（2015）通中民终字第00854号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-20
案件名称
南通冠君贸易有限公司与上海淘贝实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海淘贝实业有限公司,南通冠君贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00854号上诉人（原审被告）上海淘贝实业有限公司，住所地上海市青浦区凤星路1588号1幢1层D区188室。法定代表人林銮荣，经理。委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南通冠君贸易有限公司，住所地南通市文峰街道星火社区11组。法定代表人季强，董事长。委托代理人吉达康、胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。上诉人上海淘贝实业有限公司（以下简称淘贝公司）因与被上诉人南通冠君贸易有限公司（以下简称冠君公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月23日，冠君公司（甲方）与淘贝公司（乙方）签订房屋租赁合同书一份。合同约定，甲方将位于南通市崇川区园林路，建筑面积约4300平方米（出租给乙方），壹年租金合人民币伍拾叁万元整，每叁年一次递增5%。门、窗、水、电齐全。合同时间2013年7月23日至该租赁物拆迁掉为止，在此期间如遇国家或地方政府建设拆迁等不可抗拒的因素，应无条件服从，甲方收到拆迁通知书后三日内书面通知乙方。房屋租赁期间由甲方提供��力电150KVA用电负荷分电表安装配电间，超容量引起的后果自负，所用水、电费由乙方自理，逾期不缴造成损失由乙方承担。乙方因生产用电较多，每月电费乙方到供电局去缴，水费凭村里的水费单由乙方直接支付。承租人须支付甲方房屋定金人民币叁拾万元整，待此合同生效后作为第一期房租租金。第二期贰拾叁万元整，以后每半年支付一次。必须提前一个月支付，逾期不缴纳，甲方可及时收回房屋，造成一切损失由乙方自己负责，同时合同自行终止。关于案涉租赁房屋，在2013年7月23日之前，案外人黄素兰与淘贝公司的代理人于2013年7月6日签一份前期租赁协议。协议约定，房租每年53万元；付款方式第一期付30万元，第二期付23万元，以后每半年支付一次，即265000元；装修期为整体厂房清空后给免租期一个半月。其后，淘贝公司给付黄素兰30万元，黄素兰交付部分���屋给淘贝公司。2013年9月12日，冠君公司法定代表人季强与淘贝公司法定代表人林銮荣签订补充协议，就租赁房屋的转租、打通道、改建、拆除及经济补偿等问题进行了约定。至2013年年底，冠君公司及黄素兰共向淘贝公司交付了约2000平方米的租赁房屋。2014年5月，黄素兰向法院起诉淘贝公司，请求解除2013年7月23日的房屋租赁合同书，要求淘贝公司将承租的房产归还并支付水、电费、卫生费。因淘贝公司提供的2013年7月23日房屋租赁合同书的合同主体是冠君公司而非黄素兰，黄素兰向法院撤诉。2014年7月，冠君公司诉至法院请求确认冠君公司与淘贝公司签订的房屋租赁合同无效，淘贝公司归还房产并支付水费、电费、卫生费合计32185.76元。诉讼中，冠君公司提供了户名为南通市鑫海汽车服务有限公司合计金额为20113.46元的电费发票3张、户名为煋赋汽修合计金额为1230���的水费收据2张。淘贝公司对此不予认可。另查明，案涉租赁房屋所占用土地为黄素兰向南通市崇川区观音山街道星火社区租用，房屋系黄素兰所建。原审法院认为，关于租赁合同关系的主体，虽然前期租赁协议由案外人黄素兰与淘贝公司签订，但该租赁协议仅对合同价款、付款方式作了初步约定，并未对合同的主要条款作完整约定。2013年7月23日，冠君公司与淘贝公司签订房屋租赁协议，对前述已协商一致的条款给予确认，并且对合同应具备的主要条款如租赁房屋概况租赁期限、各自权利义务、违约责任等加以约定。2013年9月12日，冠君公司与淘贝公司又对租赁事项的变更签订了补充协议。因此，法院确认租赁合同关系发生在冠君公司与淘贝公司之间。关于租赁合同的效力，案涉租赁房屋在城市规划区内，至庭审结束，双方均未能提供租赁房屋的房屋产权证或建设工程规划许可证，未能提供证据证明租赁房屋建设的合法性，根据相关法律规定，租赁合同应为无效。关于合同无效后的处理，租赁合同无效，承租人淘贝公司应将租赁房屋返还给出租人冠君公司并参照合同约定支付房屋占有使用费，当事人因合同无效受到损失可请求赔偿。本案中，出租人冠君公司请求返还房屋，法院予以支持。至于房屋占有使用费及损失，双方均未提出请求，双方可自行协商。关于冠君公司主张的水、电费及卫生费，参照合同约定该费用应由淘贝公司自行缴纳。而根据冠君公司提供的证据，电费发票及水费收据的户名既不是冠君公司，也不是淘贝公司，不能证明冠君公司所主张的其已垫付水电费的事实。对冠君公司提出要求淘贝公司支付水、电费、卫生费的请求，法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五���项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决：一、南通冠君贸易有限公司与上海淘贝实业有限公司于2013年7月23日签订的房屋租赁合同书及补充协议无效。二、上海淘贝实业有限公司在判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还给南通冠君贸易有限公司。三、驳回南通冠君贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币9180元，由上海淘贝实业有限公司负担。宣判后，上诉人淘贝公司不服一审判决，向本院提起上诉称，讼争房屋的权利人非被上诉人，其权利主体亦非被上诉人，被上诉人不具备诉讼主体资格。讼争房屋的实际租赁关系主体是案外人黄素兰。被上诉人既不是房屋的所有权人，也没有任何事实或证据证明被上诉人和黄素兰有租赁关系。一审庭审中被上诉人认为其和黄���兰是委托代理关系，如果是委托关系，委托人是权利人，被上诉人不是涉案主体。一审判决确认租赁合同无效的依据为讼争房屋既无产权证又无建设工程规划许可证，但该无效的效力与被上诉人无关，仅与房屋的权利人有关，一审据此判决2013年7月23日租赁合同无效显属不当。一审判决上诉人将讼争房屋返还被上诉人与本案的客观事实相违背。请求二审法院撤销一审第一、二项判决或者驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人冠君公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、讼争房屋的权利主体是黄素兰，虽非被上诉人，但是被上诉人系帮助黄素兰出租房屋，其行为为有效代理行为，其也是租赁合同的主体。黄素兰之前起诉后，又以主体不适格撤诉，也从侧面说明了被上诉人系合同的主体，依据合同的相对性该纠纷应为上诉人与被上诉人之间的租赁合同���纷。2、案涉房屋系建在农村集体土地上的房屋，并没有取得产权证，因违反国家法律行政法规的强制性规定而无效。3、退一步讲，即便如上诉人所说，被上诉人无权处分该房屋，事后也未得到黄素兰的追认，该合同亦为无效合同。4、根据合同法规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，现上诉人不存在无法返还的情形，应当退还房屋。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，本院向案外人黄素兰了解有关情况，制作调查笔录一份。黄素兰表示涉案房屋是其向村里租地后自行建成，并委托冠君公司以公司名义对外出租，其同意冠君公司起诉收回租赁给淘贝公司的房屋。对调查笔录，冠君公司表示认可。淘贝公司对调查笔录质证意见为：对调查笔录的真实性无异议，对黄素兰陈述的诉���房屋是她向村里租地建房的事实不持异议。不同意黄素兰陈述的房子建好后就委托冠君公司以自己的名义对外出租的事实，理由如下：1、整个诉讼过程中未提交过相应证据；2、诉争房屋是黄素兰直接交付给上诉人的，还有部分房屋是黄素兰以自己的名义出租的，且房屋建成后一度是黄素兰自己使用；3、在之前的诉讼证据中，黄素兰提交的合同抬头和签字都是黄素兰本人；4、2013年7月6日的租赁合同，也是以黄素兰的名义直接与上诉人的负责人签订的。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人冠君公司是否具备诉讼主体资格。2、上诉人淘贝公司是否应当向被上诉人冠君公司返还讼争房屋。对争议焦点1，黄素兰与冠君公司系委托人和受托人的关系，受托人冠君公司在授权范围内以自己的名义与淘贝公司签订房屋租赁合同，作为合同的一方当事人，冠君公司具备诉讼主体资格，且委托人黄素兰对冠君公司的诉讼行为也是明知并同意的，故冠君公司有权提起诉讼。对争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，此种情形违反了法律的强制性规定，原审据此认定案涉房屋租赁合同书及补充协议无效���无不当。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原审判令淘贝公司返还冠君公司租赁房屋于法有据。因冠君公司与黄素兰系委托代理关系，冠君公司在授权范围内处理委托事务的法律后果及于委托人，故案涉房屋返还给冠君公司并非与客观事实相违背。因双方并未明确是否存在损失及其范围，故对此问题不予处理，若确因合同无效造成当事人具体损失的，可另行解决。综上，淘贝公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9180元，由上诉人上海淘贝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 张峥嵘代理审判员 刘玉蓉二〇一五年六月一日书 记 员 瞿秀梅施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：