（2015）邢开民初字第107号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-10-30
案件名称
原告李杰与被告邢台河工科技园有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李杰,邢台河工科技园有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）邢开民初字第107号原告李杰，女，1978年2月28日出生，汉族，大专文化，教师，住邢台市桥西区。委托代理人ＸＸＸ，男，系原告李杰的父亲。被告邢台河工科技园有限公司，住所地邢台经济开发区。法定代表人梅长春，该公司董事长。委托代理人刘永广，男，系该公司员工。委托代理人尚继英，河北ＸＸ律师事务所律师。原告李杰与被告邢台河工科技园有限公司（以下简称河工科技园）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李杰的委托代理人ＸＸＸ，被告河工科技园委托代理人刘永广、尚继英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰诉称，2012年3月15日，原被告签订购房协议，原告将购房款如期交清，于同年6月10日签订购房合同。2014年5月7日，原告依据合同约定，要求被告办理房产证，被告百般推脱，后经原告到市、区有关部门查问，才知道被告所出售的房屋按照国家住建部168号文件规定，房屋产权证只能办到被告名下，不能办理到每个购房者名下。为此，原告要求退房，经多方交涉，被告答应在2014年6月底退还全部房款，实际拖延至7月17日才退清房款。原告支付被告购房款360，855元，长达28个月在被告方存放不能使用，给原告造成了严重的经济损失和精神损失。被告自出售房屋之日起，就将房屋产权的真实情况隐瞒，从主观上故意陈述虚假事实，精心编制格式合同，把违反国家行政法规，不能兑现的条款写进合同中，欺骗购房者购买房屋，损害了购房者的利益。被告行为违背诚实信用原则，原被告签订的合同是违反国家行政法规的无效合同。现原告诉至法院，要求确认原被告之间签订的购房合同无效，赔偿原告经济损失62，300元，返还物业费384.7元，并由被告承担本案诉讼费用。被告河工科技园辩称，第一，原被告双方2012年6月10日签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。第二，原告主张合同存在欺诈行为，应为无效合同，其主张不能成立。依据《合同法》第52条的规定，一方欺诈的只有在损害国家利益的情况下才属于无效合同。本案不属于该类情形，按照原告所主张的欺诈，应当依据合同法第54条的规定属于可变更、可撤销的合同，只能向法院申请变更或者撤销。第三、本案所涉合同已经由原被告双方协商一致，于2014年5月27日解除，并重新签订了解除协议及违约责任。第四、关于物业费，被告已经于2013年12月2日将房屋交付给原告居住，原告也同时和邢台富力康物业有限公司签订了物业管理服务协议，物业公司也给原告提供了约定的义务，例如保安、清洁等义务，原告应依约定支付物业管理费。原告要求被告承担物业管理费，没有法律依据。综上，如果原告主张合同具有欺诈情形，应当向法院主张变更或撤销。而事实上合同已经双方协商进行了变更和撤销。原告应以双方重新签订的协议主张损失。如果主张无效，依据合同法第57条的规定，合同无效不影响合同中独立存在有关解决争议方法条款的效力，当然也包括违约条款。那么应当以合同中第16条约定来主张损失。因此原告所主张的62，300元损失及物业费384.7元没有法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。为支持自己的诉讼请求，原告李杰向法院提交如下证据：证据一、《房屋登记办法》、《国有土地使用权出让合同补充协议》、《国务院办公厅转发商务部等部门关于促进国家经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见的通知》、《国土资源部关于印发﹤进一步治理整顿土地市场秩序工作方案﹥的通知》，该四份证据证明被告土地并未取得相关证件，在没有取得资质的情况下与原告签订了房屋买卖合同，没有告诉原告真实情况。被告行为属于欺诈行为；证据二、原被告签订的购房合同一份，证明原告与被告签订购房合同，既然合同无效，被告应当按照合同约定的违约条款进行赔偿；证据三、银行汇款单据五张，共计362，475元，证明原告在约定日期将购房款全部交付给被告；证据四、被告给原告出具的证明一份，证明原告已将房屋返还给被告；证据五、被告出具的收据四张，证明被告收到房款共计362，282.15元，其中包括水电费192.5元，一次性装修垃圾清理费80.3元。针对原告李杰提交的证据，被告河工科技园的质证意见为：原告提交的证据一不能作为本案证据使用，更不能证明被告方没有相应的证件，该组证据与本案没有关联性；对证据二没有异议；证据三中原告汇款给物业公司的单据，与被告无关，不予质证，对其余四张没有异议；对证据四、没有异议。证据五中的水电费与被告无关，不予质证，对其他收据没有异议。为支持自己的答辩意见，被告河工科技园向法院提交如下证据：证据一、2012年6月10日原被告签订的河北工业大学国家大学科技园（邢台）园区招商定制合同，证明合同合法有效；证据二、购房合同一份，证明原被告在2012年6月10日签订的购房合同，其中第16条对房屋产权登记进行了约定；证据三、验收单一份，证明2014年1月14日我公司房屋已经经原告验收；证据四、准许入住通知单及业主入住基本情况登记表、消防安全责任书，证明被告在2013年12月2日通知原告入住，原告已经签收并且与被告签订了消防责任协议，同时证明原告已经正式入住；证据五、物业管理服务协议、装修施工情况表，证明原告于2013年12月2日与物业公司签订了物业服务管理协议，并承诺装修过程中应遵守的约束，证明物业公司已经在2013年12月2日开始为原告提供物业管理服务，原告应当依照约定交纳物业管理费；证据六、原被告在2014年5月27日达成的退房协议，证明2014年5月27日，原告要求退房，被告同意，并承诺在2014年6月30日前退清房款，如不能按期退还，自申请退房之日起计算利息；证据七、银行汇票两张，证明被告于2014年7月2日，以承兑银行汇票的方式向原告退款180，000元；证据八、中国建设银行单位客户专用回单一份，证明被告于2014年7月16日通过银行转账退还原告180，855元。原告李杰的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，该合同是格式合同，合同内容没有错，但是被告没有实际履行；对证据二、三、四、五、六、七均无异议。经过原被告举证质证，被告河工科技园对原告提交的证据二、证据三中收款人为邢台河工科技园有限公司的四张单据、证据四、证据五中盖有邢台河工科技园财务专用章的收据没有异议，对以上证据本院予以采纳；对原告提交的证据一，行政部门的规章或者办事方法等，是原告为支持其主张提供的法律依据，不属于法律意义上证明待证事实的证据；对原告提交的证据三、五，该两份证据与本案无关联性，本院对该两份证据不予认可；原告李杰对被告河工科技园提交的证据均无异议，本院对该七份证据予以采纳。经审理查明，2012年3月15日，原告李杰与被告河工科技园签订了河北工业大学科技园（邢台）园区招商定制合同，合同中双方约定将位于邢台市开发区中兴东大街与振兴路交口，房号为4#-114的房屋出卖给原告李杰，约定2013年10月31日前交付房屋，交付后180日内，被告将房屋产权证办到被告名下，根据原告要求办理产权过户手续，如果未能在期限内办理房屋所有权转移登记，合同继续履行，被告按房屋价款的0.01%向原告支付违约金……。合同签订后，原告按照合同约定时间向被告交付房款共计360，855元，被告于2013年12月份向原告交付房屋。原告李杰于2014年1月14日向邢台富力康物业服务有限责任公司缴纳了1，427.15元的物业费。后原告知晓该房屋不能办理房屋产权证，向被告提出退房申请，双方于2014年5月27日达成退房协议，双方约定，被告于2014年6月30日退清原告所交房款，如未按照日期退还，则按照银行同期贷款利率自申请退房之日起计算利息。退房协议签订后，被告分别于2014年7月2日、2014年7月16日分两次通过银行承兑汇票、转账等方式原告支付了360，855元的房款。另查明，原告所购房屋为河工科技园二期工程，该批土地在庭审结束前未取得土地使用证、房屋预售许可证等证件。本院认为，本案原被告签订的合同名为《招商定制合同》，实为房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”根据以上规定，国家实行严格的土地用途管理制度，严禁在工业项目用地范围内建商品房出售。被告未经审批擅自改变土地用途建造商品房出售，其与原告签订的房屋买卖合同违反法律行政法规强制性规定，属于无效合同，故对原告李杰要求确认房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。按照法律规定，合同无效后，应当返还因合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告因合同无效受到利息损失，原被告对造成本案合同无效均有过错，双方应根据过错程度承担相应责任。对该笔损失的造成，被告河工科技园在签订合同时承诺可以办理房屋产权证，对消费者构成误导，原告李杰在知道该土地性质为工业用地的情况，签下房屋买卖合同，也应当对损失的造成承担一定的责任。故原告要求的利息损失，由被告河工科技园承担70%的责任，原告李杰承担30%的责任。被告河工科技园主张按照原被告于2014年5月27日签订的退房协议计算利息或者按照合同第16条规定的违约条款计算，本院认为，房屋买卖合同无效后，合同中有关违约责任的约定亦无效，被告主张按照原合同中第16条规定计算原告损失，本院不予支持。2015年5月20日的协议是原被告关于不能及时给付退房款的违约责任的约定，与因合同无效给原告造成的利息损失性质不同，但两者的计算标准相同，均为中国人民银行一年期期贷款利率即6%。被告应该给付原告的利息损失或违约金具体计算为：10，000元自2012年3月15日计算至2014年5月26日，共计802天，计1，318.35元；206，513元自2012年3月24日计算至2014年5月26日，共计793天，计26，920.24元；144，342元自2012年4月20日计算至2014年5月26日，共计766天，计18，175.23元。达成退房协议后，逾期给付期间利息，第一次退款180，000元的利息计算一天，计29.58元，第二次退款180，855元的利息应当自2014年7月1日至2014年7月15日，共计14天，计416.21元。以上利息共计46，859.61元。关于原告所诉物业费的问题。本院认为，物业费由物业公司收取，本案中物业公司为邢台富力康物业，与本案被告无关，原告李杰起诉被告河工科技园要求返还物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告李杰与被告邢台河工科技园有限公司于2012年6月10日签订的《河北工业大学科技园（邢台）园区招商定制合同》无效；二、被告邢台河工科技园有限公司自本判决生效之日起十日内一次性给付原告李杰房款利息共计32，801.727元；三、驳回原告李杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，367元，由原告李杰负担367元，由被告邢台河工科技园有限公司负担1，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 张 樱代理审判员 王艳培人民陪审员 杨立强二〇一五年六月一日书 记 员 魏丽珂