（2015）延民小额字第523号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2016-07-14
案件名称
原告延吉银球物业管理有限公司诉被告张月季之间物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
延吉银球物业管理有限公司,张月季
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民小额字第523号原告：延吉银球物业管理有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：陈志远，系公司经理。委托代理人：卢有铭，系公司职员。被告：张月季，女，现住延吉市。委托代理人：付玉明，男，现住延吉市。原告延吉银球物业管理有限公司诉被告张月季之间物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告延吉银球物业管理有限公司委托代理人卢有铭，被告张月季的委托代理人付玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告延吉银球物业管理有限公司诉称：在2012年1月1日至2014年12月31日期间，原告为被告居住的延吉市XXX小区提供了物业服务合同，但被告拖欠物业费和卫生费。故原告起诉至人民法院，请求判令被告支付拖欠的物业费1946.34元，卫生费160元，违约金239.98元，共计2346.32元，并承担本案诉讼费用。被告张月季辩称：拖欠物业服务费属实，但拖欠的理由如下：第一，因外墙和主山墙裂纹，房屋前后和西侧窗户遇到下雨天就漏雨、遇刮风天铁瓦咣当咣当响；卫生间一直反味，下雨天还有咸臭味；门铃和楼道灯没有好使过，楼道灯总共没有亮几天；自行车棚没有监控，导致被告家摩托车电瓶和后备箱丢失；装修押金200元未退还；买房时窗户缺一条，至今未修理；第二，开发商提供物业服务时，因被告房屋漏雨、墙角长毛、冬天冷、大理石冻裂、塑砖冻碎、塑钢门窗透气等原因给被告免了6个月的物业费，等原告接收物业后就将其全部要回；还有一年因绿化不好等多种原因免了6个月的物业费，后来原告也将其要回；2010年原告第一次起诉后，被告如数支付物业费及相关费用，但小区内没有交纳物业费的其他业主的案件经延边朝鲜族自治州仲裁委员会仲裁后只交了一半，还有的业主只因一点小毛病就没有交物业费，这种情况下被告不应该交全交物业费。原告为了证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2.物业公司备案表复印件，证明原告具有收取物业费的资格。3.物业服务合同复印件，证明原告为延吉市XXX小区提供物业服务以及物业服务范围、期限、收费标准等。4.委托书二份，证明原告代理延吉市环境卫生作业有限公司收取卫生费和垃圾有偿服务费。5.催收物业费存根一份，证明原告向被告催要过物业费。经庭审质证，被告对原告提供的证据2、5无异议，故本院予以采信；被告对证据1、3、4真实性有异议。经审查，本院认为，上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故均予以采信。被告为了主张自己的抗辩意见，向本院提供如下证据：证据1，照片20张，证明房屋漏雨，楼道卫生不良，墙皮脱落，楼道灯泡不亮，单元门门铃没有安装。经庭审质证，原告对反映房屋质量问题的证据无异议，但认为房屋质量与本案无关；走廊和防盗门的证据在时间上有异议，证明不了原告提供的物业服务有瑕疵；如果是小面积房屋漏雨，原告有计划的去维修，但如果面积大的话，应由业主委员会申请房屋维修基金后，由原告来维修。本院认为，原告异议成立，故对其不予采信。本院结合庭审质证采信的证据并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：原告于2005年9月26日依法注册成立，公司经营范围为物业管理，其物业服务资质等级为三级。2010年12月30日、2014年1月1日，原告两次与延吉市XXX小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定原告为延吉市XXX小区提供物业服务，物业费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，物业服务期限为2017年1月1日止。2013年7月4日、2014年4月16日，原告与延吉市环境卫生作业有限公司签订委托书，由延吉市环境卫生作业有限公司委托原告负责延吉市XXX小区生活垃圾有偿服务工作，并由其代收2013年、2014年度的垃圾有偿服务费（60元/户年）和城市卫生费（9.6元/人年）。被告为延吉市业主，其住宅建筑面积为XXX平方米。被告未支付2012年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费1946.34元（0.5元×108.13平方米×36个月）及垃圾有偿服务费120元、城市卫生费38.40元。本院认为，原告公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到物业管理部门登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延吉市XXX小区业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对XXX小区全体业主具有约束力。原告为延吉市XXX小区提供了相关的物业服务，被告直接或者间接地受益，因此原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。又根据原告与延吉市环境卫生作业有限公司之间的委托协议，原告要求被告支付垃圾有偿服务费及2人城市公共卫生费的诉讼请求，本院予以支持。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施的使用及服务内容不是针对某一业主，而且表现为服务费用亦非由某一业主交纳或按人员比例交纳构成，因此在衡量某一业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某一业主或某一些业主的主观评价，更多的是考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益。被告主张原告的物业服务不符合标准，如其所述成立，即是对业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同主张，故对被告的抗辩理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张月季于本判决生效后立即支付给原告延吉银球物业管理有限公司物业费1946.34元及违约金（违约金自2013年1月1日开始计算至全部交纳物业费之日止，按日万分之2.1标准计算）、垃圾有偿服务费120元、城市卫生费38.40元，共计2104.74元。如被告张月季未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告张月季负担。本判决是终审判决。审判员 邱艳红二〇一五年六月一日书记员 李 玲 搜索“”