（2015）长法民初字第01736号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-15
案件名称
重庆盛世桃源物业管理有限公司与母先论,华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆盛世桃源物业管理有限公司,华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司,母先论
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第七条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第01736号原告重庆盛世桃源物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江支路25号，组织机构代码：77848628-3。法定代表人林民生，该公司执行董事。委托代理人（特别授权）夏稚欣，女，1985年11月7日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）梁洁，女，1977年9月26日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市白云区。被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道1号43幢1-8号，组织机构代码：77177359-7。法定代表人林敦凤，该公司执行董事。委托代理人（特别授权）秦长东，男，1966年3月10日出生，汉族，该公司员工，住四川省平昌县。被告母先论，男，1982年6月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆盛世桃源物业管理有限公司（以下简称盛世桃源物业公司）与被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称华盛置业公司）、母先论物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告盛世桃源物业公司委托代理人梁洁、夏稚欣、被告华盛置业公司委托代理人秦长东、被告母先论到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛世桃源物业公司诉称：2010年10月1日，我公司与华盛置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由我公司某小区提供物业服务。后华盛置业公司将位于该小区28幢1-16号门面租赁给母先论，自2013年5月1日起至2015年1月二被告均未支付物业服务费，经书面催收，二被告拒不支付。现请求法院判令二被告连带支付我公司自2013年5月至2015年1月期间的物业服务费3244.5元及相应违约金（按被告拖欠的物业服务费的每日千分之三计算）。被告华盛置业公司辩称：我公司不同意支付物业服务费。我公司已将该门面租赁给母先论，且与母先论签订租赁合同约定由其支付物业服务费。被告母先论辩称：我与华盛置业公司系租赁关系，我也承认支付物业服务费，但我于2012年8月发现房屋漏水，就向楼上盛鑫茶楼反映问题，并把茶楼卫生间的主落水管封闭层打开后发现水顺着主落水管向下流，原告当时也有两个工作人员在现场，称回去跟领导反映，但一直都未处理。房屋漏水打湿了我的地板、墙面、天花板、材料等，导致我重新装修花了9000多元。茶楼私自改建，原告没有尽到监管责任，应当承担责任。若原告赔偿了该损失，我就同意支付物管费。民正建设公司将茶楼重新装修后，现在不漏水了。2014年3月起一下雨，商铺门口就漏水，影响了我做生意。经审理查明：2010年10月1日盛世桃源物业公司与开发商华盛置业公司签订《前期物业服务合同》，约定盛世桃源物业公司为某小区提供物业服务，合同期限从2010年10月1日起至2013年9月30日止；物业服务费实行包干制，非电梯房物业服务费按建筑面积每月每平方米0.65元收取，商业物业服务费按同类住宅收费标准的300%收取；物业服务费按月交纳，业主应在每月前25日内履行交纳义务，逾期未交应按每日3‰的标准收取违约金等内容。2013年10月1日，双方又续签了《前期物业服务合同》。2013年4月28日，华盛置业公司（合同甲方）与母先论（合同乙方）签订《某生活广场商铺租赁合同》，约定由母先论承租某小区28幢1-16号商铺用于经营建材，租赁期限为2013年5月1日至2016年4月30日止，并约定“盛世桃源物业管理服务公司核定的商铺物业管理费的收费标准为每月每平方米1.95元或2.85元，由于甲方与物业管理服务公司约定了正常服务项目之外的特约服务项目（包含信件包裹的代收代发，水电费的代收代缴，商铺卫生间下水管道免费疏通），所以该收费标准调整为：每月按建筑面积每平方米人民币3元，乙方同意按照甲方与物业管理服务公司约定的收费标准向物业公司缴纳物业管理费。”盛世桃源物业公司签约以来一直对某小区物业共用部分、公用设施设备、环境卫生、绿化等进行物业服务。二被告在2013年5月1日至2015年1月31日期间未交纳物业服务费。经原告书面催收未果。另查明，诉争商铺坐落于长寿区，建筑面积79.23平方米，并于2014年1月23日登记在案外人饶冬东名下。审理中，原告自愿放弃2014年1月至2015年1月期间产生的物业服务费和本案违约金。还查明，母先论于2012年8月发现该商铺房屋漏水，其遂向楼上盛鑫茶楼反映，并打开楼上茶楼卫生间，发现落水管主管道与厕所排水管道连接处漏水。原告查看现场后认为漏水系茶楼为修建厕所私自连接落水管所致，就一直没有采取如限期督促茶楼整改、自行维护维修等措施进行处理。直到2013年3月民正建设公司入住并重新装修原盛鑫茶楼后，诉争商铺不再漏水。漏水过程中导致母先论经营的商铺天花板、墙面、地板及货物材料等打湿，造成了一定损失。2014年3月，商铺门口走廊处下雨天漏水，母先论向原告反映后至今未予处理。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、房地产权证、催费律师函及邮寄回执、被告提供的照片等证据在案证实，本院予以确认。本院认为：原告盛世桃源公司与被告华融置业公司签订的《前期物业服务合同》以及被告华融置业公司与被告母先论签订的《商铺租赁合同》皆系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。作为物业服务公司应当按照合同的约定全面履行物业服务义务，小区业主也应当履行交纳物业服务费等义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告在发现属于物业服务范围的公共落水管漏水的情况下，没有及时采取如限期督促茶楼整改、自行维护维修等措施阻止漏水，且给被告造成一定损失，故原告未全面履行《前期物业服务合同》约定的义务，对其请求的诉争期间物业服务费，本院酌情下调10%。被告华融置业公司辩称其与母先论已约定由后者负担物业服务费，但该约定属于内部约定，不能对抗原告的债权主张。业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。审理中，原告自愿放弃部分诉讼请求，本院予以准许。原告主张的物业服务费，收费标准为每月每平方米1.95元（0.65元／月·㎡×300%），经核算，二被告从2013年5月1日至2013年12月31日欠交物业服务费1112.39元（79.23㎡×1.95元／月·㎡×8个月×90%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司、母先论在本判决生效后7日内连带支付原告重庆盛世桃源物业管理有限公司2013年5月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1112.39元。如果被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司、母先论未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司、母先论负担（被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司、母先论在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。代理审判员 田玉康二〇一五年六月一日书 记 员 刘飞宇