（2015）抚中民终字第00716号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-19
案件名称
宋国芝与抚顺市舜泰物业有限公司、抚顺中海直物业开发公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋国芝,抚顺市舜泰物业有限公司,抚顺中海直物业开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第00716号上诉人（原审原告）宋国芝，住抚顺市新抚区。委托代理人张雪，抚顺市148法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）抚顺市舜泰物业有限公司，住所地抚顺市望花区海城街。法定代表人冯艺川，该公司经理。委托代理人王忠良，该公司员工。被上诉人（原审被告）抚顺中海直物业开发公司，住所地抚顺市新抚区西三路25号。法定代表人徐乐胜，该公司经理。委托代理人王忠良，抚顺市舜泰物业有限公司员工。上诉人宋国芝因与被上诉人抚顺市舜泰物业有限公司（以下简称舜泰物业）、被上诉人抚顺中海直物业开发公司（以下简称中海直）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民一初字第00062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋国芝及其委托代理人张雪和被上诉人抚顺市舜泰物业有限公司、被上诉人抚顺中海直物业开发公司的共同委托代理人王忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1989年3月13日原告宋国芝与中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司签订购买商品房协议结算书，主要约定：“宋国芝（以下称甲方）自筹资金向中海直抚顺分公司（以下称乙方）购买商品房。达成协议如下：一、购房地址千金24方块，建筑面积81.69平方米，单价1350元，预售金额110，281.50元，说明此款为预收价格。二、收款单位中海直抚顺分公司。三、所购住宅产权，足一栋的归进房单位。四、所购买的住宅，乙方本照立体、户型进行楼层分配，购买少量的住宅，乙方酌定配房。五、从甲方交足款之日起一年之内交房。按实配面积结算、多退少补。……八、本协议双方签字盖章后生效。”甲方签章处为宋国芝签名及印章，乙方签章处为负责人马慧印章及中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部印章。合同中注明宋国芝个人购买千金24方块某门市点。原告宋国芝占有该房屋后，一直将房屋出租取得收益，至2014年4月15日。原告分别于1989年4月1日起至1989年10月23日共六次支付给中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司共89000元，其中编号0415805收据载明上款系收宋国芝扩大面积款15000元，其余5张收据均载明上收款为收宋国芝购商品房款。2014年2月28日，被告舜泰物业在争议房屋之上张贴通知：“中海直产权商业住户，现通知你户收取2014年度房屋维修费及公有住房租金，请于4月1日前一次性交清所有费用，如个别住户执意无故拖欠、不交，我物业公司将根据《抚顺市公有住房售后管理规定》及《抚顺市公有住房承租有关规定》的通知，收取滞纳金，对承租户解除租赁关系，收回房屋”。2014年4月1日中海直和舜泰物业在争议房屋之上张贴公告：“中海直商业承租户，由于你户执意无故拖欠，不交房租金数年，并违反了《抚顺市公有住房承租条例》决定对你户解除租赁关系，十五日内搬出此房。”2014年4月16日，舜泰物业基于中海直的委托将争议房屋收回，并出租给王义福。另查，中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司已更名为抚顺中海直物业开发公司。该公司于2001年11月8日被工商行政管理部门吊销营业执照。上述事实，有购买商品房协议结算书、收据、公告、通知、租赁协议、照片等及双方当事人陈述在案为凭。这些证明材料已经原审法院开庭质证、审查、采信。原审法院审理认为：本案的争议焦点有四。一是原告宋国芝与被告中海直签订的购买商品房协议结算书的内容是购买商品房所有权还是使用权的问题；二是争议房屋的所有权归属问题；三是被告是否应该赔偿原告租金损失的问题；四是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原告宋国芝与被告中海直签订的购买商品房协议结算书双方均认可自愿签订，是真实意思表示，原告认为自己购买的是该商品房的所有权，并提供了该协议及收据等证据，被告中海直提供了该公司内部文件及其他住户的购买商品房协议结算书等证据，证明该房屋出售的是使用权，并说明若要取得房屋所有权需参加房改并交纳房改费用。原告提供的收据中明确载明系收宋国芝购商品房房款，且原告的购房价格明显高于被告中海直提供的其他购买使用权住户的价格，及中海直提供的公司内部文件无法与其他证据相互印证证明出售的系使用权，故该购买商品房协议应认定为购买商品房所有权的协议。关于争议房屋的所有权归属问题，原告请求确认该争议房屋所有权归其所有，被告主张本案争议房屋已经出卖给他人，所有权已经发生转移，应驳回原告请求，依据《中华人民共和国物权法》第十五条债权行为与物权行为相区分原则，有效的买卖合同并不导致不动产所有权的变动，所有权的取得应该符合法律对于所有权变动的相关规定，故对于原告主张的要求确认房屋所有权的请求不予支持；关于赔偿租金损失的问题，原告宋国芝与被告中海直之间的购买商品房协议有效，原告系基于有效的合同占有争议房屋并获得收益的，被告舜泰物业无权基于中海直的委托而收回该房屋，由此给原告造成的损失应由委托收回房屋单位被告中海直承担赔偿责任。关于诉讼时效的问题，依据民法通则相关规定诉讼时效的起算时间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于本案原、被告双方争议的仲裁裁决，与本案并非同一法律关系，原、被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告宋国芝与被告抚顺中海直物业开发公司签订的商品房买卖协议结算书合法有效；二、被告抚顺中海直物业开发公司于判决生效后三十日内赔偿原告宋国芝经济损失20000元；三、驳回原告宋国芝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告抚顺中海直物业开发公司负担2000元，原告宋国芝负担600元。宋国芝不服原审判决，向本院提起上诉称：请求维持原审判决第一、二项，撤销第三项；改判为抚顺市新抚区千金24方块，外临西四街，从南至北第二个房屋，建筑面积81.69平方米，归上诉人所有；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。上诉人交了一笔2万元的购房款，但因收据丢失，原审判决没有认定该笔购房款。上诉人居住并使用争议房屋已达24年之久，无人告知该房屋所有权变动事项。1990年9月后，上诉人多次找中海直补交房款、办理产权手续，但该公司人去楼空，很长一段时间找不到人，直至2014年4月16日，争议房屋被二被上诉人强行收回。原审判决引用《中华人民共和国物权法》第十五条法律依据不足。被上诉人提供的仲裁裁决书只是一份证据材料，上诉人的证据足以推翻该生效的裁决书，该裁决书也非本案争议的焦点。抚顺市舜泰物业有限公司、抚顺中海直物业开发公司共同答辩称：2011年舜泰物业接管了中海直在抚顺地区的九栋3.7万平方米的自管产权房屋的经营管理权，包括涉案房屋。舜泰物业所做的一切行为均代表中海直。上诉人没有合法的进户手续，上诉人于1989年与中海直下属科室经营部签订过承租使用权协议，上诉人没有交齐使用权房屋购置款，故中海直没有给上诉人办理合法进户手续。舜泰物业多次书面通知上诉人在规定时间内带相关手续补清陈欠房屋租金等款项，可以办理合法承租使用证明，并可继续使用该房屋。由于上诉人没有办理相关手续，也没有补交陈欠的所有费用，2014年9月产权单位将该房屋收回后出售他人。二审查明的事实与一审基本相同。另查明，2014年11月4日，抚顺仲裁委员会作出抚仲字（2014）第076号裁决书，裁决新抚区西一路22-1号楼1单元102室归王义福所有。本院认为：本案的争议焦点为上诉人能否对涉案房屋的所有权主张权利。抚仲字（2014）第076号裁决书已将涉案房屋的所有权裁给案外人王义福，该裁决已经生效，具有确认物权的效果。该裁决结果对上诉人的上诉请求即特定房屋的物权归属已具有明确的指向性，而非上诉人所称只是一份证据材料。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的是生效裁决确认的事实如有相反证据可以推翻，而本案中是生效裁决的结论对案件的处理具有直接作用，故该裁决的效力不容置疑。因此，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2505元由上诉人宋国芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘军代理审判员 王爽代理审判员 胡伟二〇一五年六月一日书 记 员 高静 来源：