（2015）浑南民二初字第827号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2016-03-18

案件名称

沈阳范比迪多元智能教育咨询中心与沈阳首创新资置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市浑南区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳范比迪多元智能教育咨询中心,沈阳首创新资置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条

全文

沈阳市浑南区人民法院民事判决书（2015）浑南民二初字第827号原告沈阳范比迪多元智能教育咨询中心，经营场所：沈阳市和平区砂山街**号。经营者梁思强，男，汉族，系沈阳范比迪多元智能教育咨询中心经理，住址沈阳市皇姑区。委托代理人姜乃芳，男，汉族，系沈阳范比迪多元智能教育咨询中心法律顾问，住址大连市甘井子区。委托代理人腾英伟，男，汉族，系沈阳范比迪多元智能教育咨询中心工作人员，住址沈阳市于洪区。被告沈阳首创新资置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区��歌路8-1号三楼。法定代表人曹越，系该公司经理。委托代理人曹艳杰，系辽宁正元律师事务所律师。原告沈阳范比迪多元智能教育咨询中心与被告沈阳首创新资置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由审判员孙迪独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳范比迪多元智能教育咨询中心的委托代理人姜乃芳，被告沈阳首创新资置业有限公司的委托代理人曹艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳范比迪多元智能教育咨询中心诉称，原、被告于2013年4月11日签订幼儿园房产租赁合同，约定原告租用被告开发的位于沈阳市浑南区首创国际城项目二期园区内的幼儿园专用房屋，租期20年。合同签订生效后，原告于2013年7月15日按被告要求交付定金20万元，但被告至今未交付原告所租房产。��告已与他人订立装修合同，并交付装修定金10万元。2014年9月22日被告在未予原告协商的情况下，直接向原告送达解除合同通知书，要求强行解除合同，理由是原告所租的房屋已卖与他人。原告起诉，请求判令被告继续履行房屋租赁合同，诉讼费由被告承担。被告沈阳首创新资置业有限公司辩称，1、原、被告签订的幼儿园房产租赁合同已于2014年9月22日解除，双方不存在房屋租赁合同关系，原告无权要求继续履行合同。合同签订后，由于房屋不具备履约条件等不可抗力因素，合同无法实际履行，被告已及时告知原告，原告对此早已明知，双方从始至终并不存在房屋交付等实际履约行为。原告在被告通知其解除合同后，一直在与被告协商补偿事宜，但由于原告未能提供真实有效的存在实际损失的凭据，且索赔数额过高，双方并未达成一致。2014年9月22日被告在与原告协商补偿事宜未果后，原告要求明确解除合同事宜，被告即当面向其送达了书面的解除合同通知，并告知其及时领取租赁保证金。在原告拒绝领取租赁保证金后，被告已在2014年11月18日将租赁保证金提存到沈阳市恒信公证处。2、原告未在接到解除合同通知之日起三个月内起诉，解除合同通知已依法生效，幼儿园房产租赁合同已在2014年9月22日正式解除。并且至本案开庭时止，原告依然未提起有关合同效力的诉讼，其起诉已超过法定诉讼时效。本案原告要求继续履行合同无事实及法律依据，请法院依法予以驳回。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、幼儿园房产租赁合同、收款收据，证明双方已订立房产租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，被告应当继续履行。被告对真实性没有异议，对原告要证明的内容有异��，原、被告在签订幼儿园房产租赁合同后，由于合同无法实际履行，被告已在2014年9月22日向原告送达解除合同通知，正式解除了双方签订的合同，原告也未在法定期限内起诉要求确认被告解除合同的法律效力幼儿园房产租赁合同已在2014年9月22日正式解除，双方不存在房屋租赁合同关系。2、沈阳市首创国际城范比迪幼儿园装修设计工程合同及该合同预付款收据复印件、上海玄优建筑装饰工程有限公司营业执照复印件，证明原告在与被告签订房屋租赁合同后，为实现合同目的，与他人订立了装修合同，并交付10万元预付款，证据表明原、被告合同已经实际履行。被告对真实性，合法性，关联性及证明问题均有异议，1、该组证据为复印件，原告在起诉状中已经明确说明原被告在签订幼儿园房产租赁合同后，至今未向原告交付房产，并且根据合同约��，原告应当在合同签订后7日内向被告缴纳租赁保证金，但原告所提交的装修合同显示的日期是2013年6月，原告实际缴纳租赁保证金的日期是2013年7月份，由于房屋并不存在交付的事实，原告与他人签订房屋装修合同是不可能的，该损失的证据不真实，且与被告无关。3、解除合同通知、保证金退还告知函、通知，证明合同解除是被告单方行为，未征得原告同意，幼儿园房产租赁合同有效，应当继续履行。被告对真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据恰恰能够证明被告已在2014年9月22日解除了与原告签订的房屋租赁合同，并且已将解除合同通知及退还租赁保证金的通知送达原告，但原告并未在三个月内起诉要求确认解除合同通知的效力，现双方的房屋租赁关系早已解除，原告无权要求被告继续履行合同。被告为支持其主张，向本院��供如下证据：1、幼儿园房产租赁合同、建设工程消防验收意见书、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，证明：1、合同第六条约定，被告应当在2013年4月15日前将房屋交付给原告进行装修及筹备开学工作，但被告并未向原告交付房屋，且至今仍未交付，2013年6月原告尚未向被告交纳租赁保证金。上述事实证明原告没有条件和可能在2013年6月委托第三方对房屋进行设计装修，原告提交的装修损失的证据不真实，且与被告无关。2、合同第七条约定，被告应在2013年4月底前向原告交付消防验收合格证、建筑施工验收合格证及抗震等级检测等，并保证出租房屋具备开办幼儿园的条件和基本要求；同时合同第十一条约定，被告保证出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并取得消防验收合格证明及房屋验收合格证明，提供办理幼儿园营业执照所需的必要资料，但被告在2013年12月前并未获得消防验收合格证及抗震等级检测，在2014年12月前并未获得竣工验合格证书，且该房产至今仍未取得房屋产权证及土地使用证，而工商局及教育局均要求开办幼儿园必须提交房产和场地证明，并需提交其他有关文件及证件。上述事实证明，至合同解除之日，被告无法向原告交付房屋并提供合同约定办理幼儿园所需的必要资料。幼儿园房产租赁合同系因不可抗力原因导致无法履行，被告在不能实现双方的合同目的的情况下解除合同，符合法律规定及双方合同约定。3、合同第十六条约定，因被告违约或无故提前终止合同，应赔偿原告因此所造成的全部损失。据此约定可见，即使在被告违约或无故提前终止合同的情况下，被告的责任也仅限于经济赔偿，而无继续履行合同的义务，因此原告无权要求被告继续履行合同。原告对合同真实性没��异议，对关联性有异议，不能证明被告解除合同是因不可抗力，原、被告订立的合同约定7日内交付20万元保证金，原告正是因为被告提交相关手续的拖延导致迟延交付保证金，被告强调诉争房屋至今未办理房屋所有权证及土地使用证，依据房地产开发及办证管理办法的相关规定，原告租赁的房产是被告开发小区房产配套的公益项目，而配套的公益项目是不给颁发房屋所有权证及土地使用证的，被告解除合同解除的理由不能成立。2、解除合同通知，证明被告已在2014年9月22日向原告送达解除合同通知，原告已在当日收到通知，但未在三个月内提起诉讼，解除合同通知已自2014年9月22日生效，双方的租赁合同关系在2014年9月22日正式解除，现双方不存在房屋租赁合同关系。原告对真实性没有异议，对关联性有异议，解除合同是被告单方行为，原告收到解除通知不等于原告同意解除合同，原告的诉讼请求不是撤销解除合同通知或确认解除合同通知的效力，而是要求继续履行房屋租赁合同。3、保证金退还告知函、EMS快递寄件单及回执单、公证书、中国建设银行进账单、EMS快递寄件单，证明被告已于2014年11月1日通知原告领取租赁保证金，并在原告拒绝领取后，于2014年11月18日提存至沈阳市恒信公证处，被告已履行完毕合同解除后的附随义务，现双方已不存在任何权利义务关系，原告无权要求被告履行已经解除的房屋租赁合同。原告对真实性无异议，对关联性有异议，幼儿园房产租赁合同未经双方协商并未解除，原告拒绝领取被告退回的保证金恰恰说明原告不同意解除合同。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：原、被告于2013年4月11日签订幼儿园房产租赁合同，约定：被告出租给原告的房产坐落于沈阳市浑南区首创国际城项目二期园区内，总占地面积1266.85平方米，建筑面积3486.69平方米，租赁房产为教育场所，作为举办幼儿园（及培训）使用，不得用于其它用途；租赁期20年，自2013年9月1日至2034年8月31日；原告自签订合同之日起7个工作日内交纳被告20万元租赁保证金（保证金抵首次交纳的租金之中）；被告应保证在2013年1月10日前完成租赁房屋的整体配套工程，在2013年4月15日将房屋交付给原告进行二次装修及筹备开学的工作；被告向原告交付房产后，2013年4月底提供给原告消防验收合格证、施工图纸一套（含电子版），供原告二次装修设计及日常维修维护使用，建筑施工验收许可证及抗震等级检测等证明应与消防验收证等于2013年4月一起交纳；有下列情形之一的，本合同终止，且原、被告互不承担违约责任：1、该物业在合同期内因国家政策因素或城市建设需要拆除或改造的，获得补偿款项应支付原告已投入的损失，补偿原告的损失视为原告实际损失情况双方协商确定，2、因地震、火灾等不可抗力因素致使房屋毁损、灭失，不能继续履行合同的；房屋租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权单方解除合同并视为原告违约：1、未经被告同意，原告擅自转租房屋的，2、未经被告同意，擅自拆改变动房屋主体结构的，3、改变本合同约定的房屋租赁用途的，4、利用承租房屋进行违法活动的，5、不按照约定支付租金，缴费迟交达三个月的，责令一个月内迁出，6、原告因办学违规受教育主管部门处罚责令停办的。2013年7月25日原告向被告交纳租赁保证金20万元。2013年12月9日，涉案房屋消防验收合格，并于2014年12月11日进行建筑工程竣工验收备案，但被告一直未向原告交付房屋。2014年9月22日被告向原告发出解除合同通知，提出“因多种原因导致此合同无法履行”，通知原告解除幼儿园房产租赁合同。2014年11月5日被告向原告发出保证金退还告知函，通知原告于2014年11月7日前到被告处办理款项退还手续，如原告逾期办理，被告将于2014年11月10日将租赁保证金及利息向辽宁诚信公证处提存，提存费由原告承担。因原告拒绝领取该租赁保证金，2014年11月18日，被告将租赁保证金20万元及利息16，897元提存至沈阳市恒信公证处，2014年11月24日，沈阳市恒信公证处出具了公证书。沈阳市恒信公证处并向原告发出通知，通知原告持相关手续到公证处领取上述租赁保证金及利息，原告亦未领取。原告起诉来院。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方��应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告虽向被告交纳了租赁保证金，但被告一直未向原告交付租赁标的物、且向原告发出解除合同通知、通知原告领取租赁保证金、提存租赁保证金及利息的一系列行为，明确了其拒绝继续履行合同的真实意思表示，而合同的继续履行需要被告承担并履行合同的相当义务，被告的拒绝履行行为致使合同目的不能实现，原告要求被告继续履行合同在客观上无法实现，故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告沈阳范比迪多元智能教育咨询中心的诉讼请求。案件受理费4，300元，由原告沈阳范比迪多元智能教育咨询中心承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交��诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费4，300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员　　孙迪二〇一五年六月一日书记员　　沈晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。百度搜索“”