（2015）内民一终字第00032号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-11-24
案件名称
内蒙古瑞安房地产开发有限责任公司与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）内民一终字第00032号上诉人（原审原告）内蒙古瑞安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。法定代表人杨爱林，执行董事。委托代理人赫志，北京市华联律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。法定代表人石晓军，董事长。委托代理人苏昊，内蒙古网银律师事务所律师。上诉人内蒙古瑞安房地产开发有限责任公司（以下简称瑞安公司）与被上诉人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2011）呼法民一初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞安公司的法定代表人杨爱林及委托代理人赫志，被上诉人金石蒙荣公司的委托代理人苏昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年6月20日，呼和浩特市人民政府为瑞安公司颁发了呼国用（2005）字第0450号国有土地使用证，载明土地坐落于赛罕区大学东路北侧，使用权面积12145.979平方米。2006年1月23日，瑞安公司与金石蒙荣公司签订《土地使用权转让协议》，将上述国有土地使用权按“三通一平”（含拆迁所有费用）以每亩57万元，总价1038万元转让给金石蒙荣公司，并约定转让土地已拆迁部分的拆迁金额计入土地使用权转让款，由金石蒙荣公司支付实际拆迁人，未拆迁房屋，金石蒙荣公司委托瑞安公司进行拆迁，瑞安公司应于2006年9月前完成拆迁工作并交付金石蒙荣公司，拆迁所需资金由金石蒙荣公司负责，拆迁发生费用计入土地使用权转让款，拆迁安置全部结束后双方据实结算；同时约定，土地转让协议生效后，双方在一个月内办理完转让土地的《土地使用证》过户手续，费用各自承担50％，过户完毕后三日内金石蒙荣公司支付瑞安公司200万元，同时瑞安公司将涉及该土地的所有手续交付金石蒙荣公司。瑞安公司开始拆迁后，金石蒙荣公司按瑞安公司实际拆迁进度支付拆迁款，经金石蒙荣公司审核后支付给瑞安公司，该款计入本协议土地转让款，同时瑞安公司应将拆迁安置的相关手续交付金石蒙荣公司。已拆迁款项和新拆迁发生款项全部结清，双方最后按总价款结算，多退少补，余额在十个工作日内支付。签约后，2006年3月16日，呼和浩特市人民政府为金石蒙荣公司颁发了呼国用（2006）第00155号国有土地使用证，金石蒙荣公司取得了上述土地的使用权，并按约定支付了瑞安公司200万元人民币。另查明，2006年9月18日，内蒙古景通房地产评估事务所有限责任公司接受金石蒙荣公司委托，作出内景通土价字（2006）第46号《土地估价报告》，确定评估结果为：评估用地面积：12146平方米，单位面积地价：2518元／平方米，楼面地价：826元／平方米，总地价3058万元。2007年11月5日，内蒙古弘泰资产评估事务所有限公司接受内蒙古自治区人民检察院的委托，作出内弘资评报字（2007）118号《资产评估报告书》，总地价为22822295元。又查明，刘某某与张某某于1997年12月23日创设瑞安公司。2002年9月28日，经瑞安公司股东会同意，张某某将其股权转让给内蒙古大诚建筑工程有限公司，张某某退出公司股东会；刘某某将其部分股权转让给内蒙古乾盛房地产有限责任公司。瑞安公司的股东变更为刘某某、内蒙古大诚建筑工程有限公司、内蒙古乾盛房地产有限责任公司。后刘某某、张某某因股权转让纠纷将内蒙古大诚建筑工程有限公司、内蒙古乾盛房地产有限责任公司诉至法院，瑞安公司作为第三人参加诉讼，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2008）赛民初字第2131号民事判决，判决驳回刘某某、张某某的诉讼请求。刘某某、张某某不服，向原审法院提起上诉，原审法院作出（2010）呼民终字第911号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2010年1月8日，呼和浩特市赛罕区人民检察院作出呼赛检刑诉（2009）114号起诉书，指控瑞安公司犯非法转让土地使用权罪，指控刘某某犯非法转让土地使用权罪、职务侵占罪，向呼和浩特市赛罕区人民法院提起公诉。呼和浩特市赛罕区人民法院经重新审理，于2013年4月12日作出（2012）赛刑初字第40号刑事判决，判决：一、瑞安公司无罪；二、刘某某犯挪用资金罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年。宣判后，呼和浩特市赛罕区人民检察院提出抗诉，瑞安公司和刘某某分别提出上诉，原审法院于2014年5月19日作出（2013）呼刑二终字第00040号刑事裁定，裁定：驳回抗诉和上诉，维持原判。瑞安公司诉至原审法院，请求依法确认瑞安公司与金石蒙荣公司签订的《土地使用权转让协议》无效并予以解除；金石蒙荣公司将因上述协议取得的土地使用权（协议价格为1038万元）返还给瑞安公司。原审法院认为，本案争议焦点是：瑞安公司与金石蒙荣公司签订的《土地使用权转让协议》是否合法有效。首先，瑞安公司与金石蒙荣公司签订《土地使用权转让协议》时，刘某某作为瑞安公司法定代表人，其有权代表瑞安公司对外进行民事行为。瑞安公司认为刘某某在未召开公司股东会议、没有征得其他股东同意的情况下，代表瑞安公司签订《土地使用权转让协议》的行为，侵犯了其他股东的合法权益，此属其内部法律关系，当事人可另行处理，而不能以此认为《土地使用权转让协议》无效，对抗合同相对方金石蒙荣公司。其次，瑞安公司认为该土地转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条、第39条的规定，因此双方当事人签订的《土地使用权转让协议》无效。上述法律规定不是认定土地使用权转让合同效力的强制性法律规定，故不能据此认定《土地使用权转让协议》无效。再次，瑞安公司认为其前法定代表人与金石蒙荣公司恶意串通，以低于市场价格转让土地使用权的行为无效。如果《土地使用权转让协议》约定的土地使用权转让价格低于市场价格，则该合同应属显失公平的合同，瑞安公司可依法提起撤销或者变更该合同的诉讼，而不是请求确认该合同无效。且瑞安公司未提出金石蒙荣公司与其前法定代表人恶意串通的相关证据，故其该项诉讼理由不能成立。综上，瑞安公司与金石蒙荣公司签订的《土地使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，各方当事人均应依照合同履行各自权利、义务。瑞安公司请求解除合同及返还土地的请求均不能成立。瑞安公司的诉讼理由不能成立，诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，原审法院判决：驳回瑞安公司的诉讼请求。案件受理费84080元，由瑞安公司负担。上诉人瑞安公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法确认《土地使用权转让协议》无效；判令金石蒙荣公司将因无效协议而取得的土地使用权返还给瑞安公司；由金石蒙荣公司承担全部诉讼费用。主要理由：（一）刘某某未召开公司股东会议，没有征得其他股东同意的情况下，以瑞安公司名义与金石蒙荣公司签订了《土地使用权转让协议》，侵犯瑞安公司及其他股东的合法权益。（二）《土地使用权转让协议》约定的土地使用权转让价格低于市场价格，双方具有恶意串通的主观故意。（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条规定：“房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”；第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度”；第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应完成开发投资总额的百分之二十五以上”。涉案土地使用权的转让违反上述法律规定，损害了瑞安公司、其他股东及国家利益，该协议应认定无效。被上诉人金石蒙荣公司答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞安公司的上诉理由没有事实依据以及法律依据，金石蒙荣与瑞安公司之间的土地使用权转让程序合法，经过市政府相关部门的依法审核，支付了相应的合理的对价，双方交易不存在恶意串通。本院二审查明，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2012）赛刑初字第40号刑事判决。该判决审理查明，2005年3月8日，瑞安公司以总价364378元取得呼市赛罕区大学东路北侧包括轮胎翻修厂宿舍的12145.979平米国有土地使用权。原审法院（2013）呼刑二终字第00040号刑事裁定书认为，刘某某在担任瑞安公司董事长期间，在未召开股东会且其他股东均不知情的情况下，以瑞安公司名义与金石蒙荣公司签订土地使用权转让协议，将其公司所有的18.22亩土地使用权有偿转让给金石蒙荣公司，而该转让行为系两个公司之间进行的有效民事财产处分收益行为。本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致，依法应予确认。本院认为，根据当事人的上诉理由和答辩意见，并经双方当事人同意，确定本案的争议焦点为：《土地使用权转让协议》是否有效，金石蒙荣公司应否将土地使用权返还给瑞安公司。刘某某作为公司法定代表人，以瑞安公司名义与金石蒙荣公司签订《土地使用权转让协议》并加盖公司印章，应认定土地使用权转让行为系瑞安公司的真实意思表示。瑞安公司抗辩刘某某未召开公司股东会议，没有征得其他股东同意，损害了其他股东的合法权益的主张属瑞安公司内部的法律关系，可另行主张权利，不能成为对外签订合同无效的理由。（2013）呼刑二终字第00040号刑事裁定书认定，刘某某以瑞安公司名义与金石蒙荣公司签订《土地使用权转让协议》的转让行为系两个公司之间进行的有效民事财产处分收益行为。该裁定书系生效的法律文书，本院应予直接采信认定。瑞安公司的该项上诉主张没有法律依据，不予支持。涉案土地使用权转让价款是否低于市场价格而显失公平，瑞安公司应主张依法变更或撤销《土地使用权转让协议》，本案中瑞安公司诉讼请求为确认合同无效，并提出刘某某与金石蒙荣公司恶意串通损害瑞安公司合法权益，但未提供充分证据证明，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力”。人民法院不应支持土地使用权转让合同当事人一方以未办理土地使用权变更登记手续或办理变更登记手续违法为由，要求确认合同无效的主张。故瑞安公司主张呼和浩特市国土资源管理局前工作人员候录、李锁前被判决构成刑事犯罪，土地使用权转让登记违法，《土地使用权转让协议》无效的理由没有法律依据，本院不予支持。《城市房地产管理法》第三十九条规定土地转让时投资应达到开发投资总额25％；第五条规定房地产权利人的合法权益受法律保护；第三十五条规定国家实行房地产成交价格申报制度。瑞安公司认为涉案土地使用权转让行为违反上述法律规定，应确定转让行为无效。本院认为，上述规定均不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，不能作为确定合同无效的法律依据。瑞安公司的该项上诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞安公司的上诉请求证据不足，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84080元，由内蒙古瑞安房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 武 菲代理审判员 常 青代理审判员 汪海波二〇一五年六月一日书 记 员 胡 琨 来自：