（2015）阜民初字第11号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-08-21
案件名称
石成玉与江悦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阜康市人民法院
所属地区
阜康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石成玉,江悦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2015）阜民初字第11号原告（反诉被告）：石成玉，女，汉族。委托代理人：乔伟东，新疆益一律师事务所律师。被告（反诉原告）：江悦，女，汉族。委托代理人：金立新，阜康市水磨沟法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）石成玉与被告（反诉原告）江悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，于同年1月15日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。因案件复杂，本院依法转换为普通程序。2015年5月22日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月3日，原、被告经协商后签署房屋租赁合同，约定被告将位于阜康市新城花园15号楼3单元301室的房屋租赁给原告开美容院使用。合同签订后，原告缴纳租房押金5000元。由于被告前期改变了房屋结构，导致该房屋在冬季室温严重偏低，根本无法使用，被告也不改善，最终导致原告根本无法使用该房屋，达不到原告开美容院的目的，原告多次找被告协商相差事宜，均无结果，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告返还原告租房押金5000元。被告江悦辩称：同意解除合同，原告按照合同约定将租赁房屋时交由原告使用的物品返还，并承担该承担的费用后，同意退回押金。但双方2014年7月3日签订的租房合同中约定：1、租赁期限一年，自2015年1月3日至2015年12月31日止；2、租金每年15000元；3、付款期限：采取按年付款的形式，即合同签订之日起，交清全年房租费，以此类推，先交钱后用房；4、如一方违约，除赔偿损失处，一次性缴纳违约金5000元；5、甲方（被告）赠送7月—12月31日房租给原告，在此期间所产生的费用由乙方（原告）承担。合同签订后，被告将房屋及屋内用品交给原告使用。2014年12月29日，原告擅自终止合同，将租赁房屋的钥匙交给被告，却未返还房屋内用品，也未承担相应的费用，尤其是未按合同约定的付款时间支付房租，原告已构成违约，故提出反诉，请求判令：一、反诉被告（本诉原告）承担违约金5000元；二、反诉被告（本诉原告）返还租赁房屋内的物品：樱花牌抽油烟机、海尔蓝火苗热水器、樱花牌灶具、三星牌电视机、赛亿牌冰箱、纯净水净化机、格兰仕微波炉、空调、洗衣机、录音机（梁敏所有）各一台；三、反诉被告（本诉原告）承担2014年10月15日至2014年12月30日期间的暖气费861.1元、2014年7月3日至2014年12月30日期间的物业费866元，合计1727.1元。反诉被告（本诉原告）石成玉辩称：合同终止是由于反诉原告改变房屋格局，导致房屋室温过低，达不到开美容院的条件，责任在于反诉原告。并且2014年12月29日双方已经解除合同，反诉原告已经将房屋钥匙收回，反诉被告不应当承担违约金。反诉被告愿意将现有的物品包括：抽油烟机、灶具、电视机、冰箱、纯净水净化机、微波炉、洗衣机返还给本诉原告。空调不在反诉被告处，不存在返还的问题。录音机是梁敏的，已经被梁敏拿走了，不存在返还的问题。反诉原告主张的暖气费和物业费如果有证据证实，反诉被告愿意承担。原告（反诉被告）为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：一、美容院转让协议、租房合同书各一份，证实：2014年7月3日，原、被告签订美容院转让协议和租房合同。合同约定被告（反诉原告）将位于新城花园15号楼3单元301室的美容院以75000元的价格转让给原告（反诉被告）经营；被告（反诉原告）将新城花园15号楼3单元301室租赁给原告（反诉被告），租赁期限为2015年1月3日至2015年12月31日，租金15000元／年，押金5000元；被告（反诉原告）赠送2014年7月至12月31日期间的房租。被告（反诉原告）对真实性均无异议，对美容院转让协议的关联性有异议，认为与本案诉争的租赁关系无关。本院对真实性予以确认。二、收条一份、往来记录各一份，证实2014年12月，双方因房屋室内温度低无法正常使用的交涉过程，2014年12月29日被告（反诉原告）已将房屋收回。被告（反诉原告）对收条无异议，对往来记录的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为不能证实房屋室内温度低是由于被告（反诉原告）的行为导致，也有可能是热力公司供暖不合格或者是房屋建设的原因。同时该往来记录也印证了原告没有按约定的时间交清房租。本院对真实性予以确认。反诉原告（本诉被告）为支持自己的反诉请求，向本院提交以下证据：一、2014年7月3日签订的租房合同书一份，证实：1、房屋租赁期限为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金15000元，押金5000元；2、合同约定的租金交付时间和方式：签订合同之日就交清房租，先交钱，后用房；3、双方约定了违约金数额5000元；4、反诉原告赠送2014年7月至12月期间的房租，但在此期间的费用由反诉被告承担；5、交付租赁房屋时，合同清单上的物品也一并交付给反诉被告。另外，反诉原告要求返还的物品清单中去除空调。经质证，反诉被告对真实性无异议，同时认为物品清单中的录音机系梁敏所有，反诉原告无权主张返还，另外清单中的海尔蓝火苗热水器在房屋租赁过程中已被反诉原告自己更换为万和热水器，在返还房屋时，热水器仍安装在墙上，反诉原告之所以赠送2014年7月至12月期间的房租，是由于反诉被告高价转让了反诉原告的美容院。本院对真实性、关联性、合法性均予以确认。二、房屋产权证权一份，证实租赁房屋的面积为111.11㎡。反诉被告无异议。本院予以确认。三、缴费收据一份，证实2014年1月1日至12月31日期间的物业费是1732元，根据合同约定，反诉被告应当承担其租赁期间的物业费。反诉被告有异议，认为该收据系复印件，虽然加盖了物业公司的财务专用章，但收据中有明显的涂改痕迹，系先盖章后写字。由于反诉原告提供的该份收据上表明物业费时间段的内容明显系盖章后又添加的内容，在证据形式上存在明显的瑕疵，且反诉被告又不认可，本院对该证据不予确认。四、暖气费收据一份，证实2014-2015年度采暖费是2058.8元，反诉被告应当承担两个半月的暖气费。反诉被告有异议，认为该票据不是正规收费收据，真实性无法确认。由于反诉被告未提供相反证据来反驳，本院对真实性予以确认。五、收据两份，证实2013年10月1日至2014年12月30日，反诉被告租赁的房屋的物业费为2132元。反诉被告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为该收据不是正规收费收据，不能真实反映反诉原告是否缴费的事实。由于反诉被告未提供相反证据来反驳，本院对真实性予以确认。反诉被告（本诉原告）为证实自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：一、阜康市新城物业服务有限公司出具的证明一份，照片五张，证实反诉原告作为房主未经物业公司同意，擅自扩建改变房屋结构，导致室内温度过低。反诉原告对证明的真实性、合法性、关联性均有异议，认为虽然加盖了新城物业的公章，但其证实的内容是不合法的，是否改变了房屋结构或者房屋密封不严，不是物业公司能够证明的事情，物业公司没有此项职能，反诉原告只是对房屋的布局进行了改变，不需要通过物业公司。对照片也有异议，认为照片反映不出拍摄的时间和地点，无法证实就是双方诉争的房屋。本院对该组证据结合其它证据综合认定。二、证人梁敏的证人证言，证人陈述：我是原告（反诉被告）石成玉经营的美容院的美容师，之前被告（反诉原告）江悦经营美容院时，我也是当时店里的美容师，店里的温度一直都很低，冬天经常要用电暖气，不清楚是什么原因，物业公司的人常来测温度，一直也没有解决。江悦要求返还的录音机是我的，我已经拿走了。石成玉向江悦返还房屋前，热水器还在租赁的房屋内。反诉原告、被告对证人证言均无异议，本院对证人证言予以采信。经庭审，原、被告举证及本院认证，并结合双方当事人陈述，本院确认以下法律事实：2014年7月3日，原、被告签订美容院转让协议，被告（反诉原告）江悦将自己经营的位于新城花园15号楼3单元301室的美容院以75000元价格转让给原告（反诉被告）石成玉。同时，双方又签订一份租房合同书，合同约定，被告（反诉原告）江悦作为房屋所有权人将美容院所使用的新城花园15号楼3单元301室出租给原告（反诉被告），合同约定：一、租赁期限为一年，自2015年1月3日至2015年12月31日止；二、租金15000元／年，采取年付款的形式，即合同签订之日起交清全年房租费，先交钱后用房。每年合同到期1个月前，乙方（原告）将下年租金一次性付给甲方（被告），在租金同等的条件下，乙方有优先租赁权。押金5000元，作为该房水电暖及家具、家电、厨房用具等房屋结构和设施受到损坏，将用此费用扣补，如一切完好，在合同到期后退还乙方；三、水电暖、物业、卫生等费用由乙方自行承担，并按时足额缴清。合同还对承租方的其它义务进行了约定，同时约定以上条款如有违反，除赔偿损失外，一次性缴纳违约金5000元。合同第八条约定，甲方赠送7月—12月31日房租给乙方，在此期间所产生费用由乙方承担。合同随附的物品清单亦列明了出租房屋内的电器设施：抽油烟机（樱花）、热水器（海尔、蓝火苗）、灶具（樱花）、电视机（三星）、冰箱（赛亿）、纯净水净化机、微波炉（格兰仕）、空调、洗衣机。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了转让费及5000元租房押金，开始经营美容院。经营期间，被告（反诉原告）将海尔、蓝火苗热水器更换为6.5L万和牌热水器。因冬季室温偏低，原告（反诉被告）要求解除合同并退还押金，被告（反诉原告）不同意退还押金并要求原告（反诉被告）交付2015年租金，双方发生争议，2014年12月29日，原告（反诉被告）将抽油烟机（樱花）、灶具（樱花）、电视机（三星）、冰箱（赛亿）、纯净水净化机、微波炉（格兰仕）、洗衣机（荣事达）拉走，并将租赁房屋的钥匙、门禁卡、电卡、水卡、气卡交还给被告（反诉原告）。另查明，原告（反诉被告）租赁房屋期间的物业费833元（2014年7月3日至2014年12月29日）、采暖费858元（2014年10月15日至2014年12月29日）由被告（反诉原告）交纳。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的美容院转让协议及租房合同均系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效。自合同签订之日起，双方均受合同的约束。2014年12月29日，原告（反诉被告）以冬季室温偏低，不能满足冬季经营美容院的条件为由要求解除合同，并将租赁房屋的钥匙、门禁卡、电卡、水卡、气卡交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）接受钥匙之日起，租赁房屋已交还被告（反诉原告），原告（反诉被告）以该行为通知了被告（反诉原告）解除合同。双方之间的合同自通知到达之日起解除，被告（反诉原告）在接到通知之日起合理期间内未提出异议，视为同意解除合同。本院对双方之间的合同已经解除的事实予以确认。合同解除后，原告（反诉被告）应当将房屋及屋内用品全部返还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）亦应当将收取的押金返还给原告（反诉被告）。双方签订的租房合同明确约定水电暖、物业、卫生等费用由原告（反诉）被告承担；押金5000元作为水电暖及家具、家电、厨房用具等房屋结构和设施受到损坏的费用扣补；原告（反诉被告）应当承担的物业费833元和采暖费858元由被告（反诉原告）垫付，应当准许被告（反诉原告）将该笔费用从押金当中予以扣除。双方签订的租房合同约定2015年的房租应当在合同签订之日起交清，但原告（反诉被告）直到解除合同之日也未交付房租，其行为已构成违约，反诉原告（本诉被告）按照合同约定主张违约金5000元，反诉被告抗辩认为合同解除是由于反诉原告的房屋室温过低，责任在于反诉原告，不承担违约金，其不承担违约金的抗辩理由中已涵盖了调整违约金的意思表示。考虑到反诉原告因反诉被告逾期交纳房租给其造成的实际利息损失，以及租房合同的履行情况，本院酌定违约金为1000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江悦于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）石成玉返还租房押金5000元；二、反诉被告石成玉于本判决生效之日起三日内向反诉原告江悦给付违约金1000元；三、反诉被告石成玉于本判决生效之日起三日内向反诉原告江悦返还抽油烟机（樱花）、灶具（樱花）、电视机（三星）、冰箱（赛亿）、纯净水净化机、微波炉（格兰仕）、洗衣机（荣事达）各一台；四、反诉被告石成玉于本判决生效之日起三日内向反诉原告江悦给付物业费833元（2014年7月3日至2014年12月29日）、采暖费858元（2014年10月15日至2014年12月29日）；五、驳回原告石成玉的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告江悦的其他诉讼请求；以上第一、二、四项判项相互折抵后，被告（反诉原告）江悦于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）石成玉返还押金2309元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元、其他诉讼费用80元、反诉案件受理费50元，合计180元，由原告石成玉承担90元，由被告江悦承担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王云凌审 判 员 黄爱玲人民陪审员 李 航二〇一五年六月一日书 记 员 尹 诗 关注微信公众号“”