（2015）佛中法民三终字第309号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-09-02
案件名称
黄育琳与林能会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林能会,黄育琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第309号上诉人（原审被告）林能会，女，汉族，住四川省泸县。委托代理人杨绪伦，男，汉族，××年××月××日出生，住四川省泸县。委托代理人邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄育琳，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人韩菊婷，广东智田律师所务所律师。上诉人林能会因与被上诉人黄育琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2118号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院审理查明：黄育琳、林能会于2008年1月22日签订《房地产买卖合同》，合同约定：黄育琳将位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华居委会康富花园怡安阁402号的房屋出售给林能会，经双方协商房屋总价款为325000元；林能会在合同签订后向黄育琳支付定金200000元，在提交过户申请之后林能会支付75000元，房产过户手续办理完毕之后支付余款50000元；双方还约定于2008年10月30日前办理过户手续。合同签订后，林能会按照约定向黄育琳支付定金200000元，并搬入上述房屋居住。但由于涉案房产设立有抵押权，导致无法在双方约定的时间内将过户手续办理完毕。2014年4月17日，由于黄育琳及郭秋荣、杨绪伦未按时履行生效法律文书确定的债务，导致涉案房屋被佛山市顺德区人民法院查封，案号为（2012）佛顺法容执字第135号、（2013）佛顺法执字第2376号。黄玉琳于2014年10月8日起诉至原审法院，请求法院判令：1.解除黄育琳、林能会签订的《房地产买卖合同》；2.林能会立即交还位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华居委会康富花园怡安阁402号的房屋给黄育琳；3.本案诉讼费用由林能会承担。原审法院认为：黄育琳与林能会签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对缔约当事人具有法律约束力。现黄育琳以林能会拒不配合办理过户手续、未支付全部购房款为由向原审法院起诉要求解除合同，黄育琳在诉讼中未提供证据证实曾就解除合同的意思表示通知了林能会，但黄育琳提交的起诉状已经明确包含了解除合同的意思表示，林能会在庭审时亦明确表示同意解除合同，原审法院向林能会送达起诉状副本的时间即2014年10月16日可视为林能会收到了解除合同的通知。结合黄育琳的诉讼请求，原审法院依法确认黄育琳与林能会于2008年1月22日签订的《房地产买卖合同》于2014年10月16日解除。由于林能会目前尚在涉案房屋中居住，林能会应在合理期限内将涉案房屋归还给黄育琳。经原审法院在庭审中释明，黄育琳、林能会双方均同意由于合同解除所产生的其他纠纷另案起诉处理，因此原审法院在本案中不作处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认黄育琳与林能会于2008年1月22日签订的《房地产买卖合同》于2014年10月16日解除；二、林能会应于判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华居委会康富花园怡安阁402号房屋返还给黄育琳。案件受理费减半收取50元（黄育琳已预交），由林能会负担。上诉人林能会上诉提出：一、林能会不同意解除房屋买卖合同。原审法院确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，只是因为该房屋现仍抵押给银行，并被法院查封，所以无法办理过户手续。涉案房屋是林能会一家人唯一住所，林能会不可能同意解除合同。二、黄育琳因出让上述房产而向林能会收取了购房款200000元。该笔款项是林能会夫妻多年的全部积蓄。林能会的丈夫在原审开庭时，可能说了如果黄育琳同意向林能会退还购房款则同意解除合同的话，但其本意并不是同意解除房屋买卖合同。三、林能会已在涉案房屋居住多年，且现在无力再购买其他房产，因此，林能会要求黄育琳继续履行合同，以确保林能会一家人有稳定的居所。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回黄育琳全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄育琳负担。被上诉人黄育琳答辩称：一、涉案房屋不是因存在银行抵押贷款而导致过户不能，相反是因林能会的原因致使涉案房屋迟迟不能办理过户手续。双方在签订《房地产买卖合同》时，林能会并没有向黄育琳提出房屋是否存在银行贷款的相关问题，而且涉案房屋是否存在银行贷款，并不影响《房地产买卖合同》的履行。因为黄育琳可以为林能会办理转按揭手续，换句话说，只要林能会办理了转按揭手续，涉案房屋办理过户手续是没有任何问题的。而且当时涉案房屋在银行只剩约11万元的贷款，低于林能会应付的房屋尾款。既然林能会称其经济不富裕，那么由林能会每月向银行还贷款是最适合不过了，可以减轻其一次性拿12万多元出来的压力。但林能会签订《房地产买卖合同》后，一直诸多借口不愿意配合黄育琳办理房屋过户手续。2010年，经过黄育琳多次与林能会协商沟通后，林能会终于同意办理转按揭手续。为此，黄育琳已经准备好一切文件，包括评估报告，只要林能会签字即可，但林能会却临时反悔，不愿意办理。二、2014年4月17日，因林能会丈夫杨绪伦与黄育琳丈夫郭秋荣合作经营的项目对外负债，导致涉案房屋被法院查封至今。综上，黄育琳一直都在积极推动《房地产买卖合同》的履行，但却因林能会的原因致使《房地产买卖合同》的目的不能实现，因此原审法院做出解除《房地产买卖合同》的判决正确，请求法院驳回林能会的上诉请求。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，原审判决关于“在提交过户申请之后林能会支付75000元，房产过户手续办理完毕之后支付余款50000元”的事实认定有误，双方签订的《房地产买卖合同》关于剩余房款的约定实为：“在双方在房产管理部门签字转让房产权手续时，乙方（林能会）给付甲方（黄育琳）人民币50000元，剩下人民币75000元，在房产部门出了房产证时，乙方给付剩下的房款给甲方”。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。另查明，在原审庭审中针对关于“被告，若涉案房产无法办理过户手续，你方是否同意解除，并由原告退还你方所支付的购房款”的提问，林能会答复为：“不同意。我方要求原告退还20万元，而且要求原告赔偿装修费，还有20万元购房款的银行利息”。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对林能会的上诉，本案中黄育琳与林能会就应否解除合同意见不一。本案二审的争议焦点在于黄育琳与林能会于2008年1月22日签订的《房地产买卖合同》应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条就法定解除合同的条件作出规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，黄育琳以林能会拒不配合办理过户手续、未支付全部购房款致黄育琳合同目的不能实现为由请求解除合同。经审查，黄育琳提供的证据并不足以证明林能会存在拒不配合办理过户手续的情形，而且根据双方的合同约定，林能会应于双方在房产管理部门签字办理过户手续时支付50000元，剩余75000元购房款则是在过户手续办理完毕后支付，而本案并无证据显示双方已经前往房产管理部门办理过户手续且办理完毕，故林能会支付剩余购房款的条件亦未成就。因此，本案不存在前述法律规定可以解除合同的情形。在林能会并未作出明确表示同意解除合同，且上诉主张继续履行合同的情况下，原审法院确认双方签订的《房地产买卖合同》于2014年10月16日解除，处理不当，本院不予支持。另外，涉案房产的买卖合同签订于法院查封之前，是合法有效的合同，在涉案房产被法院依法查封拍卖之前，涉案《房地产买卖合同》并不存在不能履行的客观障碍，待法院依法解除涉案房产查封后，该合同仍可以继续履行。综上所述，林能会的上诉请求，理由成立，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2118号民事判决第一项、第二项；二、驳回被上诉人黄育琳的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人黄育琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘代理审判员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一五年六月一日书 记 员 梁淑霞书 记 员 钟勉力 来源：百度搜索“”