情况，对于原告主张的被告尚有部分物品遗留在租赁房屋内以及原告对卫生间内设施进行更新的事实予以认定；证据6、13，被告对其真实性有异议，原告未能提交相对应的签收依据，本院对原告的证明目的不予认定；证据10，无法达到原告的证明目的，本院不予认定；证据2，被告不予认可，本院认为该证据未能证明该现状系被告之原因，故对原告的证明目的本院不予认定；证据12，系证明，证人未能出庭且被告有异议，本院不予认定；证据1，被告对其真实性有异议，原告无法证明该类支出的合理性、必要性，故本院对原告的证明目的不予认定。本院认定以下事实：2013年12月31日，原告安吉都峰法律咨询服务部向被告安吉递铺新华大酒店租赁五楼的房间一间，租期至2014年6月30日。原告租赁期间，五楼部分房间为案外人浙江东方建设集团租赁用于办公。2011年1月1日，周国强向被告租赁五楼五间办公室，租金每年30000元。2014年8月13日，原告与被告签订《办公室租赁合同》，原告租赁被告五楼整体除机房外的办公室。合同约定租期自2014年8月15日起五年。前二年租金每年90000元，二年后租金每年递增5%，先付后用，每年一付，逾期不交按每天千分之三付滞纳金。签订合同后原告交付租房保证金10000元，该保证金合同期满后当天无息退还。水电费等杂费由原告承担，电梯维护费每年800元、电梯电费每月100元、卫生费每年400元。出租房屋为原告商务、办公场所，如需对外招租，原告书面向被告报告。合同期内不得借故解除合同，被告如需收回必须提前二个月以书面形式通知原告，并退还保证金同时补偿原告迁址损失，补偿金额为二个月的租金；原告因事退房需提前二个月以书面形式通知被告，通知期内租金照交，被告不退还保证金。原告使用房屋，不得擅自改变房屋结构，如对房屋故意或过失造成损毁的，根据《中华人民共和国合同法》应付修缮并赔偿损失；需对内部装修由原告自行作主，不影响被告正常经营，装修后的设施到期后可移动设备原告自行处理，剩余财产归被告所有。租赁期间原告如拖欠水电费等相关费用二个月内的，视为原告违约，被告有权收回房屋。原告在租赁期间所产生的一切责任由原告负责，整体消防安全由房屋产权人负责消防义务，但被告保证原告租赁物消防通道畅通。……原被告履行本合同发生纠纷的当协商或协调解决，协商不成的，可向法院起诉。合同自保证金和第一期租金交付后生效。2014年8月14日，原告向被告给付2014年7月1日至8月1日的房租1000元。同日，原告给付被告租房保证金10000元，2014年8月15日至2015年8月14日的房租90000元、电梯维护费800元、电梯电费1200元、卫生费400元。原告对卫生间设备进行了更换并重新布局，拆除了部分非承重墙并移位重砌，五楼平台上搭建房间二间。2003年起，被告租赁涉案一至五层房屋开始经营安吉递铺新华大酒店；2010年9月17日，安吉县公安局向安吉递铺新华大酒店颁发特种行业许可证；2014年7月10日，被告与案外人浙江安吉县新华书店有限公司签订《租房合同书》，约定被告租赁涉案房屋一至五楼，租期至2019年7月9日。另查明，2014年8月25日，原告起诉被告的经营者金爱姣房屋租赁合同纠纷一案即（2014）湖安民初字第1160号案。该案中，原告诉请判令：1.金爱姣排除妨害、腾空占有物并赔偿租金及可得利益30000元；2.金爱姣限期维修房顶漏水、更换日常生活卫生设备；3.金爱姣限期配置消防设备并开通双向疏散安全通道；4.确认签订的租赁合同从出租物维修完工、腾空支付之日为合同起算日；5.金爱姣承担本案诉讼费用。该案目前因被告上诉尚在二审审理过程中。2014年9月24日，金爱姣起诉原告要求解除《办公室租赁合同》。本院认为：原被告签订的《办公室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行。合同明确约定由涉案房屋所有人负责消防，而被告亦系承租人；原告在本次租赁前已租赁过该楼层房间，对租赁物的状况较为熟悉，其继续租赁的行为表示对租赁物状况的认可，现原告所提交的证据不足以证明房屋需维修、房顶存在漏水、日常生活卫生器具更换及开通双向疏散安全通道的合理性、必要性，现原告诉请被告支付维修屋顶、更换日常生活卫生设备、开通双向疏散安全通道等费用58804.05元，本院不予支持。本案原告起诉要求解除租赁合同，被告经营者金爱姣亦曾起诉要求解除双方之间的租赁合同，租赁合同虽约定解除合同需提前二个月以书面形式提出，但考虑到原被告已就涉案租赁物多次诉讼，为减少原被告之共同损失，最大限度实现租赁物的经济价值，并节约日益短缺司法资源，本院解除原被告之间签订的租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案所涉租赁合同自2014年8月15日至2015年5月30日，原告应支付租金为71250元（90000元／年×9.5个月），鉴于（2014）湖安民初字第1160号中，本院已酌定原告的损失为15000元，该损失应当予以抵扣，故原告实际应支付被告租金为56250元，原告已预付租金90000元，故被告应返还租金33750元。本案租赁合同解除并非系原告之违约，故被告应返还原告保证金10000元。原告已预交一年的电梯维护费、电费、卫生费共计2400元，因原被告未提供电费实际用量，至2015年5月30日，本院酌定原告应支付被告电梯维护费、电费、卫生费计1900元（2400元／年×9.5个月），故被告应返还原告上述电梯维护等费用500元。综上，对原告诉请之合理部分本院予以支持，其余部分本院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告安吉都峰法律咨询服务部与被告安吉递铺新华大酒店签订的《办公室租赁合同》；二、被告安吉递铺新华大酒店于判决生效之日起十日内返还原告安吉都峰法律咨询服务部租金33750元、保证金10000元及电梯维护费、电费、卫生费500元，共计44250元；三、驳回原告安吉都峰法律咨询服务部的其余诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元（已减半），由原告安吉都峰法律咨询服务部负担1292元，被告安吉递铺新华大酒店负担453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇一五年六月一日书记员 阚晓景 百度搜索“”