（2014）外民二初字第1024号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-03-16
案件名称
刘正强与ＸＸ等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道外区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘正强,王成刚,ＸＸ,张立东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2014）外民二初字第1024号原告刘正强，1971年4月21日出生（公民身份号码：×××），户籍地哈尔滨市香坊区，住所地哈尔滨市道外区。委托代理人张伟，黑龙江拓行律师事务所律师。被告王成刚，1980年1月5日出生（公民身份号码：×××），户籍地广东省中山市，住所地黑龙江省讷河市。被告ＸＸ，1982年9月6日出生（公民身份号码：×××），住所地黑龙江省讷河市。被告张立东，1977年9月9日出生（公），哈尔滨市南岗区亿安房屋信息咨询服务部个体经营者，户籍地黑龙江省伊春市，住所地哈尔滨市香坊区。委托代理人张立辉，1978年7月14日出生（公），户籍地黑龙江省伊春市。原告刘正强与被告王成刚、ＸＸ、张立东房屋买卖合同纠纷一案，原告刘正强于2014年9月1日向本院提起诉讼。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月25日公开开庭进行了审理。原告刘正强的委托代理人张伟，被告张立东的委托代理人张立辉到庭参加诉讼，被告王成刚、ＸＸ经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘正强诉称：张立东是哈尔滨市南岗区亿安房屋信息咨询服务部（以下简称：亿安服务部）个体经营者。2014年6月，刘正强通过亿安服务部欲购买房屋，经与其工作人员张久阳数次协商，决定以人民币105万元的价格（含过户费用）购买本案涉案房屋即哈尔滨市道外区红旗大街997号4栋1单元17层B号（建筑面积118.84平方米，房屋所有权证号：哈房权外二字第1301046395号）。为此，刘正强查询了该房产档案信息情况、房屋所有权人王成刚及妻子ＸＸ为张久阳出具的公证委托书、房产证、身份证等情况后，签订了二手房买卖合同，约定将王成刚、ＸＸ的涉案房屋转让给刘正强，刘正强向亿安服务部支付房款人民币105万元。因房屋有它项权利抵押登记人民币100万元，刘正强在亿安服务部交付房屋后，应亿安服务部要求向其支付了全部房款人民币105万元，约定由其在两个月内解除房屋抵押登记并办理完毕全部房屋产权过户手续，为此，刘正强将原有住房出售并筹集资金支付购房款。刘正强多次要求亿安服务部办理房屋产权过户变更登记手续，但亿安服务部以王成刚、ＸＸ反悔无法办理为由推托。刘正强认为，上述房屋买卖系双方真实意思表示，合法有效，亿安服务部、王成刚、ＸＸ拒不办理房屋产权过户变更登记手续损害了刘正强的合法权益，故诉至贵院，请求：一、确认房屋买卖合同有效，并判令张立东、王成刚、ＸＸ履行办理哈尔滨市道外区红旗大街997号4栋1单元17层B号房屋产权过户变更登记手续义务；二、本案诉讼费、保全费、公告费由张立东、王成刚、ＸＸ承担。庭审后的2015年5月28日，刘正强申请减少诉讼请求，只请求确认房屋买卖合同有效。被告王成刚、ＸＸ未答辩。被告张立东辩称：刘正强所述属实，同意刘正强的第一项诉讼请求，但不同意承担诉讼费用，诉讼费用应当由王成刚、ＸＸ承担。张立东是亿安服务部的经营者。王成刚、ＸＸ委托亿安服务部出卖涉案房屋，亿安服务部工作人员张久阳联系到刘正强，将房屋以105万元人民币的价格卖给刘正强，由刘正强交纳20万元定金后，到房地局办理了注销抵押登记。在一个月的时间内刘正强将剩余房款打到亿安服务部账户上，亿安服务部将房屋交付给刘正强。交付之后，王成刚打电话不同意将涉案房屋以105万元的价格卖给刘正强，亿安服务部停止办理该房屋的更名过户。前期刘正强交纳的定金经刘成刚同意支付给债权人吴祥君，剩余价款85万元在亿安服务部的账户上。在本院开庭审理过程中，刘正强、张立东为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。刘正强举示证据情况如下：证据一、二手房买卖合同，拟证明：刘正强与王成刚、ＸＸ买卖涉案房屋的事实，价款人民币105万元，同时约定房屋交付后两个月内办理完毕房屋更名手续，出卖方由王成刚、ＸＸ签名，也有公证委托书受托人张久阳签名及中介方亿安服务部的公章。证据二、有王成刚、ＸＸ、张久阳签名并加盖亿安服务部公章的收据，拟证明：刘正强与王成刚、ＸＸ买卖房屋，以及刘正强已支付全部购房款项的事实。证据三、王成刚、ＸＸ全权委托张久阳办理出售本案涉案房屋的公证委托书，拟证明：王成刚、ＸＸ委托张久阳办理出售本案涉案房屋，刘正强与王成刚、ＸＸ全权委托人张久阳签署的房屋买卖合同真实有效，刘正强尽到了注意义务。证据四、位于哈尔滨市道外区红旗大街997号4栋1单元17层B号房屋所有权证，拟证明：王成刚、ＸＸ已经向刘正强交付了涉案房屋和房屋所有权证。证据五、亿安服务部出具的证明，拟证明：王成刚、ＸＸ交付房屋后拒绝过户的事实。张立东对刘正强举示的证据质证认为：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五无异议。王成刚、ＸＸ未举证。张立东举示证据情况如下：公证委托书，拟证明：王成刚、ＸＸ夫妇共同委托亿安服务部职员张久阳全权办理该涉案房屋转让，办理房屋更名过户，以及办理注销银行抵押登记等事项。刘正强对张立东举示的证据质证认为：无异议，刘正强在购买涉案房屋前曾经到哈尔滨市公证处核实过该份公证书的真伪，在确认公证书无误后签订的房屋买卖合同及交付定金。本院确认：刘正强举示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五，张立东举示的证据，来源合法，内容客观真实，形成了完整的证据链条，与本案有关联性，能证明刘正强、张立东主张的事实成立，故本院予以采信。本院经审理查明：张立东是亿安服务部个体经营者。2014年5月12日，王成刚、ＸＸ委托亿安服务部员工张久阳，并经哈尔滨公证处公证。委托内容为：“委托人王成刚与ＸＸ系夫妻关系，王成刚名下有一处坐落于哈尔滨市道外区红旗大街997号4栋1单元17层B号的房产（建筑面积：118.84平方米，房屋所有权证号：哈房权证外二字第13010463**号），委托人充分信任受托人，现全权委托张久阳作为代理人，全权负责办理如下事宜，包括：1、查询档案、归还银行或信用社货款、领取银行开具的货款结清证明、取他项权利证书、到房地局注销抵押登记、取房屋所有权证；2、到金融机构签订借款合同、抵押合同、领取货款等相关事宜；3、到房地产部门重新办理上述房产的抵押登记、出现场、评估、领取房屋所有权证和他项权利证书；4、解除抵押后，在符合相关法律法规及在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押等情况下，到房地产管理部门办理交易、更名过户、代为申请或放弃资金监管、代出现场、协助买房人办理银行货款、代收房款、代缴税务、代为登记、签订转让协议、领取房屋所有权证和土地使用权证等相关事宜。受托人在授权范围内签署的相关文件，委托人均予以承认。委委人保证上述委托内容属实，不侵犯他人权益，否则愿承担全部法律责任及法律后果。委托期限：自2014年5月12日至2016年5月11日止。委托权限：受托人在授权范围内有转委托权”。2014年6月26日，刘正强（乙方）与王成刚（甲方）、ＸＸ的代理人张九阳签订二手房买卖协议，王成刚、ＸＸ在该协议上签名。协议约定：甲方将位于哈尔滨市道外区红旗大街997号4栋1单元17层B号房产（建筑面积：118.84平方米，房屋所有权证号：哈房权证外二字第13010463**号）卖给乙方，交易价款105万元；合同签订之日，乙方向甲方支付20万元定金；甲方应于收到乙方全额房款之日起三日内将交易房产全部交付给乙方使用，并应在交房之前将物业费、水电费、包烧费、有线电视等相关费用结清；交易税费由甲方承担，中介费及代办产权过户手续费由甲方承担；本合同签订后，因该房产有他项权利抵押登记100万元，在甲方向乙方交付住房及房屋所有权证后，乙方同意支付剩余全部房款人民币85万元整，由甲方及中介方负责撤销他项权利抵押，在两个月内办理完毕房屋更名过户手续……。协议签订之日刘正强向亿安服务部支付定金20万元。2014年7月3日亿安服务部将房屋交付给刘正强，刘正强开始在该房屋内居住至今。2014年7月26日刘正强将房款付清，亿安服务部将房屋所有权证书交付给刘正强。之后，王成刚表示拒绝办理房屋更名过户手续。经本院查询，诉争房屋于2014年8月8日被黑龙江省讷河市人民法院以（2014）讷民保字第13号民事裁定书查封。本院认为，2014年5月12日王成刚、ＸＸ委托亿安服务部员工张久阳办理涉诉房屋的相关事宜，并经哈尔滨公证处公证，王成刚、ＸＸ与亿安服务部之间委托合同关系成立并生效。亿安服务部基于与王成刚、ＸＸ的委托合同有权与刘正强签订涉诉房屋买卖合同，该买卖合同经王成刚、ＸＸ签字确认，是刘正强与亿安服务部、王成刚、ＸＸ的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护。刘正强诉请确认房屋买卖合同有效的理由成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：2014年6月26日原告刘正强与被告王成刚、ＸＸ的代理人哈尔滨市南岗区亿安房屋信息咨询服务部张九阳签订的位于哈尔滨市道外区红旗大街997号4栋1单元17层B号房屋（房屋所有权证号：哈房权证外二字第13010463**号，建筑面积：118.84平方米）买卖合同有效。案件受理费100元、公告费860元、保全费5000元（原告刘正强已预交），由被告王成刚、ＸＸ负担，此款被告王成刚、ＸＸ于本判决生效后立即给付原告刘正强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 董益峰代理审判员 焦 佳代理审判员 高广琨二〇一五年六月一日书 记 员 周小湛 来自