（2015）昌民初字第05307号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-01-28
案件名称
戴永平与李腾浩等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴永平,李腾浩,张竹青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第05307号原告戴永平，男，1956年5月24日出生。被告李腾浩，男，1989年11月10日出生。被告张竹青，女，1986年7月20日出生。二被告委托代理人孙颖，北京邦远律师事务所律师。原告戴永平与被告李腾浩、张竹青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员曹松清独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴永平，被告李腾浩、张竹青的委托代理人孙颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴永平诉称：2014年3月23日，双方签订《买卖订金协议》，被告违反第五条第一款约定，未在签署买卖合同之前向丙方提交乙方购房资质审核所需的所有文件或材料，已构成违约。2014年3月23日，合同双方签署《买卖合同》及《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》，被告违反《房屋交易保障服务合同》第三条第一款的约定，2014年4月2日才将申请购房资质所需的所有文件或材料交齐，造成合同流程迟延11天的事实，包括造成首付款延迟支付和房款（银行贷款部分）延迟的事实（2014年3月23日至2014年4月2日）。依据《房屋交易保障服务合同》第五条第一款的约定，被告应承担违约责任。2014年3月29日，双方做了物业交割，原告要求被告支付首付款和物业保证金，被告违反了《补充协议》第二条第六款的约定，物业保证金4月28日才支付，延迟31天，被告应向原告支付违约金。《补充协议》第二条第三款约定了首付款支付时间，被告提出2014年4月18日支付。但2014年4月18日，原告给被告打电话问何时面签并催要首付款，被告说申请贷款的材料还没有准备好，拒付首付款。由于被告申请贷款出现问题，2014年5月15日申请贷款才获得批准，2014年5月16日过户当天才支付首付款，迟延28天。被告违反《补充协议》第二条第三款，依据《补充协议》第四条第一款，被告应向原告支付违约金。由于被告未取得住房公积金贷款，双方于2014年3月29日协商决定被告在工行做商业贷款，原告当时表示同意。2014年4月28日，被告改选建行做贷款，事先未与原告协商，也未经过原告同意，被告明知原告眼睛不好直接带原告去中介总部、建行做贷款，签字前原告询问有无早得到贷款的办法时，被告隐瞒事实真相而不告知，原告在不知情的情况下被误导后签了字。被告的行为造成原告的房款（贷款部分）比原约定在工行做贷款延迟放款114天的客观事实。依据合同法及相关法律，被告应赔偿原告的损失，并追究被告的责任。故诉至法院，请求：1、判令被告支付原告因故意迟延申请购房资格所产生的违约金7443元；2、判令被告支付原告因恶意迟延支付房款中的贷款部分所产生的违约金108040元；3、判令被告支付原告因迟延申请银行贷款所产生的违约金17760元；4、判令被告支付原告因故意迟延支付首付款所产生的违约金41440元；5、判令被告支付原告因故意迟延支付物业保证金所产生的违约金4588元。被告李腾浩、张竹青辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在履行合同过程中没有违约行为，原告的诉讼请求无事实依据。经审理查明：2014年3月23日，原告戴永平（出卖人）与被告李腾浩、张竹青（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人将位于北京市昌平区××小区××号楼×单元××号房屋出售给买受人；房屋成交价为1870000元，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价1090000元；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年3月23日，原告戴永平（出卖方，甲方）与被告李腾浩、张竹青（买受方，乙方）签订《补充协议》。协议约定，乙方于2014年3月23日向甲方支付定金50000元；乙方于过户前30个工作日内将首付款1900000元通过资金监管的方式交付给甲方；甲乙双方应于乙方资质审核通过后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在乙方贷款在贷款机构申请通过后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需承担违约责任；甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币一万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。在签订上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的当天，原告戴永平（甲方）与被告李腾浩、张竹青（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《买卖定金协议书》。协议第五条第一款约定，“乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料……”。2014年4月17日，被告的贷款资质审核通过，2014年4月28日双方到银行办理贷款手续。2014年5月16日，被告将首付款交付于原告。原告于2014年10月8日收到由贷款银行发放的贷款1000000元。原被告双方于2014年6月12日办理了房屋过户手续。原告提交一份落款时间为2014年4月28日的《收据》，载明“今天收到李腾浩、张竹青，购买位于昌平区××小区××号楼×单元××室，物业交割保证金壹万元整。（此物业交割于2014年3月29日交割完毕）”，该《收据》的落款处有原告的签字，但无被告的签字。被告认可《收据》中“李腾浩、张竹青”确系本人的签字。庭审中，原告称被告曾口头承诺于2014年4月18日交付首付款，但被告予以否认，原告亦未提供相关证据予以证明。上述事实，有双方当事人的陈述及《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《收据》等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。关于原告的第1项诉讼请求，即请求判令被告支付因故意迟延申请购房资格所产生的违约金7443元，本院认为：虽然《买卖定金协议书》中约定“乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料……”，但双方事实上已经签署《北京市存量房屋买卖合同》并已经实际履行，且原告未能举证证实被告违反了该条款的约定，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。关于原告的第2、3项诉讼请求，即请求判令被告支付因恶意迟延支付房款中的贷款部分所产生的违约金108040元及判令被告支付因迟延申请银行贷款所产生的违约金17760元，本院认为：2014年4月17日，被告的贷款资质审核通过，原被告双方于2014年4月28日到银行办理贷款手续，即从被告贷款资质审核通过到原被告双方去办理贷款手续间隔7个工作日。《补充协议》中约定，“甲乙双方应于乙方资质审核通过后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，因此被告并不存在迟延申请贷款的行为，也就不存在恶意迟延支付房款中贷款部分的违约行为，且原被告双方关于支付购房款中的贷款部分的时间在合同中没有约定，故原告的此两项诉讼请求本院不予支持。关于原告的第4项诉讼请求，即判令被告支付因故意迟延支付首付款所产生的违约金41440元，本院认为：被告于2014年5月16日将首付款交付于原告，双方于2014年6月12日办理了房屋过户手续，即从交付首付款到办理房屋过户手续间隔不足30个工作日。《补充协议》中约定，“乙方于过户前30个工作日内将首付款1900000元通过资金监管的方式交付给甲方”，因此，被告并没有违反《补充协议》中关于支付首付款的约定。原告称被告曾口头承诺于2014年4月18日交付首付款，但在被告予以否认的情况下原告未提供相关证据予以佐证，故应由原告承担举证不能的法律后果，因此，原告的此项诉讼请求本院不予支持。关于原告的第5项诉讼请求，即判令被告支付原告因故意迟延支付物业保证金所产生的违约金4588元，本院认为：《补充协议》中约定，“甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币一万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方”，根据该条款的约定，物业保证金的交付时间应为房屋过户后三个工作日内。现双方于房屋过户之前即交接了物业保证金，应视为双方协议变更了物业保证金的交付时间，现原告未提供证据证明双方重新约定交付物业保证金的时间，故不能认定被告有故意延迟支付物业保证金的行为，因此，原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告戴永平的诉讼请求。案件受理费一千九百四十二元，由原告戴永平负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 曹松清二〇一五年六月一日书记员 刘 明