（2015）西法民初字第1715号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-27
案件名称
云南佳信物业管理有限公司与钱东海物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南佳信物业管理有限公司,钱东海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第1715号原告：云南佳信物业管理有限公司组织机构代码：76388308-3住址：云南省昆明市兴苑路中段千禧龙庭乐沨轩法定代表人：谢晓鹏委托代理人：鲜昌伦，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：钱东海，男，汉族，1970年3月16日出生。原告云南佳信物业管理有限公司诉被告钱东海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月11日受理后，依法适用简易程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鲜昌伦，被告钱东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南佳信物业管理有限公司诉称：原告受千禧龙庭小区业主委员会委托从事千禧龙庭小区的物业管理服务，自2004年6月30日至今，原告与千禧龙庭小区业主委员会均签订《物业服务合同》，相关的物业收费标准均严格按照《物业服务合同》的约定收取。被告系千禧龙庭小区乐沨轩2单元402室的业主。自2007年1月1日至2014年12月31日，被告累计未缴纳物业管理费、二次加压费及垃圾清运费等费用合计6615.2元。原告虽多次催缴，被告均以各种理由推脱，拒不缴纳物业管理费、二次加压费及垃圾清运费等费用。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即支付原告2007年1月1日至2014年12月31日的物业管理费5188.2元、2007年1月1日至2014年12月31日的二次加压费792元、2007年1月1日至2012年6月30日的垃圾清运费635元，以上合计6615.2元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告钱东海答辩称：原告的物业服务不到位，首先小区内多户住户被盗，对小区住户有心里影响，被告家虽未被盗，但由于被告的阳台是开放式，被盗之后导致被告每晚都要检查门窗，没有安全感。其次，原告在小区楼下设置了100多平方米的职工食堂，虽该食堂安有气体排放装置，但包括本人在内的多名住户经常会闻到油烟味，另食堂还有液化气罐，存在安全隐患。第三，原告经常在被告的楼下堆放杂物，致使蚊虫比较多的聚集，而且被告就地焚烧垃圾，一年有两三次，影响被告的生活。就上述问题被告多次向原告反映，但没有任何的整改，所以被告拒缴物业管理费。原告起诉的上述费用被告均未缴纳，垃圾清运费和二次加压费被告愿意缴纳，但原告要求与物业管理费一起缴纳被告才没有缴纳。被告对物业管理费的收费标准予以认可，对原告起诉的垃圾清运费无异议，愿意缴纳，对二次加压费认可按照每月8元的标准收取，不认可每月按12元收取。被告居住的千禧龙庭小区乐沨轩2单元402室的住房面积为86.73㎡。被告2007年1月1日之前的物业管理费等费用已经缴清。原告云南佳信物业管理有限公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据材料：一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书。欲证明：原告的诉讼主体资格。经质证，被告钱东海对该组证据材料的三性予以认可。二、物业服务合同三份及情况说明一份。欲证明：原告自2004年6月30日至今，与千禧龙庭小区业主委员会均签订《物业服务合同》，对物业服务费的相关标准及缴纳期限作出明确约定。经质证，被告钱东海对该组证据材料的三性予以认可。三、催缴通知单、欠费明细表一份。欲证明：被告于2013年10月25日向被告发出催缴通知书，由被告签收，但至今被告仍未交纳物业管理费等相关费用。经质证，被告钱东海对该组证据材料的三性予以认可。四、费用计算明细。欲证明：自2007年1月1日起至2014年12月31日原告欠款物业服务费、二次加压费、垃圾清运费共计6615.2元。经质证，被告钱东海对该组证据材料的三性予以认可，但认为原告的服务管理存在过失。五、关于调整小区二次供水加压收费的公示。欲证明：原告对二次加压费的收取标准由8元／月变更为12元／月进行了公示。经质证，被告钱东海对该组证据材料不认可，没有见到过该份公示，认可二次加压费按8元／月收取，不认可按12元／月收取。被告钱东海为支持其答辩意见，提交了以下证据材料：照片三份、情况说明一份，欲证明：原告的物业服务管理不当，垃圾堆放在被告所住楼的楼下进行焚烧。经质证，原告云南佳信物业管理有限公司对该组证据材料中的照片不认可，原告确实会在特定的时间堆放小区绿化修剪的树枝，但之后会拉走；另设立食堂是为了保障原告员工的饮食，这样才能更好的为业主提供24小时的服务。对情况说明亦不予认可。通过原被告的举证、质证，本院认为：原告提交的证据材料一、二、三、四，被告对其三性均无异议，本院予以确认；原告提交的证据材料五，原告的证据无法显示原告已向包括被告在内的业主进行了二次加压费收费标准变更的公示，且被告不予认可，本院不予确认。被告提交的证据材料，不能证实被告的主张，且情况说明系被告单方作出，原告对其也不予认可，故本院不予确认。经审查，本院确认如下事实：被告是昆明市西山区千禧龙庭小区乐沨轩2单元402室业主，该房屋建筑面积为86.73平方米。2004年6月18日，原告与千禧龙庭房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：原告为千禧龙庭小区提供物业服务，管理期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止，多层住宅物业管理服务收费标准为0.42元／月／平方米。2009年9月5日，原告与千禧龙庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：原告为千禧龙庭小区提供物业服务，期限自2009年7月1日起至2011年6月30日止，多层住宅的物业管理费收费标准为0.65元／月／平方米，自来水二次加压费为8元／月，生活垃圾清运费为10元／月。2015年3月3日，千禧龙庭小区业主委员会出具情况说明，记载：因2011年7月1日至2013年6月30日期间，小区业主委员会变动，在上述期间的物业服务合同按照2009年7月1日起至2011年6月30日止的物业服务合同约定的相关条款执行。2013年9月16日，原告与千禧龙庭小区业主委员会签订《千禧龙庭小区物业服务委托协议》，约定：原告为千禧龙庭小区提供物业服务，期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，多层住宅楼的物业管理费收费标准为0.89元／月／平方米，二次加压费的收费标准为8元／月。2013年10月25日，原告出具催款通知书，记载：钱东海于2007年1月1日至2014年6月30日的物业费、二次加压费还未缴纳，共计6080.10元（包含2007年1月1日至2012年6月30日的垃圾费）。被告于2013年10月25日在催款通知书上签字确认。庭审中，原告明确表示第一项诉讼请求中的物业管理费包括：2007年1月1日至2009年6月30日的物管费按0.42元／月／㎡计算，为1092.8元；2009年7月1日至2013年6月30日的物管费按0.65元／月／㎡计算，为2706元；2013年7月1日至2014年12月31日的物管费按0.89元／月／㎡计算，为1389.4元。二次加压费：2007年1月1日至2014年6月30日的均按8元／户／月计算，2014年7月1日至2014年12月31日的按12元／户／月计算。垃圾清运费：2007年1月1日至2008年6月30日的计算标准为6.5元／户／月，2008年7月1日至2009年6月30日的计算标准为8元／户／月，2009年7月1日至2012年6月30日的计算标准为10元／户／月，合计635元，2012年6月30日以后垃圾清运费委托自来水公司收取。原告认可被告已交清2007年1月1日之前的物业管理费等费用。本院认为：本案中，原告是千禧龙庭小区的物业服务企业，被告是昆明市西山区千禧龙庭小区乐沨轩2单元402号的业主，原告与千禧龙庭房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》、原告与千禧龙庭小区业主委员会先后签订的《物业服务合同》、《千禧龙庭小区物业服务委托协议》符合法律规定、合法有效，被告作为千禧龙庭小区的业主，上述合同（协议）对被告具有当然的约束力。原告已按照物业服务合同的约定向包括被告在内的所有业主提供了物业服务，被告亦应当按照合同约定向原告支付相应的物业费。现被告认可未缴纳2007年1月1日至2014年12月31日的物业费等费用，根据上述合同（协议）的约定，被告每月应根据不同时期合同的约定按建筑面积交纳物业管理费，被告应向原告交纳物业管理费5188.2元（2007年1月1日至2009年6月30日期间：0.42元／月／㎡×86.73㎡×30个月=1092.8元；2009年7月1日至2013年6月30日期间：0.65／月／㎡×86.73㎡×48个月=2706元；2013年7月1日至2014年12月31日期间的0.89／月／㎡×86.73㎡×18个月=1389.4元。以上合计1092.8元＋2706元＋1389.4元=5188.2元）。至于二次加压费，在原告最初与千禧龙庭房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》并未约定2004年6月30日起至2009年6月30日二次加压费，但被告表示愿意以8元／月支付，本院予以确认；2009年7月1日至2018年6月30日的二次加压费，上述合同（协议）中已明确约定了按照每月8元的标准计收，该约定不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，现原告主张2014年7月1日至2014年12月31日的二次加压费按12元／月计算，但未能提交证据证实与业主委员会或业主对二次加压费的变更达成了一致意见，故本院不予确认，对上述期间的二次加压费仍按照8元／月的标准计算，综上，被告自2007年1月1日起至2014年12月31日应向原告支付的二次加压费为672元（8元／月×84个月=672元）。至于垃圾清运费，被告对原告的计算标准予以认可，本院予以确认，被告自2007年1月1日至2012年6月30日应向原告缴纳的垃圾清运费为583元（2007年1月1日至2008年6月30日的：6.5元／月×18个月=117元，2008年7月1日至2009年6月30日的：8元／月×12个月=96元，2009年7月1日至2012年6月30日的：10元／月×37个月=370元，以上合计117元＋96元＋370元=583元）。综上，被告应向原告缴纳的费用包括物业管理费5188.2元、二次加压费为672元、垃圾清运费为583元。被告在庭审中答辩称原告的物业服务不到位，开设食堂，堆放、焚烧垃圾，影响被告及其他业主的生活质量，本院认为，原告开设的是职工食堂而非营利性食堂，被告也陈述原告安装了油烟排放设备，原告的行为并无不当；至于堆放、焚烧垃圾，原告进行物业管理时暂时性在小区内堆放修剪的树枝等垃圾情有可原，不会对被告的生活产生重大影响，另，被告并未提交有效证据证实原告的上述行为如何影响被告的生活，故本院对被告的此答辩意见不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告钱东海于本判决生效之日起十日内支付原告云南佳信物业管理有限公司物业管理费5188.2元、二次加压费为672元、垃圾清运费为583元，合计6443.2元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告钱东海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。代理审判员 周媛媛二〇一五年六月一日书 记 员 邵 敏 关注微信公众号“”