（2015）黔东民终字第409号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-09
案件名称
龙章畔因土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙章畔,天柱县邦洞镇三团村潘家一组,天柱县邦洞镇三团村潘家二组,天柱县邦洞镇三团村潘家三组
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第409号上诉人（原审被告）龙章畔。被上诉人（原审原告）天柱县邦洞镇三团村潘家一组。诉讼代表人潘万清，男，系该组组长。被上诉人（原审原告）天柱县邦洞镇三团村潘家二组。诉讼代表人潘年川，男，系该组组长。被上诉人（原审原告）天柱县邦洞镇三团村潘家三组。诉讼代表人潘年高，男，系该组组长。上诉人龙章畔因土地租赁合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2014）天民初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2002年期间，被告龙章畔以种草养畜为发展项目，向三原告协商要求租用土地，当时邦洞镇三团村潘家一组组长是潘年美、潘家二组组长是潘年川、潘家三组组长是潘万培。经几次协商，在2002年8月9日，被告龙章畔与邦洞镇三团村潘家一组村民潘年飚、潘家二组村民潘年异、潘家三组村民潘年高签订《合同书》。合同约定：将属于三原告集体的石榴坡（地名）的土地承租给被告龙章畔使用，出租期限三十年，出租租金三千元，破土动工前预付一千元。双方任何一方违反合同必须赔偿另一方二千万人民币等相关内容。合同签订后，被告龙章畔在2003年将租金三千元交给了潘家三组村民潘万权、潘家一组组长潘年美两人。从2002年至2008年年底期间，被告龙章畔对石榴坡（地名）的土地开发利用，成立天柱县兴龙牧业有限责任公司（经营范围肉牛、肉羊养殖、销售，营业期限自2004年12月6日至2008年12月5日），在土地上种草养牛，并修建一个养猪场、一间办公室、一幢宿舍楼等附属设施。2008年，被告龙章畔因养殖失败，没有经济能力继续从事养殖业，在2009年初，被告龙章畔将土地及附属设施交由谢德友、谢德斌等人合伙经营后便外出直至2014年3月才回来。由于谢德斌等人经营不善，又将土地及附属设施转租给吴才贵、潘卫东管理使用，其转租行为未经原告同意。因原告邦洞镇三团村潘家一组、潘家三组认为没有得到被告龙章畔交纳的租金，多次未找到被告龙章畔情况下，曾向邦洞镇三团村民委员会请示要求收回其租用的土地，也多次找谢德友等人要求支付租金未果。2010年2月6日，三原告的村民潘万清等人上坡找到当时在坡上管理的潘卫东，与潘卫东签订《房屋租用协议书》，将土地上的附属设施租给潘卫东使用，并收取租金7200元。从被告龙章畔外出后，在谢德斌等人管理期间只利用土地上的附属设施，转租给吴才贵、潘卫东管理使用后，也只利用土地上的附属设施，其余土地一直荒废，无人管理。2011年3月份，邦洞镇人民政府引进农村土地整治项目，三原告的村民代表向邦洞镇三团村民委员会要求土地开发项目，经村委会会议研究决定，书面申请邦洞镇人民政府，镇政府逐层申报并经州国土资源局批复，对天柱县邦洞镇三团村岑炸坡（含石榴坡）土地进行国土整治（土地复垦）。土地整治项目完工后，在2012年10月，经政府招商引资，三原告的村民将石榴坡（地名）的土地重新租赁给天柱县挺盛种养殖合作社吴姚挺等人进行茶油基地开发利用。现三原告集体所有石榴坡（地名）土地已开发成的茶油基地，并已发展成林。原审法院认为：本案中被告龙章畔以种草养畜为发展项目，向三原告协商要求租用土地，虽在签订合同的过程中，不是组长签字及组长收取租金，但被告龙章畔在2002年至2008年期间在该土地上投入资金并建设养殖附属设施，也种植过一些草，三原告理应知道，并未提出任何异议。故应视为三原告对该合同的事后认可。但签订合同的内容中，土地出租三十年的租金才三千元，而违约金却高达二千万元，其合同内容显失公平。2008年被告龙章畔在种草养殖期间由于自身经营不善，种草养殖业失败，导致合同目的不能实现。2009年初，被告龙章畔将土地及其土地上的附属设施交由谢德友等人合伙经营，由于谢德友等人经营不善，又将土地及土地上的附属设施转租给吴才贵、潘卫东管理使用，在这一系列的转租行为中，都未经三原告同意，被告龙章畔的行为已违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第（二）款的规定。故三原告要求解除合同的诉讼请求，本院应予以支持。因三原告的集体的大量土地荒芜，在多次寻找被告未果的情况下，得到邦洞镇三团村委会的支持，于2011年3月已将该土地进行国土整治（土地复垦），在2012年10月，经政府招商引资，三原告的村民将石榴坡（地名）的土地重新租赁给天柱县挺盛种养殖合作社吴姚挺等人进行茶油基地开发利用，已改变土地用途，且土地上的茶油树已发展成林。被告龙章畔以自己的行为违反合同，且现在的土地状况也改变，致使原、被告当初签订合同的合同目的不能实现。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百二十四条第（二）款之规定，判决：一、解除原告天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组与被告龙章畔于2002年8月9日签订的《合同书》；二、驳回原告天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组的其他诉讼请求。案件受理费60元，由原告天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组承担30元，被告龙章畔承担30元。上诉人龙章畔上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的合同是真实、可信的合同，不容随意悔约；2、上诉人承包被上诉人的荒山土地时限是30年，共计租金3000元，已于2003年4月份之前已交清，有收据为证，至于被上诉人说每年3000元的说法，合同中没有约定，被上诉人以上诉人没有交付租金作为起诉理由纯属借口；3、一审法院认定上诉人将承包的土地及其土地上的附属设施交由谢得友等人合伙经营没有依据，对于谢得友又将土地及土地上的附属设施转租给吴才贵、潘卫东管理使用的这一系列行为，上诉人并不知道，也不是上诉人所为；4、被上诉人要求解除合同的理由不充分，一审判决予以支持错误；5、三团村申报的茶油基地是岑炸坡，不是石榴坡，一审法院对这一事实加以确认错误；6、上诉人与被上诉人签订合同的目的已经实现，一审认定不能实现错误。请求撤销原审判决。被上诉人天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组答辩称：上诉人龙章畔转租行为，未经三被上诉人同意，违反了合同法的相关规定，三被上诉人有权解除合同，且龙章畔将承租土地荒芜至今，其行为表示不能实现合同目的，因此，三被上诉人已向三团村提出收回承租土地，并于2011年3月已将该土地整治（土地复垦），栽种茶油树且发展成林。原审判决适用法律正确，程序合法，判决公正，请求驳回龙章畔的上诉，维持原审判决。在二审举证期限内，上诉人龙章畔提供了光盘两张。三被上诉人均未提供新证据。经审查，上诉人龙章畔提供的以种草养畜为发展项目的开业光盘系记载开业典礼的实况录像，且与本案处理无关，故本院不予组织双方质证。本院经审理查明的事实与原审法院相同。本院认为：被上诉人天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组与上诉人龙章畔签订的土地租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，除约定的三十年租赁期限超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条所规定租赁期限不能超过二十年的租赁期限，超过部分无效外，其他条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对双方当事人具有法律约束力并受法律保护，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。因龙章畔2009年初以其承租的土地与谢德友、谢德斌合资经营做养殖，经营三个月后，龙章畔将其股份全部转让给谢德友、谢德斌。由于谢德斌等人经营不善，又将土地及附属设施转租给吴才贵、潘卫东管理使用。上诉人龙章畔和其合伙人的转租行为有原审法院对谢德友、谢德斌、吴才贵的询问笔录等证据可以证实。龙章畔上诉主张不存在转租行为与查明事实不符。上诉人龙章畔未经出租人天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组同意，私自将租赁物转租给第三人，承租人天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组请求解除合同符合法律规定。一审判决认定上诉人龙章畔未经出租人同意私自转租，从而判决支持被上诉人天柱县邦洞镇三团村潘家一组、潘家二组、潘家三组请求解除合同的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人龙章畔上诉理由不成立，故其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元由上诉人龙章畔承担。本判决为终审判决。审判长 龙集东审判员 王 莉审判员 李邦华二〇一五年六月一日书记员 李维君 来自：