（2015）瓦民初字第2911号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-22
案件名称
张德帅与大连钻石经典房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司大连瓦房店市支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
瓦房店市人民法院
所属地区
瓦房店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德帅,大连钻石经典房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司大连瓦房店市支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条，第二十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第2911号原告：张德帅。委托代理人：赵连军，辽宁万正律师事务所律师。被告：大连钻石经典房地产开发有限公司，住所地瓦房店市共济街道鸿宇家园小区17幢1-13。法定代表人：王永杰。第三人：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店市支行，住所地瓦房店市大宽街二段314号。负责人：辛峰，该支行行长。委托代理人：石琦，系工商银行大连分行职员。委托代理人：哈群，系工商银行瓦房店市支行职员。原告张德帅与被告大连钻石经典房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司大连瓦房店市支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵连军、第三人委托代理人哈群到庭参加诉讼。被告大连钻石经典房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张德帅诉称：2013年1月31日，我与被告签订商品房买卖合同，购买被告在瓦房店市岗店办事处钻石街1998号X单元X层X号房屋，总价款354757元并按合同约定交首付款114757元。余款240000元，通过第三人按揭贷款支付给被告。按照合同约定，被告应在2013年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给我，但被告至今未交付，严重违约，给我造成重大经济损失。现诉至法院要求解除我与被告签订的商品房买卖合同；被告返还购房本114757元、利息18246元（自首付款交付之日起算）；被告返还原告已向第三人偿还的借款本金及利息67778.50元；被告赔偿我违约金7095.14元（按照总房款2%计算）；解除我与第三人签订的借款／担保合同，由被告向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金及利息；诉讼费由被告承担。第三人中国工商银行股份有限公司大连瓦房店市支行陈述称：不同意原告的诉讼请求。本案不应该合并审理，商品房买卖合同关系和借款合同关系是两个独立的法律关系，之间不存在从属关系，不应合并审理。依据法律规定，如果担保权人即我行未提出诉讼请求，也未提出诉请，应仅处理商品房买卖合同纠纷。只有当商品房买卖合同解除后，才能谈其购房贷款是否解除的问题。被告大连钻石经典房地产开发有限公司未到庭，未答辩，举证期内未提供证据。经审理查明：2013年1月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于瓦房店市岗店街道办事处钻石街1998号X单元X层X号房屋，建筑面积84.87平方米，总房款354757元，首付款114757元签合同时已付清，余款240000元以贷款形式付清；出卖人应在2013年12月31日前将经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。原告按照合同约定支付首付款，并在第三人处贷款240000元支付剩余房款。被告于2013年10月25日出具销售不动产统一发票，确认收到原告支付的购房款354757元。被告至今未交付案涉房屋。2013年，原告与第三人签订个人购房借款／担保合同，向第三人借款240000元用于支付案涉房屋购房款。2013年3月15日，第三人将原告的借款支付给被告。原告自2013年4月15日起至2015年5月15日止，共向第三人偿还贷款本金及利息67838.50元。另查，2015年1月，原告向本院起诉要求解除其与被告签订的商品房买卖合同。2015年4月14日，原告向本院提出撤诉申请。本院于2015年4月14日作出（2015）瓦民初字第540号民事裁定书，准许原告撤回起诉。再查，案涉房屋商品房买卖合同已在瓦房店市房屋管理办公室备案登记。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人中国工商银行股份有限公司大连瓦房店市支行。第三人不同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人购房借款／担保合同、中国工商银行个人贷款凭证、理财金账户历史明细清单及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告张德帅与被告大连钻石经典房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。现原告认为违约金约定过低，要求按照已付款的2%进行调整，即354757×2%=7095.14元。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告认为双方约定的违约金为已付款的0.1%过低，要求按照已付款的2%进行调整，本院予以调整。原告要求解除商品房买卖合同并支付违约金7095.14元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张增加违约金后，又主张被告承担首付款自2014年1月1日起至2015年4月16日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，对于该主张，本院不予支持。原、被告商品房买卖合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款114757元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。第三人不同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的个人购房借款／担保合同的诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”第三人作为案涉房屋担保权人并未提出诉讼请求，也不同意在本案中合并审理商品房买卖合同纠纷和借款合同纠纷。对于原告要求解除其与第三人签订的个人购房借款／担保合同的诉请，因其与本案商品房预售合同纠纷不属于同一民事法律关系，且第三人不同意在本案中一并审理，对于原告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张德帅与被告大连钻石经典房地产开发有限公司于2013年1月31日签订的商品房买卖合同；二、被告大连钻石经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告张德帅购房首付款114757元；三、被告大连钻石经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张德帅违约金7095.14元；四、被告大连钻石经典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张德帅自2013年4月15日起至2015年5月15日止已向第三人中国工商银行股份有限公司大连瓦房店市支行偿还的贷款本金及利息67838.50元；五、驳回原告张德帅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4730元，由原告张德帅负担806元，由被告大连钻石经典房地产开发有限公司负担3924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 李佩昕人民陪审员 周 艳人民陪审员 张彦梅二〇一五年六月一日书 记 员 化凌弘 微信公众号“”