（2015）汪法民二初字第106号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-10-10
案件名称
15民二00106号判决书
法院
汪清县人民法院
所属地区
汪清县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪清县居安物业管理有限公司,董金星
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
吉林省汪清县人民法院民 事 判 决 书（2015）汪法民二初字第106号原告汪清县居安物业管理有限公司，住所汪清县。法定代表人张秋波，经理。委托代理人周日昌，男，汉族，现住址汪清县。被告董金星，男，汉族，现住址汪清县。原告汪清县居安物业管理有限公司诉被告董金星物业服务合同合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张万春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周日昌到庭参加诉讼，被告董金星经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理终结。原告诉称：原告系物业企业，在小区实施物业服务。被告系小区1号楼1单元201室房屋产权所有人。物业服务期间，原告按照物业服务合同合同和相关规定，在小区实施物业服务。但该业主拖欠6年物业服务费共计2448元。该业主以多年没有居住为由拒绝交纳物业费，被告入住前一直找不到人无法收费。被告入住后，经原告催收被告仍然拒交。2013年原告起诉被告，但因没有找到被告而撤诉。物业合同约定，物业费应在每年年末前完成交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之二缴纳滞纳金。据此约定，原告在2015年2月9日至春节期间向被告送达了催收通知书，如果被告交费可以免除滞纳金，但被告不予配合。因被告欠费造成物业服务运行要高息借贷资金周转，给企业带来极大经济损失，原告被法院判决支付双倍利息。因此，按合同约定，原告主张违约金。被告未提出答辩，亦未提交证据。原告向本院提交的证据有：1.营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明原告的资质；2.公安局户籍证明一份。证明被告的身份；3.被告房产登记证明一份。证明原告为被告提供物业服务房屋建筑面积为105.03平方米；4.物业委托服务合同、补充协议复印件各一份。证明合同约定，原告提供的物业服务是有偿服务；服务标准按《延边州住宅小区物业服务等级标准》为四级服务；物业服务费用按建筑面积每月每平米0.33元，逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之二缴纳滞纳金。经庭审举证，本院认为原告提供的证据来源合法，各证据之间具有关联性，并已形成证据链，足以证明本案的法律事实。据此，本院对原告提交证据证明的事实予以确认。被告未出庭，视为放弃质证权利。经庭审采信的证据和出庭当事人在庭审中的陈述，查明案件事实如下：2006年8月1日，原告与延边供电公司汪清供电分公司签订了《物业委托服务合同》。合同主要约定，原告提供的物业服务是有偿服务；服务标准按《延边州住宅小区物业服务等级标准》为四级服务；物业服务费用按建筑面积每月每平米0.33元，逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之二缴纳滞纳金；交纳物业费应在每年12月末前履行缴纳义务。合同签订后，自2007年至2011年度，原告为居住在汪清镇电业小区1号楼1单元201室房屋产权人董金星提供了有偿的物业管理服务，使被告拖欠原告6年物业服务管理费2448元。原告自被告拖欠物业管理服务费用之日起始终向被告主张了债权，但被告至今未履行给付义务。故原告诉讼来院，请求本院判令被告给付拖欠的物业服务管理费2448元及其违约金。本院认为，延边供电公司汪清供电分公司是被告居住房屋的建设单位，相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业委托服务合同，对业主具有约束力，既该合同双方约定的权利义务同样对被告董金星发生法律效力。由此可以确认，原告与延边供电公司汪清供电分公司之间签订的物业委托服务合同是缔约双方的真实意思表示，其合同内容没有违反法律强制性规定。因此，该合同的法律关系依法有效成立。被告董金星应承担清偿拖欠物业服务管理费的民事责任。合同约定，给付物业服务费用期限至每年度的12月末前，但被告董金星自2007年末至2011年末前始终未交纳物业管理服务费用，已经构成违约，被告董金星还应承担逾期未交纳物业管理服务费用的违约责任。逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之二缴纳滞纳金，是合同当事人的约定与表述。合同约定的“滞纳金”只适用于调整行政诉讼法律关系，而本案属于商事法律关系，商事法律关系适用“违约金”禁止使用“滞纳金”。由此，本案原告将逾期交纳千分之二滞纳金的约定，请求被告以违约金形式承担，符合法律规定，本院予以支持。基于上述法律关系，在当事人之间产生了债权债务关系，债务应当清偿是法律赋予当事人的法定义务，债务人必须履行。故依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告董金星于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告付清拖欠的物业管理服务费2448元及其违约金（按拖欠额的日千分之二计息，每年按拖欠物业管理服务费本金408元计息，自逾期后第二年的1月1日起计息至被告完全履行债务之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告董金星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 张万春二〇一五年六月一日书记员 张 威