（2015）佛中法民三终字第319号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-11-19
案件名称
陈东英与肖东华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第319号上诉人（原审被告、反诉原告）陈东英，女，汉族，住广东省广州市芳村区。委托代理人覃丽，广东华进律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）肖东华，男，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人罗裕聪，广东公尚律师事务所律师。委托代理人林嘉蕾，广东公尚律师事务所律师。原审第三人佛山市南海区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人梁正坚。委托代理人卢大为，广东创誉律师事务所律师。原审第三人佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人冯欣。委托代理人卢大为，广东创誉律师事务所律师。原审第三人罗晓雯，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人陈小华，广东陈小华律师事务所律师。上诉人陈东英与被上诉人肖东华、原审第三人佛山市南海区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）、原审第三人佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）、原审第三人罗晓雯因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：雅居乐公司是位于佛山市南海区商铺的开发单位。涉讼商铺为二层部分商铺。雅居乐物业公司受雅居乐公司委托对商铺进行经营管理。2011年5月10日，雅居乐物业公司与肖东华签订《租赁合同》，约定将涉讼商铺出租给肖东华作经营美容美发用途；租赁期限从2011年8月1日起至2019年9月31日止；在租赁期间，雅居乐物业公司有权将商铺所有权转移给第三方，不必征求肖东华同意，在第三方取得所有权后即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务；并对租金、物业管理费、押金等进行了约定。2011年4月27日，肖东华、陈东英签订《租赁合同》，约定肖东华将涉讼商铺出租给陈东英作经营美容美发用途；租赁期限从2011年7月1日起至2019年9月31日止；其中2013年11月1日至2014年10月31日月租金23885元；陈东英每月应缴物业管理费1057.5元；陈东英在每月五日前缴交本月的租金和管理费及上月水电费给肖东华；陈东英拖欠租金、管理费、水费、电费的，逾期之日起每天按应付款的千分之二计付违约金等等。肖东华确认已收取陈东英电费周转金19740元、物业管理费押金3172.5元、租金押金59220元。2011年11月1日，雅居乐物业公司与陈东英签订《租赁协议》，约定雅居乐物业公司将涉讼商铺出租给陈东英经营美容美发。该协议在工商行政管理部门备案，用于开办陈东英个体经营的佛山市南海凰芮美容店。2013年9月25日，肖东华向雅居乐公司出具有《关于放弃承租物业优先购买权的声明》。2013年11月11日，雅居乐公司与罗晓雯签订《广东省商品房买卖合同》，约定罗晓雯购买该商铺。该合同对价款等进行了约定，同时约定雅居乐公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因雅居乐公司的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由雅居乐公司承担全部责任。2014年4月30日，雅居乐公司、雅居乐物业公司与罗晓雯办理涉案商铺交接手续。罗晓雯与佛山市南海凰芮美容店（陈东英）签订《商铺租赁合同书》，约定罗晓雯将涉讼商铺出租给陈东英；租赁期限从2014年5月1日起至2020年4月30日止；其中2014年5月1日起至2015年4月30日止月租金为33180元；并对租金支付等进行了约定。肖东华已向雅居乐物业公司支付截止至2014年4月租金、管理费。肖东华曾发函至雅居乐物业公司，要求收取租金。陈东英已向肖东华支付截止至2014年5月租金、管理费。双方确认该期间租金变更为23892元、管理费变更为1058元。原审法院认为，雅居乐物业公司经雅居乐公司授权经营管理商铺。雅居乐物业公司与肖东华签订租赁合同，其后又与陈东英签订租赁协议供陈东英办理个体企业工商登记，清楚知道涉讼商铺由陈东英实际使用经营，雅居乐公司、雅居乐物业公司认为不知道肖东华、陈东英之间的转租行为的主张于理不合，原审法院不予采信，陈东英认为合同无效的主张原审法院不予支持。雅居乐公司作为建筑物的开发建设单位，因该合法建造行为取得物权，享有包括占有、使用、收益、处分的全部权利，出售仅是处分权利表现之一，法律、行政法规并未对相关权利作出限制，第三人罗晓雯认为开发单位的出租行为不适用“买卖不破租赁”的规定的主张于法无据，原审法院不予采纳。罗晓雯在购买前已实地查看商铺，知道涉讼商铺由他人经营使用，同时亦与雅居乐公司了解商铺的租赁情况，清楚知道涉讼商铺上存在租赁关系。罗晓雯购买涉讼商铺后，仍应受涉讼商铺上的租赁关系约束，承接原雅居乐公司的合同权利及义务。罗晓雯、雅居乐公司、肖东华分别作为商铺的新旧业主及承租人均有责任义务理顺涉讼商铺的租赁关系，确定合同主体继续履行合同；若需终止该合同关系的，亦应由出租方与承租方协商一致确定。至于雅居乐公司与罗晓雯就商铺买卖的保证约定仅为两者之间的内部约定，并不能以此约束肖东华。陈东英作为涉讼商铺的次承租人，并非不知情的善意第三人，在业主（雅居乐公司、罗晓雯）未解决与肖东华之间的租赁关系情况下，罗晓雯与陈东英另行签订租赁合同并不恰当，亦不能以此对抗原租赁合同、转租合同的履行。罗晓雯、肖东华、陈东英应按原租赁合同、转租合同的约定向各自的相对方履行义务、主张权利。综上，肖东华依据转租合同约定请求陈东英支付2014年6月至8月租金71676元、管理费3174元的主张原审法院予以支持。陈东英请求肖东华返还押金及2014年5月租金23892元的主张原审法院不予支持。因涉讼商铺的所有权变动，各方未能理顺合同关系，肖东华及罗晓雯均向陈东英主张权利，致陈东英未能在约定期限内支付租金、管理费并不能单独归责于陈东英，肖东华请求对逾期付款计付违约金的主张原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十六条的规定，判决：一、陈东英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年6月至8月租金71676元、管理费3174元予肖东华；二、驳回肖东华的其他诉讼请求；三、驳回陈东英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取949.1元（肖东华已预交），由肖东华负担113.47元，由陈东英负担835.63元。反诉受理费减半收取692.15元（陈东英已预交），由陈东英负担。陈东英负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈东英，原审法院不另收退。上诉人陈东英不服上述判决，向本院提起上诉称：一、案件基本事实。雅居乐公司是涉案商铺的开发商。商铺建好后，因未能成功出售，其将商铺交由第三人雅居乐物业公司代为管理。在管理期间，2011年11月1日，雅居乐物业公司并未知会商铺真正的产权人，就将商铺租赁给了肖东华。肖东华又将该商铺转租给了陈东英。在转租合同履行期内，陈东英一直按时交纳租金及管理费用等。2013年9月，雅居乐公司将该商铺以一手楼的形式出售给了第三人罗晓雯。雅居乐公司在出售时发现该商铺已经出租给了肖东华，就向肖东华发出了是否行使优先购买权的函，后肖东华书面确认放弃优先购买权。但罗晓雯对此完全不知情。罗晓雯办好收楼入伙手续后于2014年5月作为该商铺的合法所有人，要求陈东英按照其给出的租金标准支付租金。陈东英不明情况，还是将2014年4月和5月份的租金全部支付给了肖东华。陈东英询问雅居乐公司、雅居乐物业公司后得到答复：雅居乐公司、雅居乐物业公司不参与此事，由陈东英、肖东华和第三人罗晓雯自行协商。陈东英鉴于真正的产权人是罗晓雯，而且任何一方都不配合解决该移交问题，陈东英无奈只得与罗晓雯形成了新的租赁关系，将2014年5月1日起至2014年12月31日的租金交给了罗晓雯。陈东英与肖东华所签订的合同无效，因为肖东华没有物权与出租权，双方的租赁合同没有到相关的政府部门进行登记，没有肖东华交付给陈东英物业的相关书面证据。肖东华与雅居乐物业公司的租赁合同应当无效，因为该合同没有进行登记，也没有雅居乐物业公司交付物业给肖东华的证据。雅居乐物业公司又与陈东英签订了租赁合同，并办理了登记备案，这表示雅居乐物业公司否认了之前的租赁关系，与陈东英形成了新的租赁关系。在本案中，陈东英与肖东华及雅居乐物业公司之间存在两份租赁合同。陈东英每月支付租金，之前是通过肖东华交付给雅居乐物业公司，2014年5月1日后在雅居乐物业公司不收取租金的情况下，直接支付给第三人罗晓雯。一审判决没有对陈东英提交的证据进行事实认定，在第一次庭审后，陈东英向法院提供了2011年至2015年2月陈东英所有缴纳房租的收据及凭证，但在一审判决中并未体现。透过本案中的三个租赁合同，陈东英认为本案真实的法律关系是陈东英与雅居乐物业公司签订的租赁合同，陈东英之所以愿意把租金交给肖东华转交给物业公司，因为陈东英考虑到该租赁关系是肖东华引荐陈东英给雅居乐物业公司的，陈东英愿意让肖东华赚取相关差价。二、原审判决认定事实存在错误。（一）认定雅居乐公司清楚知晓雅居乐物业公司出租涉案商铺给肖东华，及转租给陈东英的事实没有事实依据。雅居乐公司也没有向法院提交任何知情或者收取过租金的事实证据。因此法院推定雅居乐公司知情而确认雅居乐物业公司与肖东华的租赁合同合法有效，显然缺乏依据。雅居乐物业公司与肖东华的租赁合同即便是有效的，但是在2014年4月30日涉案商铺移交给真正的产权人罗晓雯之日，肖东华及雅居乐物业公司都失去了对该商铺的出租、收益、和处置的权利。在2014年4月30日后的租赁关系也是无效合同。（二）裁决陈东英重复支付租金不符合客观事实和公平公正原则。陈东英已经将2014年1月至5月的租金全部支付给了肖东华，将2014年5月1日至2014年12月31日的租金支付给了罗晓雯。无论谁是应当合法收取租金的主体，法院都不应再裁决陈东英重复支付租金。（三）在雅居乐物业公司出租给肖东华租赁合同效力待定的情况下，陈东英为租赁该商铺重复支付了5月份的租金的事实清晰明确，原审法院驳回陈东英请求返还租金的诉求没有事实和法律依据。三、原审法院适用法律错误。不是商铺合法的产权人签署的租赁合同书不能对抗真正产权人对所有物处置的合同。在没有任何书面证据证明产权人罗晓雯知晓之前的租赁合同及转租关系存在的前提下，法院作出买卖不破租赁的裁决，不符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神。综上，请求二审法院判决：1、撤销（2014）佛南法民三初字第896号民事判决；2、肖东华自2014年5月1日起无权出租涉诉商铺，无权收取任何租金；3、驳回肖东华所有对陈东英的诉讼请求。4、裁决肖东华退回收取的租赁押金和5月份租金共计63372元；5、案件诉讼费用由肖东华承担。被上诉人肖东华答辩称：一审判决完全正确，陈东英上诉无理，肖东华与陈东英签订的租赁合同合法有效，因为租赁合同不需要备案才生效。肖东华没有物权，但有出租权，因为雅居乐公司对肖东华的转租行为没有异议，陈东英也没有异议，肖东华与雅居乐物业公司的租赁合同有效。第三人雅居乐公司、雅居乐物业公司共同答辩称：雅居乐物业公司获得雅居乐公司授权，把涉案商铺租赁给肖东华，之后肖东华一直使用涉案商铺，且一直按时缴纳租金。后雅居乐公司把涉案房屋出售给罗晓雯。罗晓雯在知晓涉案房屋存在租赁关系的情况下愿意购买。罗晓雯于2013年验房并没有提出异议。雅居乐物业公司与陈东英签订租赁合同，是因为肖东华出面说陈东英以自己名义去办理营业执照需要雅居乐物业公司配合，所以雅居乐物业公司与陈东英签订的租赁合同仅为帮助陈东英办理营业执照而签订。事实上该合同没有实际履行，雅居乐物业公司仅与肖东华存在租赁关系。第三人罗晓雯答辩称：一、原审判决程序有误。（一）本案审理的是肖东华与陈东英之间的合同纠纷，不是罗晓雯与陈东英之间的合同纠纷，但是原审判决审查了罗晓雯与陈东英之间签订的租赁合同，并且对该合同作出了否定的结论，属于超范围审理。（二）原审既然审理了罗晓雯与陈东英签订的合同，却又将罗晓雯列为没有独立请求权的第三人，从而剥夺了罗晓雯的法定权利，程序有误。二、罗晓雯与陈东英签订的合同符合法律规定。（一）雅居乐物业公司于2011年11月1日与陈东英签订的租赁合同是最新的租赁合同。对于罗晓雯来说，只能认可最新的租赁合同，没有理由去关心“承租历史”。因此当罗晓雯取得涉案房产的产权后，雅居乐物业公司与陈东英终止承租关系，罗晓雯与陈东英重新签订租赁合同，这是符合法律规定的行为，原审判决不应认定为不恰当。（二）罗晓雯与陈东英签订租赁合同的房产面积是873平方米，而肖东华与陈东英签订承租的房产面积是705平方米，面积相差168平方米。现原审判决否定了罗晓雯与陈东英签订的租赁合同，而支持肖东华与陈东英之间的租赁合同，前者含有两处房产相差的168平方米租金，导致罗晓雯向陈东英收取这168平方米的租金失去依据，是原审判决程序不当造成的后果。三、应当否定的是肖东华与陈东英签订的租赁合同。肖东华与陈东英双方签订租赁合同是在2011年4月27日，但肖东华与雅居乐物业公司签订租赁合同是在2011年5月10日。这显示肖东华与陈东英签订租赁合同时并未承租涉案房产，肖东华不具备将涉案房产出租给陈东英使用的条件，因此肖东华有欺骗行为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，该合同应为无效合同。肖东华、陈东英双方从未确认过继续履行该无效合同，所以从2011年5月10日开始，肖东华、陈东英双方实际履行的只是一种口头合同。口头合同中没有约定履行的有效期间，所以陈东英在与罗晓雯签订合同后，陈东英有权不再履行与肖东华的口头合同。综上所述，罗晓雯认为原审判决审判程序有错，且认定事实不清，适用法律不当，应当予以改判或者发回重审。上诉人陈东英在二审期间没有向本院提交新证据。被上诉人肖东华在二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人雅居乐公司在二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人雅居乐物业公司在二审期间没有向本院提交新证据。原审第三人罗晓雯在二审期间没有向本院提交新证据。原审法院认定案件事实清楚，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：肖东华诉称雅居乐公司、雅居乐物业公司同意其与陈东英于2011年4月27日签订《租赁合同》将其从雅居乐物业公司处承租的涉案租赁物转租于陈东英，雅居乐公司、雅居乐物业对此不持异议，而且该《租赁合同》又系肖东华、陈东英双方的真实意思表示，原审法院据此认定该《租赁合同》有效正确，本院对此予以维持。陈东英反诉称该《租赁合同》无效欠缺事实依据，原审法院对其反诉请求不予支持妥当，本院对此亦予以维持。陈东英又上诉称其与肖东华之间的《租赁合同》未经雅居乐公司同意，故应属效力待定合同。因该上诉主张于事实不合，于法无据，本院对此亦不予采信。在肖东华与陈东英签订的《租赁合同》有效及当该《租赁合同》所涉租赁物的所有权人变更为罗晓雯，而罗晓雯也并未提供证据证明其依法解除该合同的情形下，陈东英应依约交纳租金、管理费。其拖欠肖东华租金、管理费未依约支付，该行为已构成违约，依法应承担违约责任。肖东华诉请陈东英应向其清偿所欠2014年6月、7月、8月三个月租金71676元及管理费3174元依据充分，原审法院对此判决予以支持正确，本院对此予以维持。陈东英还上诉称其已向罗晓雯交纳过肖东华主张的租金及管理费而不应再向肖东华重复交付，对此，由于陈东英并不能举证证明其向罗晓雯交纳的租金及管理费是为清偿其所欠肖东华的租金及管理费债务而支付，而且事实上，其是依与罗晓雯签订的《租赁合同》向罗晓雯履行其承诺的义务，这并不影响肖东华对其主张本案合同债权。故对其该上诉主张，本院亦不予支持。罗晓雯辩称原审判决程序有误，陈东英与肖东华之间的《租赁合同》应予否定欠缺事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈东英的上诉主张缺乏理据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费及反诉受理费，按一审判决执行；二审案件受理费3064.44元，由上诉人陈东英负担。本判决为终审判决。审 判 长 安建须代理审判员 李 虹代理审判员 黄玉凤二〇一五年六月一日书 记 员 李嘉敏 来自