（2015）滁民一终字第00665号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-25
案件名称
滁州市第二中学与李春燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李春燕,滁州市第二中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00665号上诉人（原审被告）：李春燕，女，1967年4月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：李维春，男，1949年1月8日出生，汉族，退休职工，住安徽省滁州市琅琊区，系李春燕哥哥。被上诉人（原审原告）：滁州市第二中学，住所地安徽省滁州市，组织机构代码48609082-6。法定代表人：张大银，该校校长。委托代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托代理人：费文文，安徽奇胜律师事务所律师。上诉人李春燕为与被上诉人滁州市第二中学房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年1月8日作出的（2014）琅民一初字第01512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人李春燕及其委托代理人李维春，被上诉人滁州市第二中学的委托代理人费文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年2月28日，滁州市第二中学将位于滁州市明光路421号商住楼一层门面房（自西向东数）第一间，建筑面积共132平方米的房屋出租给李春燕使用，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年2月28日起至2013年9月13日。每月每平方米建筑面积的租金是25元，每月租金3300元，一年租金39600元。承租方的一切经营活动必须依法进行，并及时足额缴纳各种税费（如水、电、通讯、税收、工商管理、物业管理等费用），合同对其他事项另有约定。合同签订后，滁州市第二中学将房屋交付给李春燕经营使用。2012年3月2日，滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号转发市财政局等部门关于进一步加强市直行政事业单位房产租售管理意见的通知，该通知要求滁州市行政事业单位对租售的房产进行资产评估。2012年7月11日，滁州市第二中学委托安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市明光路421号4间门面进行评估，评估结果为该门面房的市场参考价格为月租金单价96元／平方米。2012年8月，滁州市第二中学的承租户刘义俊就门面房租金价格上涨的问题进行信访。2012年9月，滁州市第二中学就门面房出租公开招标和刘义俊反映的情况向市教育局监察室进行回复，学校和原承租户多次沟通和协调达成如下协议：原承租户现有的合同到期后给予一年的过渡期，过渡期内按原承租价续租，一年的合同续租期满后按上级文件公开招标出租。2012年11月16日，滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号关于进一步做好行政事业单位房产公开招租工作的通知要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期（2012年3月2日之前出租合同到期尚未进行公开招租的房产，过渡期起始日为2012年3月2日，其他房产的过渡期起始日为出租合同到期日），但现承租户应承诺或保证过渡期满及时交还承租的房产，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价每月每平方米96元缴纳房租。2013年5月，李春燕就96元／平方米的价格到信访部门进行信访。李春燕的房屋租赁合同在2012年9月13日到期，其承租的房屋过渡期自2012年9月13日起至2013年9月13日止，过渡期内滁州市第二中学按原出租价每月每平方米25元标准收取租金，李春燕也按此标准缴纳了过渡期内的租金。2014年1月12日过渡期满后，李春燕一直占用滁州市第二中学明光路421-3号两间门面房。2013年12月29日过渡期满后，徐庆红一直占用滁州市第二中学明光路421-1号门面房。在审理期间，滁州市第二中学本着解决纠纷的态度，认可李春燕的还房时间为2014年3月15日。原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第四条规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。滁州市第二中学出租的房屋是经上级管理部门批准并取得建设工程规划许可证，因此滁州市第二中学与承租人订立的租赁合同有效，滁州市第二中学对该房产享有出租权。2012年7月11日，滁州市第二中学按照市政府文件的要求委托评估公司对出租房进行评估，评估报告作出时间是2012年7月12日，有效期一年。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知各承租户评估价每月每平方米96元，承租户知晓评估结果并对96元每平方米的评估价格不满，于2013年5月到信访接待部门进行了信访并登记，证明了评估报告结果是在一年有效期内告知承租户的且承租户知晓评估报告的具体内容，对李春燕关于评估报告超过一年有效期的辩称意见不予采信。2012年3月2日，滁州市第二中学接到滁州市人民政府办公室滁政办（2012）18号文件，于2012年7月11日委托评估公司对位于滁州市明光路421号的门面房进行评估，评估结果为月租金96元／平方米。2012年11月16日滁州市监察局、审计局、招标局、财政局财资（2012）397号文件要求市直各行政事业单位租售的房屋要公开招租，并规定对2012年3月2日市政府出台18号文件之前已签订的房产出租合同，合同到期后符合公开招租条件的房产，可给予现承租户延续经营原则上不超过6个月，特殊情况不超过12个月的时间作为过渡期，过渡期内的房产出租价格参考报财政局备案的评估价格确定。2012年9月，滁州市第二中学根据就门面房出租公开招标和刘义俊反映情况向市教育局监察室进行回复给予李春燕一年的过渡期且过渡期内的租金按原承租价缴纳，李春燕也按原承租价缴纳了房租。2013年4月10日，滁州市第二中学书面告知李春燕学校近期将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，过渡期内按评估价月租金96元／平方米缴纳房租。2013年5月，李春燕至中共滁州市委群众工作信访联合接待中心进行信访并在信访书中签字，对滁州市第二中学将按照96元／平方米收取房租明确表示不满，李春燕对过渡期按评估价月租金96元／平方米收取房租是知情的，李春燕在一年过渡期满后并未缴纳房租，故理应支付占用房屋6个月的使用费，对滁州市第二中学要求李春燕支付6个月的房屋使用费76032元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条、第四条第一款之规定，原审判决：被告李春燕于判决生效后十五日内给付原告滁州市第二中学房屋使用费76032元。案件受理费2960元，因变更诉讼请求减少的1270元由原告滁州市第二中学负担，被告李春燕负担1690元。李春燕上诉称：1、原审按每平方米96元收取租金依据不足。滁州市第二中学提供的评估报告不适用本案租赁的房屋，其不认可，不能作为定案依据；2、双方在合同到期后未签订新的合同，根据合同法第二百三十六条规定，应当按照原租赁合同约定的租金标准收取租金，且在过渡期内滁州市第二中学也是按照25元每平方米收取租金的，因此本案的租金应当按照25元每平方米收取，原审按照96元每平方米计算租金错误；3、原审认定过渡期满日为2014年1月12日，返还房屋时间为2014年3月15日，却仍判决其承担6个月占有使用费计算错误。请求撤销原判，依法改判。滁州市第二中学庭审中答辩称：1、涉案房屋是经上级主管部门批准并取得建设工程规划许可证的房屋，是职工宿舍一楼的门面房，其拥有合法的产权和出租权；2、96元每平方米计算过渡期后的房屋使用费是合理有效的，滁州市第二中学在评估报告有效期满前多次告知包括李春燕在内的承租户过渡期满房屋的使用价格，李春燕也曾就此价格到信访部门信访，表明李春燕对于96元每平方米的价格计算过渡期后的房屋使用费是知晓的；3、政府文件要求事业单位出租房屋必须经过招投标，因此李春燕与滁州市第二中学合同到期后没有续签合同，并给予了李春燕一年的过渡期，期满前滁州市第二中学曾多次告知李春燕搬出承租房，因此这期间李春燕与滁州市第二中学之间并不存在房屋租赁关系；4、李春燕承租房屋的过渡期满日为2013年9月13日，原审判决对此有认定，而2014年1月12日系原审笔误。请求驳回上诉，维持原判。二审中，李春燕提供录音一份，证明滁州市第二中学的夏校长让评估机构按照96元每平方米进行评估，并没有进行市场调研，而是双方暗箱操作。滁州市第二中学质证对该证据的真实性和合法性均有异议。本院认为，该证据因滁州市第二中学对真实性不认可，且亦无法核实通话人的身份，而涉案的评估报告系安徽建英房地产土地评估经纪有限公司依法出具，故对李春燕所举的证据不予采信。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审另查明：李春燕与滁州市第二中学签订的租赁合同中租期届满日为2012年9月13日，后滁州市第二中学又给予李春燕一年的过渡期，故过渡期满日为2013年9月13日，而原审在已认定李春燕过渡期满日为2013年9月13日的情形下仍占用涉案门面房，又认定李春燕的过渡期满截止日为2014年1月12日，显属错误，本院予以纠正。对原审查明涉及“徐庆红的过渡期”因与本案无关，本院亦不予确认。对原审查明的其他事实予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：李春燕应当按照何种标准及期限向滁州市第二中学支付房屋占有使用费。本案中，滁州市第二中学与李春燕签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2012年9月13日已届满，但李春燕仍使用涉案门面房，后滁州市第二中学按政府相关部门的规定对涉案门面房进行公开招租，并委托相关单位进行评估，因李春燕等承租户信访，滁州市第二中学给予李春燕一年的过渡期，过渡期满后双方未签订新的租赁合同，但李春燕继续使用租赁房屋，故李春燕应当支付涉案房屋的占有使用费。虽然双方原租赁合同约定的租金为每平方米25元／月，但2013年4月10日，滁州市第二中学已书面告知李春燕，将对合同已到期且过渡期即将到期的门面房进行公开招标，并按评估价月租金单价96元／平方米缴纳房租，故可以认定李春燕对滁州市第二中学将对合同期限届满后的租赁房屋按照单价96元／平方米收取租金的意思表示是知情的，虽然滁州市第二中学在过渡期内按照每月每平方米单价25元向李春燕收取使用费，但并不能认定一年过渡期后滁州市第二中学仍同意按每平方米25元计算占有使用费。李春燕于2013年9月13日过渡期满后，仍未返还租赁房屋，继续使用了涉案房屋至2014年3月15日，双方亦未对此期间的占有使用费标准协商一致，鉴于滁州市第二中学已经给予了李春燕一年过渡期的房租优惠，过渡期满后滁州市第二中学要求按新的租金标准计算房屋使用费理由正当，因此，原判决按照每平方米96元标准判令李春燕向滁州市第二中学支付占有使用费并无不当，本院依法予以维持。李春燕上诉要求按每月每平方米25元计算占有使用费，无事实依据，本院不予支持。李春燕上诉称原审认定房屋过渡期满日为2014年1月12日，判决其承担6个月占用使用费错误。经查，根据李春燕与滁州市第二中学签订的租赁合同约定，涉案合同租期届满日为2012年9月13日，后滁州市第二中学又给予李春燕一年的过渡期，故过渡期满日应为2013年9月13日。原审认定李春燕的过渡期满截止日为2014年1月12日，系认定错误，本院予以纠正，故李春燕上诉称其过渡期满日为2014年1月12日，无事实和合同依据，本院不予采信。由于李春燕占有涉案房屋直至2014年3月15日才返还滁州市第二中学，其实际占用涉案房屋共计6个月，并非2个月，因此，原审据此判决李春燕给付自2013年9月14日至2014年3月15日共计6个月的占有使用费正确，本院依法予以维持。李春燕的上诉请求及理由，与本案事实不符，且无法律依据，其主张不能成立，本院依法予以驳回。综上，原判决认定案件的事实虽部分欠妥，但判处结果正确，本院应予维持。李春燕的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人李春燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 张 倩代理审判员 王 敏二〇一五年六月一日书记 员代 元 婷附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”