（2015）渝一中法民终字第02033号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-12-17
案件名称
李显达、李子瞻与重庆市木鱼石公司发展有限公司、段晓华等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市木鱼石公司发展有限公司,李显达,李子瞻,段晓华,汪春瑛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02033号上诉人（原审被告）：重庆市木鱼石公司发展有限公司，住所地重庆市渝北区回兴双湖路。法定代表人：陈宗文，该公司总经理。委托代理人：梅劲，重庆名言律师事务所律师。委托代理人：曾洪兰，重庆名言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李显达。委托代理人：连毅，重庆联益律师事务所律师。委托代理人：陈茜茜，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李子瞻。委托代理人：连毅，重庆联益律师事务所律师。委托代理人：陈茜茜，重庆联益律师事务所律师。原审被告：段晓华。原审被告：汪春瑛。上诉人重庆市木鱼石公司发展有限公司（以下简称木鱼石公司）与被上诉人李显达、李子瞻及原审被告段晓华、汪春瑛房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年12月9日作出（2014）渝北法民初字第00179号民事判决，木鱼石公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理本案后，依法由本院审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员罗太平主审，与代理审判员陈娅梅组成合议庭公开审理了本案。上诉人木鱼石公司的委托代理人梅劲、曾洪兰，被上诉人李显达及李显达、李子瞻共同的委托代理人连毅、陈茜茜到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2003年6月18日汪春瑛（买受人）与木鱼石公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于XXXX房屋，合同约定：出卖人在2004年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列商品房经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。汪春瑛办理了201房地证2005字第30××62号房屋产权证，汪春瑛支付了2006年12月前的物管费。2006年10月30日汪春瑛、段晓华（卖方）与李显达、李子瞻（买方）签订了《房地产买卖合同》，汪春瑛、段晓华将涉案房屋出售给原告；后双方以赠与方式将房屋产权过户至原告名下。木鱼石公司作为保证单位出具了位于XXXX房屋的《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《重庆市新建商品房屋质量保证书》，用户注明为汪春瑛，《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明了本套商品房交付情况为：“竣工时间2004.7，交付日期空白”，李子瞻在业主签字栏签字，保修范围与保修期限：“住宅（或非住宅）自签约后交付之日起（即商品房交付使用时业主签章认可之日），在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司承担维修责任：屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏，保修期限5年”。2007年10月18日李显达、李子瞻签署了《业主入伙签收文件记录表》，领取了《重庆市新建商品房屋质量保证书》及进户门主人钥匙、进户门装修钥匙等。2010年12月28日，李显达、李子瞻，木鱼石公司、涉案小区物业服务企业达成了《关于XX业主李显达室内返潮物业协调记录》（以下简称《协调记录》），内容为：地点：水木青华XX业主家中；协调内容：室内返潮和外墙渗漏导致室内受损；开发商代表：张小勇；物业公司代表：叶良兵、吕黎；2010年12月28日15：00点，由水木青华管理处协调木鱼石开发公司代表张小勇到业主家查看该户外墙渗漏和室内返潮情况，并进行现场协调，协调内容如下：1、室内返潮部分，开发商公司于2010年6月份对该套房住房架空层做了通风处理，目前处于观察阶段，待2011年9月观察其整改效果后业主和开发公司代表再协商后做进一步处理流程。2、餐厅内墙渗水部位先做纸巾试验，待下雨后观察有无继续渗水，如果有继续渗水现象，由开发公司派人对渗水源进行处理；如果无渗水现象则由物业公司在春节前协调装饰公司（原墙纸更换为乳胶漆）对餐厅墙面进行白色乳胶漆恢复。3、其他房间受损墙纸靠青脚装饰材板则在2011年9月由水木青华管理处协调业主和开发公司协商而定。案件审理期间，李显达、李子瞻于2013年11月18日向一审法院提出了司法鉴定申请，要求对房屋返潮、渗水原因进行鉴定。一审法院依法委托后勤工程技术司法鉴定中心于2014年5月30日出具了后司鉴字（2014）第011号司法鉴定意见书，鉴定结论为：“8.1水木青华XX房屋内多处墙体表面表面存在返潮、渗水痕迹；相关单位曾经修缮，目前未发现明显潮湿现象；原墙体表面返潮、渗水导致装修墙纸变色、脱落等异常，影响该户室内美观，影响部分房间的正常使用；但对房屋的影响尚限于正常使用性范围，对房屋主体结构的安全性无影响。8.2该户外墙内侧返潮、渗水现象产生的原因是该房屋原墙体施工质量缺陷，包括墙体施工孔洞未填实，表面材料封闭不实等；该户客厅墙角返潮的原因是墙体及板墙连接处防水构造不当或失效；8.3该户前院地坪、花台裂缝主要原因是：该区域回填土沉降引起，对房屋主体结构的安全可靠性无影响；8.4该户外墙表面的防水处理对墙体内侧渗水已起作用，修排气管、在后侧修建排水沟等对一层墙脚返潮情况有一定的改善作用。”原告支付了鉴定费15000元。之后李显达、李子瞻再次向一审法院提出司法鉴定申请，申请对涉案房屋因渗水导致的装修损坏部分及房屋第一层地面防水修复费用进行司法鉴定。重庆道尔敦工程造价咨询有限公司于2014年9月10日出具了重道造鉴字（2014）第60号司法鉴定报告，意见书上载明：“原告李子瞻、李显达与被告重庆市木鱼石公司发展有限公司纠纷一案鉴定工程造价人民币为：65114元，详附件预算”。原告支付了鉴定费40000元。原告诉至一审法院，审理中明确要求由木鱼石公司承担质量保修责任，并将诉讼请求调整为要求木鱼石公司、汪春瑛、段晓华连带赔偿原告位于XXXX房屋因为房屋外墙和地面渗水等房屋质量问题导致房屋室内装修损坏部分修复费用及其损失，对其损失原告明确为含1、墙面损失和装修损失65114元；2、装修期间的过渡费用75200元：生活费4人×100元×94天=”37”600元，住宿费200元／间／天×2间×94天=”37”600元。李显达、李子瞻一审诉称：2006年10月原告与汪春瑛、段晓华签订《房地产买卖合同》，购买了位于XXXX清水房，建筑面积为283.93M2，房屋所有权证号为201房地证2006字第65046。原告于2007年10月13日开始装修，在这期间开发商与物管均没有提示该房屋有外墙渗水和房屋地面渗水的现象。2008年6月原告入住，9月原告就发现房屋外墙和地面有渗水现象。开发商和物管均派人前来勘察，告知原告：墙面渗水是由于建房期间所用的钢管抽掉后未填补而造成的；地面和墙根渗水是由于后花园的土高于该房屋地面加上地面架空层的通风口被堵死导致在高温情况下，使地下的水蒸气蒸发造成的。在查清了渗水原因后，开发商对此房屋的外部部分进行了整改，仅做了房屋外的排水沟、通气孔及地下架空层的淤泥清除，但是原告新装修的房屋因为之前的渗水问题已经严重损坏。2010年12月29日，原告和开发商以及物管公司达成了三方协议，协议上约定同意待2011年9月观察其整改效果后业主和开发商再协商做进一步的处理。之后，因为房屋装修损坏的问题原告多次找到开发商和物管要求尽快解决此事，均无回音。直到2012年6月，原告停交物管费，2012年12月开发商才让物业通知原告方对其损坏部分报价，原告找装修公司报价后，开发商又认为估价过高，置之不理。到2013年9月开发商自己找人来估价后，修复费需要52000多元。待2013年10月开发商叫物管通知原告只愿意赔偿6500元，由于赔偿费用根本就不可能修复原告房屋的损坏部分，故原被告之间未能达成协议。现原告要求木鱼石公司、汪春瑛、段晓华连带赔偿原告位于XXXX房屋因为房屋外墙和地面渗水等房屋质量问题导致房屋室内装修损坏部分修复费用及其损失共计人民币129540元，对其损失原告明确为含1、墙面损失和装修损失81540元；2、装修期间的过渡费用：生活费4人×100元×60天=”24”000元，住宿费200元／间／天×2间×60天=”24”000元。木鱼石公司一审辩称：对原告的诉求不予认可，原因为：1、原告的诉求已经超过了诉讼时效；2、原告的房屋出现了质量问题已超过了质保期；3、原告房屋出现的问题是否是木鱼石公司的责任不确定，起因不明确；4、原告主张的损失过渡费是间接费用，不应得到主张；5、不能确定原告陈述的墙面和装修损失是否客观真实存在，木鱼石公司承担的责任首先应该是修复的责任。段晓华一审辩称：原告从自己手上买的涉案房屋，交易的房屋是清水房，自己并没有动过房屋就直接卖给原告。自己不应该承担任何责任，卖的时候房屋无质量问题，之后出现这些问题自己并不清楚。汪春瑛在一审中未作答辩。一审法院认为，《城市房地产开发管理经营条例》第十六条规定：房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。木鱼石公司作为房地产开发企业，对其修建的位于XXXX房屋的质量承担责任。由于原告明确选择由木鱼石公司承担质量保修的责任，故段晓华、汪春瑛作为房屋的出售人，在本案中不应承担责任。对于双方争议的焦点本院作如下评述：1、房屋是否超过质保期。本案中原被告双方对汪春瑛虽然交纳了物业管理费，但并未实际接房，实际的接房时间是2007年10月18日，由李显达直接从木鱼石公司接房等事实均无异议。《重庆市新建商品房屋质量保证书》中对保修期限的规定：自签约后交付之日起（即商品房交付使用时业主签章认可之日），在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任。故能确定该涉案房屋的质保期起算时间为2007年10月18日。木鱼石公司认为质保期应当从其与汪春瑛的合同约定交房日期起算，但并未举示证据来推翻质保书的约定，故对其抗辩理由一审法院不予支持。根据《关于5栋2单元1-2业主李显达室内防潮物业协调记录》，原告于2010年12月29日前向木鱼石公司及物管公司反映了该房屋存在的质量问题并进行了协调处理，故在原告反映房屋质量问题时该涉案房屋并未超过5年的质保期。2、原告诉求是否已经超过诉讼时效。依据《协调记录》中的内容：“室内防潮部分，开发公司于2010年6月份对该套住房架空层做了通风处理，目前处于观察阶段，待2011年9月份观察其整改效果后业主和开发公司代表再做进一步处理流程。”可以看出木鱼石公司对原告房屋进行了整改，并确定了整改效果验收时间，该时间为2011年9月，故本案中，诉讼时效在作出协调记录时即2010年12月29日应当视为中断，在2011年9月经过整改验收后重新计算。木鱼石公司应当对其在2011年9月后对原告的房屋进行过整改验收进行举证，木鱼石公司虽在庭审中陈述2011年9月后进行了整改验收，但原告对此并不认可，故不能认定木鱼石公司对原告的房屋在2011年9月之后已达到整改效果。原告于2013年12月23日向一审法院起诉，并未超过诉讼时效。依据本案审理过程中后勤工程技术司法鉴定中心出具的后司鉴字（2014）第011号司法鉴定意见书中载明的鉴定结论，涉案房屋的渗水、返潮等问题的原因在于房屋原墙体施工质量缺陷。结合双方的《关于XX业主李显达室内防潮物业协调记录》，木鱼石公司作为涉案房屋的开发企业应该承担维修责任以及因为质量问题造成的损失。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条的规定：在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人、或者第三方人身、财产损害赔偿的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。依据重庆道尔顿工程造价咨询有限公司出具的重道造鉴字（2014）第60号司法鉴定报告书载明：“原告李子瞻、李显达与被告重庆市木鱼石公司发展有限公司纠纷一案鉴定工程造价人民币为：65114元，详附件预算”。本案中涉案房屋因为房屋质量问题造成的修复费用合计65114元，应当由木鱼石公司负担。原告所主张的损失过渡费于法无据，一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条之规定，判决：一、重庆市木鱼石公司发展有限公司在本判决生效后支付李显达、李子瞻房屋损坏部分的修复费用65114元；二、驳回李显达、李子瞻其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2890元，鉴定费55000元，共计57890元，由重庆市木鱼石公司发展有限公司负担。木鱼石公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回李显达、李子瞻的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不正确。1、原审法院认定“原告的房屋质量问题未超过5年的质保期”是错误的。《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《重庆市新建商品房屋质量保证书》是《商品房买卖合同》的附件，合同的相对方是木鱼石公司与汪春瑛，木鱼石公司与李显达、李子瞻之间没有成立合同关系。另外，涉案房屋于2004年4月竣工验收，木鱼石公司按照合同约定通知了买受人汪春瑛履行接房手续，汪春瑛也缴纳了2004年10月至2006年12月期间的物管费并取得了涉案房屋的产权证，故木鱼石公司在合同约定的交房时间即2004年7月已经将涉案房屋交付给了汪春瑛。因此，原审法院认定木鱼石公司直接向李显达、李子瞻承担房屋质量保证责任，违反了合同相对性原则，其确定涉案房屋的质保期起算时间为2007年10月18日也是错误的。2、原审法院认定“原告诉求未超过诉讼时效”是错误的。《协调记录》的时间为2010年12月29日，即李显达、李子瞻在此时已明确知晓涉案房屋因返潮、渗水所造成的损害已实际产生，诉讼时效应从此时开始计算。二、原审判决适用法律错误。原审法院根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条的规定，认定涉案房屋因质量问题造成的修复费用应由木鱼石公司负担，也应适用该《房屋建筑工程质量保修办法》第八条“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”的规定，所以涉案房屋已远远超过了5年的保修期。三、原审法院对案件受理费、鉴定费的负担不正确。原告的诉请并未得到一审法院的全部支持，其超出部分的案件受理费应由原告自行承担。另外，原告单方向重庆道尔顿工程造价咨询有限公司支付的鉴定费4万元，超过了工程造价纠纷鉴定的收费标准。李显达、李子瞻答辩称：一、涉案房屋的业主入伙签收文件记录表及房屋质量保证书都是由李子瞻签署的，且李显达、李子瞻也是该房屋的所有人和使用人，所以李显达、李子瞻是本案的适格主体。二、涉案房屋的质保期应从2007年10月18日开始计算，李显达、李子瞻主张权利时未过5年的质保期。三、本案没有过诉讼时效。四、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第八条的规定，保修期从交付之日起算，故本案适用法律并无错误。五、本案鉴定费及诉讼费的收费合法合理。因此，请求驳回上诉，维持原判。段晓华、汪春瑛未提供答辩意见。本院二审查明：木鱼石公司与汪春瑛签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：根据《物管公约》计收物管费。该《商品房买卖合同》第十六条第一款约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同时，《重庆市新建商品房屋质量保证书》第七条第四款约定，本保证书作为新建商品房屋销售合同的附件，与销售合同具有同等法律效力。涉案房屋于2004年7月15日取得竣工验收备案登记证。2005年12月6日，涉案房屋的产权登记在汪春瑛名下。汪春瑛支付了涉案房屋2004年10月至2006年12月期间的物管费。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：涉案房屋是否已超过了5年的质量保修期限。第一，《重庆市新建商品房屋质量保证书》是《商品房买卖合同》的附件及组成部分，合同的相对方是木鱼石公司与汪春瑛，即木鱼石公司与李显达、李子瞻之间没有成立合同关系，故李显达、李子瞻作为涉案房屋的所有人、使用人只能依照相关法律的规定要求木鱼石公司承担质量保修责任。第二，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第八条的规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第三，涉案房屋于2004年7月15日取得竣工验收备案登记证。第四，按照《协调记录》的记载，仅能证明涉案房屋于2010年6月开始出现质量问题。因此，依照上述法律的规定，涉案房屋的保修期限应从2004年7月15日起算，即至2010年6月出现质量问题时已超过了5年的质保期。所以，李显达、李子瞻主张木鱼石公司承担质量保修责任并赔偿修复费用及其损失的诉讼请求，本院不予支持。另外，涉案房屋于2004年7月15日取得竣工验收备案登记证，汪春瑛也于2005年取得房屋产权证，并缴纳了2004年10月至2006年12月期间的物管费，结合《商品房买卖合同》第十一条第二款及相关条款的约定，本院认定木鱼石公司于2004年10月已将涉案房屋交付给了汪春瑛。因此，即使从房屋交付之日起计算质保期，也应当从木鱼石公司将房屋交付给汪春瑛之时即2004年10月开始计算，故李显达、李子瞻关于涉案房屋的质保期起算时间为2007年10月18日的主张，没有法律依据，本院不予支持。同时，李显达、李子瞻主张汪春瑛、段晓华与木鱼石公司连带赔偿涉案房屋因质量问题导致的修复费用及其损失之诉讼请求，没有法律依据，本院亦不予支持。综上所述，木鱼石公司关于涉案房屋已过质保期的上诉理由成立。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照，《房屋建筑工程质量保修办法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第00179号民事判决；二、驳回李显达、李子瞻的诉讼请求。一审案件受理费2890元，鉴定费55000元，二审案件受理费2890元，均由李显达、李子瞻负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼代理审判员 陈娅梅代理审判员 罗太平二〇一五年六月一日书 记 员 王睿杰 关注公众号“”