（2015）鄂汉阳民一初字第00024号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-29
案件名称
陈远杰与武汉新城宏盛置业有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈远杰,武汉新城宏盛置业有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉阳民一初字第00024号原告：陈远杰。委托代理人：汪晨、蔡小林，湖北乾泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉新城宏盛置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区江堤街太山寺特1-5号。法定代表人：王振华，系该单位董事长委托代理人：徐红，系该公司法务专员，特别授权代理。委托代理人：夏喻，系该公司营销专员，特别授权代理。原告陈远杰诉被告武汉新城宏盛置业有限公司使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员崔玉华独任审理，于2015年1月23日公开开庭审理后转为普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与审判员王琴、代理审判员崔玉华组成合议庭于同年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告陈远杰的委托代理人汪晨，被告武汉新城宏盛置业有限公司的委托代理人徐红、夏喻均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈远杰诉称：2013年11月24日原告与被告武汉新城宏盛置业有限公司在武汉市汉阳区江欣苑路新城春天里营销中心签订了新城春天里楼盘地下A092号车位转让合同，合同编号0080471（以下简称该合同），该合同第一条规定了转让车位使用权内容如下：1、乙方有偿购买甲方出让的新城春天里楼盘，地下A092号车位。2、该车位总价款为人民币75，000元。该合同第三条规定的交付日期为2013年12月31日。该合同第四条规定了逾期违约责任，甲方如未按期交付车位，乙方有权要求甲方按银行同期存款利率支付已付车位有偿受让费利息；如逾期十天甲方仍未交付车位，甲方应支付车位有偿受让费0.1%的违约金给乙方。该合同第五条规定了使用年限，如下：1、乙方对所受让的车位拥有法律法规规定的权利和使用年限。2、甲方在签订合同前已告知乙方所受让车位目前无法办理产权登记，乙方对此完全理解并接受，并且无异议。甲方保证本车位属于规划内车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。该合同第七条规定本合同其他未尽事宜由双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向标的物所在地人民法院提起诉讼。原告认为，该合同名为地下车位转让合同，但内容只是转让车位使用权，不包含转让车位所有权，如该合同第一条规定的是转让车位使用权、第五条规定的使用权限等内容均规定的转让车位使用权。依照《合同法》、《物权法》等相关法律法规规定，该合同实际是转让车位使用权的租赁合同。该合同第五条规定了使用权限，如乙方对所受让的车位拥有法律法规规定的权利和使用年限。而此条对于租赁期限是没有约定的，因为法律法规并没有规定具体的租赁期限，并且原被告现在对于该合同的租赁期限也没有达成一致的补充协议。根据《合同法》规定，租赁合同必须要有明确的租赁期限，如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2014年11月7日，原告通过邮寄方式通知被告解除与其签订的地下A092号车位转让合同，但被告收到了解除合同后至今没有自行返还原告所支付的车位款75，000元及支付资金占用利息。故起诉来院请求判令解除原被告于2013年11月24日签订的地下A092号车位转让合同，判令被告返还原告所支付的车位款75，000元及支付资金占用利息（利息自2013年11月24日开始，按中国人民银行同期贷款利率年息6%支付至车位款还清为止），本案诉讼费用由被告承担。被告武汉新城宏盛置业有限公司辩称：一、双方签订的为转让地下车位所有权的买卖合同，符合双方真实意思表示。根据合同内容可以看出双方的真实意思及书面约定的都是转让车位所有权而非车位使用权，合同第一条、第五条的小标题虽然出现了“使用权”、“使用权限”，但结合其标的、合同价款、双方权利义务内容等上下文内容，可得出交易对象实质上为“车位所有权”，具有车位所有权的实质要义及其占有、使用、处分、收益等权能。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《武汉市物业管理条例》第六十三条，被告作为地下车库的权利人，享有对地下停车库整体或划分出的停车位的处分权，处分包括出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位，合同的性质为买卖合同。二、原告已经通过转让合同取得了A092号车位的所有权，根据《物权法》第一百四十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款，建设部《房屋登记办法》第九十条、《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》第二十六条，该车位由被告投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被告应当对此享有所有权，被告已依约转让并交付车位，原告对该车位享有独立的所有权。根据《物权法》第九条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规，原告未经登记已取得车位所有权。三、原告无任何法定或约定理由解除该份合同，原告主张所签合同为不定期租赁合同不成立，原告主张无法取得案涉车位产权，不能实现合同目的，故而可以解除合同，也不成立。因此双方签订的合同为转让地下车位所有权的买卖合同，符合双方真实意思表示，原告已通过转让合同取得了该车位所有权，无任何法定或约定事由解除该份合同，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年11月24日，原告陈远杰（乙方）与被告武汉新城宏盛置业有限公司（甲方）签订《地下车位转让合同》（合同编号0080471）一份，合同内容：“乙方已购买新城春天里楼盘7号1603室房屋，并已签订《商品房买卖合同》，现购买甲方转让车位壹个，经友好协商，甲乙双方就车位具体购买事宜签订协议如下：一、转让车位使用权内容：1、乙方有偿购买甲方出让的春天里花园楼盘，地下A092号车位，车位大小及位置编号以现场实地为准。2、该车位总价款为人民币75，000元整。二、付款方式：1、乙方采用一次性付款方式。乙方于2013年11月30日前一次性付清车位有偿转让费。2、乙方迟延付款，经甲方书面催告三日内仍未支付完毕的，甲方有权解除本合同，并可将上述车位转让给其他业主。三、交付日期：2013年12月31日。……五、使用年限：1、乙方对所受让的车位拥有法律法规规定的权利和使用年限。2、甲方在签订本合同前已告知乙方所受让车位目前无法办理产权登记，乙方对此已完全理解并接受，并且无任何异议。甲方保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前不能办理产权登记。甲方承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给乙方，待登记机构可以办理产权登记时，甲方为乙方办理产权登记提供所需要的证明文件，办理登记所发生的税费由乙方承担。4、车位的服务费为每月30元／个（暂定）。车位的物业服务费不包含在车位款中，由乙方另行支付给物业服务公司。物业服务公司有权根据实际经营情况调整车位的物业服务费。车位交付后，如遇物业服务公司调整车位服务费，以物业服务公司的收费为准等内容。”原被告均在合同上签字捺印。同日，原告向被告付款人民币75，000.00元。2014年6月27日，新城春天里物业客服中心发出通知一份，张贴于小区大门的公告栏，内容为“尊敬的业主（住户）：1、需要办理车辆月租的业主，请带上业主身份证、行车证、门禁卡到物业服务中心前台办理相关停车手续。2、已买车位的业主，请带上业主身份证、行车证、购车位合同或发票、门禁卡，前往物业服务中心前台办理相关手续。”2014年7月19日原告向常州新城吾悦商业管理有限公司武汉分公司缴纳了车位服务费180元办理了车位使用手续并开始使用车位至今。2014年11月6日，原告陈远杰就其签订的《地下车位转让合同》向被告武汉新城宏盛置业有限公司发出《解除合同通知函》：“本人认为合同存在以下问题，并且严重损害了本人的合法财产权益。第一、该合同名为地下车位转让合同，但内容只包括转让车位使用权，不包括转让车位所有权，如该合同第一条实为转让车位使用权的租赁合同。第二、该合同第五条规定了使用权限，乙方对所受让的车位拥有法律法规规定的权利和使用年限。此条对于租赁期限是没有约定的，应为法律法规并没有规定具体的租赁期限。根据《合同法》规定，租赁合同必须要有明确的租赁期限，如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。因此，本人根据以上法律法规的规定，在此通知贵公司，从即日起本人解除与贵公司签订的地下A092车位转让合同（合同编号0080471）。并限贵公司在收到此通知后7日内自行返还本人已经支付的车位款75，000元，另支付资金占用利息4，372.4元……”。2014年11月10日，被告向原告的委托代理人汪晨发出了关于汪晨《合同解除通知函》的回函表示原告于2014年11月6日所发《合同解除通知函》已收悉。并认为原告主张的合同实际为转让车位使用权的租赁合同的观点不成立，生效的合同，双方当事人应当严格遵守并切实遵守合同约定，因原告方不存在可以解除合同的法定或约定情形，故不同意原告提出的解除合同的要求。希望原告依照合同继续行使权利并履行义务。后因被告对部分车位进行降价出售，部分业主联名致函原告表示：鉴于贵公司现在公开出售小区车位负一层人民币45，000元，负二层人民币30，000元严重损害了7月10日之前购买小区车位业主利益，7月10日前部分业主以人民币85，000元、75，000元、70，000元购买的负一层车位高于现在现价35%-50%，部分业主以人民币50，000元购买的负二层车位高于现价的60%。根据购买高价车位的业主要求提出以下几个解决问题的方法：解决方案一：补偿一个同等差价的车位。方案二：将差价抵扣物业费；方案三、退还差价。方案四：退车位赔偿违约金。现双方因合同解除事宜协调未果，原告起诉来院要求判令解除原被告于2013年11月24日签订的地下A092号车位转让合同，被告返还原告所支付的车位款75，000元及支付资金占用利息（利息自2013年11月24日开始，按中国人民银行同期贷款利率年息6%支付至车位款还清为止），本案诉讼费用由被告承担。另查明，2013年12月20日，武汉新城宏盛置业有限公司建设的春天里花园一标段4#楼及地下室（建筑面积35，406.72平方米）办理了竣工验收备案，包括框剪地上28层地下1层局部2层。2015年3月26日，被告武汉新城宏盛置业有限公司开发建设的汉阳渔场项目（春天里花园）小区的汉阳区江欣苑路333号（春天里花园）地下室栋-1层地下室（建筑面积18，463.43平方米，总层数2层）取得了武汉市房屋初始登记证明（编号：武房初证阳字第2015007805号）。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的地下车位转让合同、发票、解除合同通知函、被告提交的地下车位转让合同、竣工验收备案证明书、武汉市房屋初始登记证明、函件等证据予以证实，可以认定。本院认为：位于武汉市汉阳区江欣苑路333号（春天里花园）地下室栋-1层地下室（建筑面积18，463.43平方米）系被告投资建设开发，被告享有相应的权利，有权依法对其进行占有、使用、收益、处分。原、被告于2013年11月24日签订的《地下车位转让合同》系双方自愿签订，原、被告均签名并捺印，合同约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均依约履行，原告支付了车位款，被告亦将车位交付原告使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同的条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方签订的合同名为《地下车位转让合同》，条款中亦出现有偿购买、车位总价款等词句，综合合同全文可以看出双方签订的《地下车位转让合同》并非租赁合同，租赁合同仅系使用租赁物并不包括转让使用权。故对于原告主张该合同系转让车位使用权的不定期租赁合同，原告可以随时解除合同之观点，本院不予采信，对原告据此为由要求解除原、被告于2013年11月24日签订的地下A092号车位转让合同，并要求被告返还原告所支付的车位款75，000元及支付资金占用利息的诉讼请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈远杰的诉讼请求。本案诉讼费人民币1，675元由原告陈远杰负担（此款已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 戴 猛审 判 员 王 琴代理审判员 崔玉华二〇一五年六月一日书 记 员 李玉荣 来源：