（2015）惠中法民二终字第174号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-09-10
案件名称
惠州市世航房地产经纪有限公司与惠州市光耀城投资有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠州市世航房地产经纪有限公司,惠州市光耀城投资有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第十七条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民二终字第174号上诉人（原审原告）：惠州市世航房地产经纪有限公司。法定代表人：郑木清。委托代理人：宋仕东，广东标远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市光耀城投资有限公司。法定代表人：郭耀名。上诉人惠州市世航房地产经纪有限公司（以下简称：世航公司）因与被上诉人惠州市光耀城投资有限公司（以下简称：光耀城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民二初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员岳淑敏担任审判长，审判员沈巍、代理审判员江玮组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年8月22日，世航公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告立即向原告支付中介费共计93046元；2、判令被告支付自2013年12月21日起至2014年8月20止的滞纳金12555元，以上共计105601元。3、判令被告支付自2014年8月21日起至付清欠款之日止的滞纳金（本金93046元按每日万分之五计算)；4、本案的诉讼费用由被告承担。主要事实和理由是：2013年6月1日，原告与被告双方签订了一份《百万花城项目外围推广代理合作协议》，双方约定：原告的主要工作是为被告的房地产项目进行推广宣传，指引客户购买被告的商品房；被告按照每套商品房销售价格的百分比提取佣金加上现金奖向原告支付中介费（双方在合同履行中事实上按照每套商品房销售价格的4%加上现金奖3000元计付中介费）；双方的合作期限为半年。上述合作协议还约定了双方的其他权利义务、违约责任等。合同生效后，原告积极履行合同，在合作期限内为被告推销了11套商品房。按照双方约定，被告应当向原告支付总计219278元的中介费，被告只陆续支付了6套房共126232.4元的中介费。合作期限届满后，被告没有支付其余5套房共93046元的中介费。原告多次向被告催讨欠费，被告总是以资金周转困难为由予以拖延，其拖欠原告的中介费至今没有支付。原告认为，原、被告双方签订的合作协议合法有效，对双方均有约束力。原告严格按照合作协议的约定履行了义务并且得到被告的确认。被告拖欠中介费的行为已经构成违约，被告应当承担清偿所欠中介费及支付违约金的义务。被告光耀城公司辩称:原告提交的楼宇认购书、员工确认表等材料没有被告确认，也没有签字，根据双方签订的合同，即使双方存在介绍的事实，根据双方的合同约定，也是要到房子确认成交后才交中介款，但是原告并没有提供相应的证据可以证明房产已实际成交。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2013年6月1日，原、被告签订一份《百万花城项目外围推广代理合作协议》，约定：原告利用自身资源优势，就被告开发经营或拥有的“百万花城”项目，向被告推荐购买客户，合作期限为2013年6月1日起至2013年12月31日止；原告带客户到营销中心，经被告核实客户为有效客户后，被告在原告“联动确认单”上签字确认，该客户转介有效；被告根据原告转介客户的实际成交情况向原告支付代理佣金，按被告所开发的项目每套销售价格的3%计提佣金，现金奖具体金额由被告以函件等形式书面通知原告；一次性付款的客户需签署《商品房买卖合同》并向被告交纳全部房款后，被告向原告支付该套成交物业的全部佣金及现金奖；银行按揭客户在缴付完银行房贷政策规定比例的首期款，签署《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》并提交符合银行按揭贷款的全部资料后，被告向原告支付该套成交物业的全部佣金和现金奖。2013年9月14日至2013年11月4日期间，原告介绍了11个客户分别与被告签订了11份《楼宇认购书》，认购11套商品房，其中：10个客户约定按揭付款、1个客户约定一次性付款。原告认为被告未支付《楼宇认购书》编码为8889578、8890061、8889395、8889430、8889690这5套（客户均约定按揭付款）房产的中介费，与被告协商未果，故诉至法院，请求判如所请。另查明，原告提交的11份《联动确认单》中，仅有客户名称为黄某、黄某这两份《联动确认单》具有被告授权的工作人员在“光耀确认”栏签名，其余九份《联动确认单》的“光耀确认”栏的签名人员身份不详。原审法院裁判理由和结果原审法院认为：原、被告签订的《百万花城项目外围推广代理合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告诉求被告支付中介费涉及的五套商品房的客户均选择了按揭付款方式，根据《百万花城项目外围推广代理合作协议》的约定：“银行按揭客户在缴付完银行房贷政策规定比例的首期款，签署《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》并提交符合银行按揭贷款的全部资料后，被告向原告支付该套成交物业的全部佣金和现金奖”，因此，原审法院认定被告支付中介费的条件是该五套商品房的客户支付了银行房贷政策规定比例的首期款、签署了《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》并提交了符合银行按揭贷款的全部资料。原告认为《联动确认单》可证明客户已经与被告实际成交商品房。经查明，原告提交的11份《联动确认单》中，仅有客户名称为黄某、黄某这两份《联动确认单》具有被告授权的工作人员在“光耀确认”栏签名，其余九份《联动确认单》的“光耀确认”栏的签名人员身份不详。原审法院认为《联动确认单》仅能证明原告向被告介绍的客户，与被告达成了购买商品房的初步意向，不足以证明客户已经实际支付银行房贷政策规定比例的首期款、签署《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》并提交符合银行按揭贷款的全部资料。由于原告提交的现有证据不足以支持原告的诉讼请求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决如下：驳回原告惠州市世航房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案受理费2412元，减半收取即1206元，由原告惠州市世航房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。当事人二审的意见宣判后，上诉人世航公司不服原审判决，向本院上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要的事实和理由是：《光耀地产联动确认表》是认定上诉人履行合同完毕，被上诉人应当支付中介费的关键证据。本案中，被上诉人未支付中介费的五套商品房的客户均选择了按揭付款的方式，根据《百万花城项目外围推广代理合作协议》的约定及原审法院的认定，被上诉人支付中介费的条件是：该五套商品房的客户支付了银行房贷政策规定比例的首期款、签署了《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》并提交了符合按揭贷款的全部资料。上述条件是否成就，实际上就体现在《光耀地产联动确认表》的签署程序上。在这一点上，原审法院认定事实不清。双方的工作程序是：客户与被上诉人达成购买商品房的意向并在《楼宇认购书》上签名后，被上诉人授权的工作人员在《光耀地产联动确认表》“跟进确认”一栏上签字。然后，等到客户支付了银行房贷政策规定比例的首期款、签署了《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》并提交了符合按揭贷款的全部资料后，被上诉人授权的工作人员才会在《光耀地产联动确认表》“成交确认”及“光耀确认”一栏上签字，与《楼宇认购书》一并交付上诉人。如果支付中介费的条件未成就，被上诉人不会将《楼宇认购书》交付上诉人，更不会在《光耀地产联动确认表》“成交确认”及“光耀确认”一栏上签字。也就是说，《光耀地产联动确认表》“成交确认”及“光耀确认”一栏由被上诉人的工作人员填写完成后，就意味着被上诉人支付中介费的条件已经成就，这是业界的普遍做法。《百万花城项目外围推广代理合作协议》第七条也明确约定了上诉人可以凭“联动确认表”领取佣金。《楼宇认购书》及《光耀地产联动确认表》上，“黄某文”、“邓某”、“严某龙”、“樊某”、“张某”、“林某恩”、“陈某”等人都是被上诉人与上诉人双方履行合同期间被上诉人的工作人员。在长期的工作往来中，上述工作人员与上诉人形成了信赖关系并经被上诉人实际认可。双方的合同行为构成表见代理法律关系，无须被上诉人盖章确认。并且《百万花城项目外围推广代理合作协议》上也没有约定必须由被上诉人在《光耀地产联动确认表》签字盖章后才生效。被上诉人就是按照上述做法向上诉人支付了6套房的中介费。《银行流水账》清楚地显示了被上诉人陆续支付了6套房共126232.4元的中介费（实际履行中按总房价4%的比例计算佣金再加上现金奖3000元）。被上诉人的工作人员邓某也通过“手机信息”向上诉人确认被上诉人没有支付93046元的中介费。综上所述，上诉人在合作期限内为被上诉人推销了11套商品房（以《楼宇认购书》为准），被上诉人应当向上诉人支付总计219278元的中介费。被上诉人只支付了6套房共126232.4元的中介费，尚欠上诉人5套房共93046元的中介费，上述证据完整、充分地证实了这一事实。因此，原审法院认为上诉人的现有证据不足以支持上诉人的诉讼请求属于认定事实错误。被上诉人光耀城公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提交书面答辩。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：《百万花城项目外围推广代理合作协议》约定的附件有三，一是《授权委托书》，二是《联动确认单》，三是《成交确认单》。二审中，上诉人世航公司向本院申请调查取证，向被上诉人光耀城公司调取“黄某文”、“邓某”、“严某龙”、“樊某”、“张某”、“林某恩”、“陈某”等人的工作证据。本院裁判理由和结果本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人光耀城公司是否需向上诉人世航公司支付代理费用。《百万花城项目外围推广代理合作协议》属于双方当事人真意意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，按照约定履行合同。根据《百万花城项目外围推广代理合作协议》的约定，被上诉人光耀城公司支付中介费的条件是客户支付了银行房贷政策规定比例的首期款、签署了《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》并提交了符合银行按揭贷款的全部资料。上诉人世航公司提交了《联动确认单》，其中“黄某文”、“邓某”、“严某龙”、“樊某”、“张某”、“林某恩”、“陈某”等人在《联动确认单》上“光耀确认”处签名，并申请本院向被上诉人光耀城公司调取上述人员的工作信息。首先，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。上诉人世航公司可通过其他方式自行收集证据，不属于人民法院必须依职权调取的范畴。其次，即便“黄某文”、“邓某”、“严某龙”、“樊某”、“张某”、“林某恩”、“陈某”等人属于被上诉人光耀城公司的员工，能够代表被上诉人光耀城公司在《联动确认单》上签字确认，仅仅能证明上诉人世航公司转介客户有效，并不能证明客户已经与被上诉人光耀城公司签署了《商品房买卖合同》，以及按照不同的付款方式，达到双方约定的支付中介费的条件。因此，对上诉人世航公司的申请，本院一并予以驳回。综上所述，原审认定的事实和适用法律正确，本院予以维持。上诉人世航公司的上诉主张不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费1206元，由上诉人惠州市世航房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳淑敏审 判 员 沈 巍代理审判员 江 玮二〇一五年六月一日书 记 员 林楚侨附：相关法律指引《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。 更多数据：搜索“”来源：