（2014）涪民初字第7731号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-12-24

案件名称

廖剑平与胡蓉、绵阳市喜洋洋房地产经纪服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绵阳市涪城区人民法院

所属地区

绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖剑平,胡蓉,绵阳市喜洋洋房地产经纪服务有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国物权法》：第三十六条；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款

全文

四川省绵阳市涪城区人民法院民事判决书（2014）涪民初字第7731号原告（反诉被告）：廖剑平，男，汉族，生于1975年5月31日。委托代理人：张华，四川联衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡蓉，女，汉族，生于1974年7月6日。第三人：绵阳市喜洋洋房地产经纪服务有限公司，住所地：四川省绵阳市警钟街87号（市房管大厦一楼）。法定代表人：贺小丽，该公司总经理。委托代理人：赵林林，男，汉族，生于1975年8月4日，该公司职员。原告廖剑平诉被告胡蓉、第三人绵阳市喜洋洋房地产经纪服务有限公司（以下简称绵阳喜洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，被告胡蓉向本院提起反诉。本院依法受理后，由审判员蔡艳适用简易程序于2014年12月17日公开开庭对该二案进行了合并审理。原告廖剑平的委托代理人张华、被告胡蓉、第三人绵阳喜洋洋公司的委托代理人赵林林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月，我通过第三人与胡蓉就绵阳市涪城区长虹国际城一期21栋3004号房屋达成房屋租赁共识。我与被告协商将该房屋出租给我，租期3年，租赁费为每月1100元。我于2014年9月27日通过第三人向胡蓉交付了租房定金1000元，因国庆假期，我外出旅游，定于国庆节后签订书面合同。经胡蓉同意，我在支付定金后，于2014年10月1日依据胡蓉房屋的尺寸定了防护栏和家具并已经支付全部货款，且于国庆期间，将防护栏安装完毕。2014年10月9日，第三人通知双方签订书面合同，胡蓉无故反悔，不愿意将房屋出租三年，要求一年一租。我要求胡蓉见面协商此事，胡蓉避而不见。其不诚信行为，导致我的合法权益遭受侵害。我遂诉至本院，请求判决1、被告双倍返还原告定金2000元；2、被告赔偿原告损失1300元；3、诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃了要求被告承担律师费的诉讼请求。被告辩称：我没有收到过廖剑平的定金，那张收条上面也不是我签的，廖剑平至始至终都没有与我见过面，我到中介去要廖剑平的电话，中介也不给我，我也找不到本人；所以我与廖剑平没有任何关系，没有进行任何协商，不应该进行赔偿；另外廖剑平在没有得到我允许的情况下进行了案涉房屋的修改，我怕房屋失控，自己报案后换了门锁。第三人绵阳喜洋洋公司辩称：廖剑平说的都是事实。反诉原告诉称：2014年7月，我将位于绵阳市长虹国际城一套新房新装修的面积为79平方米的房屋委托给第三人中介赵林林寻求租户，并给其钥匙以便带人看房。9月赵林林打电话告诉我有熟人看过房，要求降价，并说到廖剑平要求签合同3-5年，我当即提出不能签3年，只能一年一签。经赵林林中间传话，说廖剑平愿意租，月租1100元。10月9日，赵林林打电话说三方共同签合同，届于之前赵林林一直没有提到租期，我提醒赵林林租期为一年，以后只要没有破坏房屋的行为就可以每年续签。赵林林说她跟廖剑平说的是签3年，因此就租期问题我与赵林林发生争执。后赵林林说与廖剑平沟通后对方要求必须签3年。我为解决实际问题，作出让步，待双方一年观察后，如果发现廖剑平使用房屋情况满意，以后可以根据情况再多签年限，而且答应保证第2年绝不涨价，但赵林林说廖剑平始终坚持要签3年，于是发生争执。其间赵林林称廖剑平购买的家具要收场地租金，要求必须入户。廖剑平要求下午见面，我提出要等家人出差回来再面谈，廖剑平即要求中止此事。此后，我发现案涉房屋卫生间的门窗在没经过允许的情况下被取下，活页也被损坏。赵林林称不知道拆窗户的事情，案涉房屋钥匙廖剑平拿去了。我想直接找廖剑平沟通，但赵林林拒绝提供廖剑平电话。10月11日，我到工区派出所报案，并更换了案涉房屋门锁。10月14日，我的手机接到未知号码传一封署名为张华的律师函，要求我返还1000元钱。17日，我收到同样内容的快递一份。赵林林称不知道廖剑平找我要钱，钱还在她手里，单据也是以公司名义开具。我认为廖剑平严重侵害了我的合法权益，遂提起反诉，请求判决：1、反诉被告归还反诉原告位于长虹国际城21幢3004号房屋的钥匙；2、由反诉被告赔偿反诉原告房屋损失490元；3、由反诉被告赔偿反诉原告经济及精神损失、误工损失共计1000元；4、反诉被告承担诉讼费及律师费。反诉被告辩称：案涉房屋钥匙在我手里，如果胡蓉承担了她应该承担的责任后，我方愿意返还；胡蓉的房屋没有什么损害，我方不应当承担房屋损失；对于第三项请求，不是侵权案件不应该赔偿误工损失等费用。第三人绵阳喜洋洋公司辩称：胡蓉说的不是事实，定金方面是因为胡蓉当时忙，委托我代收定金，她在节后连房租一起来收，是胡蓉同意的情况下才与廖剑平签的三年合约，对于房屋整改的情况是因为廖剑平买了家具需要放入案涉房屋内，所以才给了钥匙。经审理查明：胡蓉与第三人的员工赵林林系熟人关系。2014年7月底，胡蓉委托第三人将登记在其名下的位于绵阳市涪城区跃进路6号长虹国际城21栋1单元30层4号的房屋一套出租，并将该房屋钥匙交至赵林林处。2014年9月25日，廖剑平经熟人介绍到第三人处租赁房屋，并与第三人签订了《委托购房（地）产代理协议》一份，赵林林作为经办人在该协议上签字。同日，赵林林带廖剑平到胡蓉的上述房屋处察看。同年9月27日，廖剑平向第三人交纳租房定金1000元，第三人以代收人的身份向廖剑平出具《收条》一份，上载明：“今代收廖剑平支付长虹国际城一期21栋3004号租房定金1000.00（壹仟元整），约定租期为3年，月租金1100.00元（大写：壹仟壹佰元整）”。目前，该定金1000元仍由第三人持有。同年10月1日，经胡蓉与长虹国际城物业联系，廖剑平及赵林林进入案涉房屋，对该房屋进行了清洁。次日，廖剑平从赵林林处收到房屋钥匙后即为该房屋的一个窗户安装了防护栏，并将另一扇窗户拆除后放置在室内，该窗户的一个活页因此受到损坏。庭审中，胡蓉称其之所以同意廖剑平、赵林林进入其房屋，是因为赵林林说要去打扫卫生，其系于同年10月4日才从赵林林处得知廖剑平要在其房屋内安装防护栏、空调等。关于向廖剑平交付钥匙，赵林林称其认为胡蓉已同意将案涉房屋出租给廖剑平，故未再征求胡蓉的意见就将房屋钥匙交给廖剑平，此后也未向胡蓉如实告知。对于拆除窗户的原因，廖剑平称是为了安装防护栏所需，并因还需安装空调，所以未及时重新安装。赵林林则认为是为了安装晾衣架而拆除。至于为何在没有与胡蓉签订租赁合同之前就进入其房屋，并打扫卫生、增添设施等，廖剑平解释称其从赵林林处了解到胡蓉已同意向自己出租该房屋三年，并得知胡蓉委托第三人代收定金的情况下，才向第三人交纳租房定金并为使用该房屋作准备的。赵林林对该说法表示认可，并提供其与胡蓉于2014年10月9日至11日期间的文字短信内容为凭。但上述证据中没有关于房屋出租期限及代收定金的内容。胡蓉则称其一直只同意“一年一租”，且也没有让第三人代收过定金。为证明其主张，其提供了与赵林林于2014年9月27日至29日期间的微信信息内容，从语音内容来看，赵林林于9月27日向胡蓉告知廖剑平欲租赁其案涉房屋一事，没有提到租赁期限或代收定金等事宜；9月29日赵林林给胡蓉发送信息时也未提及上述事宜。此外，廖剑平主张其在案涉房屋中安装的防护栏价值300元，并称其还在该房屋内安装了晾衣架，也为该房屋定制了家具，价值1000元，但均未提供证据证明。胡蓉仅认可安装防护栏的事实，对廖剑平的其余主张均不予认可。另查明，胡蓉将其案涉房屋门锁进行了更换，并提供《收据》一张，证明其为换锁支出190元。廖剑平对胡蓉换锁的事实未提出异议，但认为其换锁与其无关。此外，胡蓉还主张其修复被廖剑平损坏的窗户所需费用为300元、其他经济及精神损失、误工损失共计1000元、律师费等，但也未提供证据证明，廖剑平对此均不予认可。又查明，原、被告就租赁期限的问题产生分歧，并最终导致双方未能签订书面的租赁合同。原告未能如愿租赁案涉房屋，遂诉至本院，请求判如所请。被告胡蓉则提起反诉，要求原告廖剑平赔偿其相关损失。上述事实，有原、被告陈述，当事人身份证明、房屋产权证书、委托购房（地）产代理协议、收条、收据、录音光盘、照片等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，胡蓉口头委托第三人为其出租房屋，并将该房屋钥匙交付给第三人持有。廖剑平与第三人签订了书面协议，约定由第三人代其租赁房屋。原、被告均与第三人形成居间合同关系。从查明的事实可知，原、被告在缔结租赁合同关系的过程中，未直接取得联系，双方均从第三人的员工赵林林处得知对方的意见。庭审中，赵林林称胡蓉明确同意将其房屋租赁廖剑平三年，并委托第三人代收廖剑平的定金。但从赵林林和胡蓉提供的双方在2014年9月27日至29日期间的微信信息往来内容及2014年10月9日至11日期间的手机短信往来内容中均未对此予以明确，无法达到第三人的证明目的，应当承担举证不力的法律后果。因此，在未取得胡蓉同意出租其房屋三年，并由胡蓉授权代收定金的情况下，第三人以居间人的身份错误地向廖剑平传达意见，导致廖剑平作出错误的判断。基于此错误认识，廖剑平在向第三人交纳租房定金后，即以租房人的身份开始为使用该房屋而作准备。此时，胡蓉也同意廖剑平、赵林林进入其房屋打扫卫生，此行为加剧了廖剑平的误解。因此，廖剑平才会在该房屋窗户上加装防护栏，并准备安装空调等。后由于胡蓉明确其意见，与廖剑平无法达成共识，遂发生纠纷。因此，本案纠纷系因第三人曲解胡蓉的真实意思，并超越代理权限作出代收定金的行为而起。胡蓉在事前未委托第三人代收廖剑平的定金，事后也未对第三人的该行为进行追认，至今该定金仍在第三人处，故廖剑平主张由胡蓉双倍赔偿其定金损失的诉讼请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。第三人收取廖剑平定金的目的已不能达到，故其应向原告返还该款，本院对此予以确认。廖剑平主张由胡蓉承担其安装防护栏的费用300元，胡蓉则要求廖剑平赔偿其窗户损坏的损失300元。对此，本院认为，由于第三人提供的信息错误，导致原、被告对双方建立租赁合同关系的内容产生误解，廖剑平基于此在胡蓉的案涉房屋上添附了防护栏，双方对此事的发生并无过错，故廖剑平无权主张由胡蓉赔偿其损失。但是该防护栏已添附至胡蓉的案涉房屋，成为该房屋的一部分。如要求廖剑平将该物拆除，不利于发挥其使用价值，故应将该物确定为胡蓉所有为宜，由胡蓉向廖剑平支付相应的对价。此外，廖剑平虽对其在案涉房屋所作的添附行为无过错，但其在此过程中，仍应当尽到合理的注意义务，尽力维护该房屋内设备、设施的完好。现因其过失行为，损坏了该房屋内一扇窗户的活页，且至今未予修补，应当向胡蓉承担相应的赔偿责任。故胡蓉要求廖剑平赔偿其窗户损失的诉讼请求成立，本院予以支持。关于上述防护栏的价格、窗户的修复费用，原、被告均未举证证明。为化解双方矛盾，本院结合双方的主张及损失情形等，酌情确定廖剑平添附于胡蓉案涉房屋防护栏归胡蓉所有，由胡蓉自行对其受损窗户进行修复。双方均不再向对方承担赔偿义务。在不能建立房屋租赁关系的情况下，廖剑平无正当、合法的理由继续占有胡蓉案涉房屋的钥匙，故胡蓉请求廖剑平返还钥匙的诉讼请求成立，本院予以支持。至于胡蓉主张的更换案涉房屋钥匙损失，如前所述，廖剑平对取得胡蓉该房屋钥匙并无过错，胡蓉请求由其赔偿该项损失，于法无据。此外，原、被告均提出要求对方赔偿其他损失1000元的主张，但未提供证据予以证明，且胡蓉主张的精神损失、误工损失、律师费等于法无据，故对原、被告的该项诉讼请求，本院依法予以驳回。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告廖剑平添附于登记在被告胡蓉名下的位于绵阳市涪城区跃进路6号长虹国际城21栋1单元30层4号的房屋窗户处的防护栏归被告胡蓉所有。二、上述第一项所列房屋中被反诉被告廖剑平损坏的窗户由反诉原告胡蓉自行恢复原状并承担相应的费用。三、反诉被告廖剑平于本判决生效后立即向反诉原告胡蓉返还上述第一项所列房屋的钥匙。四、第三人绵阳市喜洋洋房地产经纪服务有限公司于本判决生效后立即向原告廖剑平返还定金人民币1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告廖剑平的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告胡蓉的其他诉讼请求。本案减半收取本诉诉讼费25元，由原告廖剑平承担；减半收取反诉诉讼费25元，由反诉原告胡蓉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员　　蔡艳二〇一五年六月一日书记员　　杨佳附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度“”