（2015）厦民终字第1178号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-01
案件名称
厦门市宝江房地产营销策划有限公司与蔡小玲、伍洲居间合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门市宝江房地产营销策划有限公司,蔡小玲,伍洲
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第1178号上诉人（原审原告）厦门市宝江房地产营销策划有限公司，住所地厦门市思明区前埔一里212号之六A。法定代表人江朝曦，经理。被上诉人（原审被告）蔡小玲，女，1951年10月16日出生，汉族，住福建省建阳市。被上诉人（原审被告）伍洲，男，1976年10月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。上列被上诉人的委托代理人梁旭铭、江东，福建远大联盟律师事务所律师。上诉人厦门市宝江房地产营销策划有限公司（以下简称宝江公司）因与被上诉人蔡小玲、伍洲居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝江公司向原审法院提起诉讼，请求判令：蔡小玲、伍洲立即向宝江公司支付中介费41850元。诉讼费由蔡小玲、伍洲负担。原审判决查明，2014年7月13日和同月17日，宝江公司分别带蔡小玲、伍洲（蔡小玲之子）实地踏勘厦门市思明区前埔一里238号801室房屋，并签订《委托购房协议书》，约定宝江公司向蔡小玲、伍洲提供位于厦门市思明区前埔一里238号801室等房产的买卖居间服务。协议约定，蔡小玲、伍洲经宝江公司居间服务后购买上述房产，签订买卖合同当日支付中介佣金为该房产成交总额的2.5%，其中居间费为1.5%，签约费为1%；宝江公司提供上述居间服务后，如未实际成交该房产的，蔡小玲、伍洲无需支付本居间费。同时约定，经宝江公司居间服务上述房产后，蔡小玲、伍洲直接或通过其他第三方与业主实际成交该房产的，蔡小玲、伍洲仍应支付该房产成交总额的1.5%的居间费。2014年7月24日晚宝江公司组织买卖双方进行协商，但未能达成协议。2014年7月6日，伍洲之配偶黄玉珍与厦门易厦房地产代理有限公司（以下简称易厦公司）签订《购房看房书》，并由易厦公司业务员陈海燕带黄玉珍及蔡小玲实地踏勘了包括涉案房屋在内多处房产。经协商，蔡小玲与厦门市思明区前埔一里238号801室出售方李莉就该房产签订了《房产买卖居间协议书》，约定成交总价为279万元，蔡小玲应向易厦公司支付中介费2万元整。2014年11月4日，蔡小玲、伍洲取得厦门市思明区前埔一里238号801室房屋的所有权。原审判决查明的上述事实，有宝江公司提供的《委托购房协议书》、土地房屋权证、双方及出售方的通话记录、土地房屋登记卡、蔡小玲、伍洲提供的《购房看房书》、微信记录、《房屋买卖居间协议书》、《补充协议》、房源详细信息表、短信记录、收据、短信及转账凭证、收据、通话清单、证人证词及庭审笔录为证。原审判决认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。宝江公司与蔡小玲、伍洲于2014年7月13日和同月17日签订的《委托购房协议书》具有居间合同性质，该协议虽系宝江公司单方拟定的格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，宝江公司向蔡小玲、伍洲报告了订立合同的机会，即带蔡小玲、伍洲实地踏勘了厦门市思明区前埔一里238号801室房屋及与案涉房屋原所有权人协商买卖事宜，但因宝江公司并非案涉房屋的独家代理商，出售方同时通过多家中介公司挂牌出售案涉房屋的信息，蔡小玲、伍洲及其家人亦通过其他中介公司也实地踏勘了案涉房屋，并最终在其他中介公司的促成下与出售方达成了买卖协议，因此宝江公司提供的居间服务未促成合同成立，故其要求蔡小玲、伍洲全额支付居间佣金41850元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。但从购买案涉房屋的事实可见，蔡小玲、伍洲最终得以与案涉房屋的所有权人达成买卖协议，确系有利用了宝江公司提供的房源信息，应当支付相应的费用，故综合考虑本案的实际情况，酌定蔡小玲、伍洲向宝江公司支付居间费5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告蔡小玲、伍洲应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门市宝江房地产营销策划有限公司居间费用5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元，由宝江公司负担372元，蔡小玲、伍洲负担51元。宣判后，宝江公司不服，向本院提起上诉。上诉人宝江公司上诉称，请求：依法改判蔡小玲、伍洲向宝江公司支付居间费用即：讼争房产交易总额279万元1.5%的居间费用41850元。主要理由：一、本案宝江公司与蔡小玲、伍洲之间签订的《委托购房协议书》就居间佣金的支付方式有明确约定即：中介费按房产成交总额的2.5%（其中居间费1.5%，签约1%），同时约定经宝江公司居间服务后，委托人之后直接或通过其他第三方和业主实际成交该房产的，委托人仍应支付给宝江公司该房产总成交额1.5%的居间费。且蔡小玲、伍洲明确确认委托宝江公司提供居间和签约以及代办三项服务。蔡小玲、伍洲分别连续多次就居间费用支付方式和宝江公司进行确认，且经过原审质证，认定合法有效，对双方均具有法律约束力。二、原审认定宝江公司要求蔡小玲、伍洲支付全额居间佣金41850元部分事实错误。宝江公司只要求支付部分居间活动支出的必要费用，即按约定：经宝江公司居间服务后，蔡小玲、伍洲直接或通过其他第三方和业主实际成交该房产的，蔡小玲、伍洲仍应支付给宝江公司该房产总成交额279万元的1.5%居间费即41850元。本案蔡小玲、伍洲经宝江公司居间服务后通过其他第三方和原业主签约，符合《委托购房协议书》第四条事先约定。根据有约定从约定原则，原审以酌定蔡小洲、伍洲支付居间费5000元，是错误的。三、原审查明案外人黄玉珍和易厦公司签订的购房看房书系事后编造，本案讼争房权属人并没有黄玉珍。黄玉珍与本案没有直接关系，所提供的证据不能作为本案依据。四、蔡小玲始终没有提供有在其他中介实际踏勘过讼争房屋的证据，原审查明由易厦公司业务员陈海燕踏勘过讼争房屋与事实不符。事实是蔡小玲、伍洲违背诚信原则，接受宝江公司提供的居间服务，在宝江公司的促成下和原业主达成买卖意向后，为达到少支付中介费的目的，利用宝江公司提供的房源信息，另找第三方和原业主签约。这种不诚信的行为损害了宝江公司的合法权益。综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律部分错误，请求二审法院依法改判。被上诉人蔡小玲、伍洲答辩称，一、关于1.5%的居间费支付问题，蔡小玲、伍洲认为原审判决认定清楚，这是属于格式合同内加重相对一方义务，属于无效条款。二、宝江公司并没有促成本案项下的房屋买卖合同的交易，故其不享有根据合同取得居间费用的权利，其只能取得相对合理的费用，原审判决5000元已经超出了一般合理范围，对此蔡小玲、伍洲也是有意见的，但考虑到尽快解决问题，也就没有上诉。原审查明黄玉珍与易厦公司签订居间协议，蔡小玲、伍洲也提供了相应的证据证明易厦公司的居间行为。黄玉珍作为伍洲的配偶，其通过其他中介签订本案项下买卖合同是没有任何问题的。原审中，蔡小玲、伍洲已经向法庭提供充分的证据材料，包括陈海燕在蔡小玲、伍洲和宝江公司产生关系之前就和房东之间有短信往来的记录，陈海燕也出庭作证，故宝江公司上诉状中提到的所谓陈海燕的居间服务的异议是不能成立的。上诉状中所提到的蔡小玲、伍洲对居间费用如何支付等多次协商也不符合事实。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除宝江公司认为伍洲的配偶黄玉珍与易厦公司签订购房看房事宜不存在，易厦公司没有带过蔡小玲、伍洲去看房，因为房屋钥匙只在宝江公司，当时李莉和租户解除合同后，就把钥匙给了宝江公司。宝江公司前期工作已经做了，黄玉珍和易厦公司的居间是不存在的。以及蔡小玲、伍洲对2014年7月13日和17日实地踏勘前埔一里238号801室房屋有异议，认为蔡小玲、伍洲并没有去801室勘察过外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。二审诉讼中，宝江公司提交一份蔡小玲签署的《委托购房协议书》，用于证明蔡小玲、伍洲在已经和讼争房屋原业主签约后还继续欺骗宝江公司，委托宝江公司购买其他房产，同时也证明了蔡小玲、伍洲接受并认可宝江公司提供的居间服务及佣金的支付方式。蔡小玲、伍洲对该证据的真实性没有异议，但对其关联性和内容有异议，协议书所涉及的房屋和本案没有关联性，且是格式合同，实际上是居间公司在看房后签订的。就本案而言，宝江公司并没有就协议中所提到的限制当事人权利，加重当事人义务进行说明，这些内容和之前提交的证据是一样的。经查，宝江公司提交的该委托购房／租房协议书系蔡小玲与宝江公司于2014年9月15日签订，房产地址前埔一里230号601室，面积141平方米，“看房时间：17：50”等。本院认为，蔡小玲、伍洲就讼争房产购买事宜委托宝江公司居间服务，并签订“委托购房协议书”，双方具有居间合同关系。由于宝江公司并未促成该交易，但因其从事居间活动支出了必要的费用，原审法院根据查明的事实，酌情确定蔡小玲、伍洲向宝江公司支付居间费5000元，并无不当。宝江公司二审提供的证据不足以证明其主张。宝江公司的上诉理由不能成立，上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费721元，由上诉人宝江公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 胡林蓉代理审判员 许 莹二〇一五年六月一日代书 记员 潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”