（2015）韶中法民三终字第2号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-06-15

案件名称

余雅、吕金花与江水生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省韶关市中级人民法院

所属地区

广东省韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余雅,吕金花,江水生

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十九条

全文

广东省韶关市中级人民法院民事判决书（2015）韶中法民三终字第2号上诉人（原审被告）：余雅，女，汉族，1976年10月14日出生，住广东省韶关市武江区。上诉人（原审被告）：吕金花，女，汉族，1969年1月25日出生，武江区金圆房屋中介服务部业主，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：刘六福，男，汉族，1968年2月3日出生，住江西省赣州市。被上诉人（原审原告）：江水生，男，1946年9月6日出生，中国香港特别行政区居民。委托代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。上诉人余雅、吕金花为与被上诉人江水生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭（合议庭组成人员：审判长焦晓巍，审判员张丽珊，代理审判员杨平，由书记员朱秋绮记录）于2015年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人余雅、吕金花及其委托代理人刘六福，被上诉人江水生的委托代理人付敬省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：该案争议房屋坐落于韶关市浈江区韶塘路23号富康文化山庄9栋604房。2014年6月5日，江水生通过吕金花发布的广告联系到武江区金圆房屋中介服务部（以下简称金圆服务部）和余雅，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：“甲方（卖房）：余雅，乙方（买房）：江水生，丙方（中介方）金圆服务部。1、地址：甲方将坐落于韶关市浈江区韶塘23号富康文化山庄9栋604房的房地产出售给乙方，……乙方对该房地产已作充分了解，愿意购买该房地产。该房地产权证号为粤房字第000074**号，……4、付款方式：三方在签订该手写房产买卖合同的同时，乙方即刻支付给甲方购房定金为人民币壹万元整（此定金在房款总额中冲抵）。甲乙双方商定该定金的有效期限和办理过户手续的最后期限至2014年8月30日截止（含当天）。……《补充：如果乙方银行贷不到款，此壹万元退还给江水生，如果丙方能帮乙方贷到款，中途所产生费用乙方出，此定金不予退回给江水生》”。合同签订当天，江水生依照合同约定支付10000元定金给余雅，并支付了3000元中介费给金圆服务部。然而，截至2014年8月30日，金圆服务部尚未为江水生办理贷款，涉案房屋仍登记在余雅名下。据此，江水生于2014年10月21日分别向余雅和金圆服务部（吕金花）发出通知书，通知解除三方于2014年6月5日签订的《房地产买卖合同》，并要求余雅、吕金花自收到该通知之日起五天内向江水生退还定金及中介费，但经江水生多次催收均无果。为此，江水生向原审法院提起诉讼，请求判令：1、余雅、吕金花向江水生退还定金10000元；2、该案全部诉讼费用由余雅、吕金花承担。原审庭审中，余雅、吕金花主张三方在签订《房地产买卖合同》前曾订立口头协议，约定江水生以其女儿江倩宁名义购买房屋，其余约定与三方签订的书面合同一致。同时余雅、吕金花表示，江水生因年龄超过65岁，无法以自身名义贷款，但可以江水生女儿的名义办理贷款。江水生在合同上的签名代表其女儿江倩宁，江倩宁委托江水生代为签订房屋买卖合同及办理购买房屋的相关事宜，余雅、吕金花为此没有提供直接证据予以证明。江水生对余雅、吕金花的上述主张在原审庭审中予以否认，并表示其女儿江倩宁为香港永久性居民，在香港工作、生活，房屋中介无法以江倩宁的名义办理按揭。另外，双方均确认，余雅已将10000元定金退回金圆服务部员工刘六福处，该定金为余雅委托其保管。江水生约68岁，其与江倩宁均为香港永久性居民。吕金花为金圆服务部的经营者。江水生在一审期间提供的证据有：1、香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证；2、个体户档案登记资料、常住人口个人信息表；3、房地产买卖合同；4、收据；5、通知书及ems快递回执。余雅、吕金花在一审期间提供的证据有：1、结婚证书；2、江倩宁香港居民身份证；3、社会保险费缴费记录；4、用工审批表；5、社会保险费综合缴费申报表；6、人员变动明细表；7、韶关市浈江区劳动合同鉴证花名册；8、劳动合同；9、视频光盘。原审法院审理认为：该案为房屋买卖合同纠纷。2014年6月5日，江水生与余雅、金圆服务部签订《房地产买卖合同》，三方均在合同落款处签字、捺印或盖章，且在合同签订当天，江水生已履行合同约定，分别向余雅和金圆服务部支付定金10000元和中介费3000元。因此，该合同合法有效，对三方均有约束力。根据《房地产买卖合同》第4条约定，甲乙双方商定该定金的有效期限和办理过户手续的最后期限至2014年8月30日截止（含当天）。如果乙方（江水生）银行贷不了款，此壹万元退还给江水生，如果丙方（金圆服务部）能帮乙方贷到款，中途所产生费用乙方出，此定金不予退回给江水生。然而，截至2014年8月30日，金圆服务部尚未为江水生办理按揭，涉案房屋仍登记在余雅名下。根据合同的上述约定，余雅应退回收取的定金10000元给江水生。余雅、吕金花主张江水生女儿江倩宁委托江水生代为签订房屋买卖合同，办理购房的相关事宜。鉴于江水生予以否认，余雅、吕金花没有提供相应江倩宁委托江水生购买涉案房屋的相关材料，三方签订的合同上亦无江倩宁的签名，故余雅、吕金花此主张缺乏事实依据，原审法院不予支持。虽余雅已将涉案定金退回金圆服务部，但该款只是余雅委托金圆服务部代为保管，此为余雅与金圆服务部之间的内部关系，对外，仍应由余雅向江水生承担退还定金10000元的民事责任。因此，江水生要求金圆服务部的经营者即吕金花退还定金10000元依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，于2014年12月8日作出（2014）韶浈法民一初字第1068号民事判决：一、余雅应于该判决生效之曰起三日内退还定金10000元给江水生；二、驳回江水生的其他诉讼请求。案件受理费50元，由余雅负担。上诉人余雅、吕金花不服原审判决，向本院提起上诉称：一、金圆服务部的人员带江水生看了多套房，最后江水生决定买余雅的房屋，合同是江水生签名，但签订合同前有口头协议即以江水生的女儿江倩宁的名义贷款，房产证写江水生和江倩宁的名。在签订房屋买卖合同时，金圆服务部人员刘六福已清楚告知江水生其已超过65岁，不得做按揭贷款，江水生也同意并用其女儿的名字江倩宁做按揭贷款，因江倩宁是境外的只有中行做按揭贷款，江水生称其银行也有熟人可办按揭。在申请贷款期间，刘六福告知江水生通知江倩宁（原名叫江碧蓉）提供资料，后江倩宁与刘六福到中行办了存折，并到地税局办手续，并由江水生协助，之后江水生因故未存入中行要求的首期款78000元，其家人也劝其不买房，因合同至2014年8月30日到期，这期间，金圆服务部要等江水生作决定即以他女儿名字买还是不买，到2014年8月27日，江水生要求拿回其女儿材料，其称他要买，按揭的事他去办，但实际上江水生不想买。因江倩宁的过户手续还未办好，故有部分材料复印件在金圆服务部；二、原审判决书查明事实部分及认定部分与事实不符，请二审法院纠正；三、《民法通则》第六十六条规定：“……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意……”江倩宁知道她与江水生共同买房并办了银行卡和社保注册登记应视江倩宁同意是以她的名义办按揭贷款，共同买房，江倩宁不仅同意且有了行动，而江水生叫其女儿办银行卡和社保注册登记前，江水生不作否认且还在江倩宁办理按揭贷款的资料上加盖江水生商铺的公章，应视为江水生是同意。根据合同法第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，本案中，江水生没有其女儿的委托代理书，但因是父女关系，江倩宁有理由相信父亲，该代理行为有效。金圆服务部提供的资料已形成了证据链，综上，请二审法院撤销原审法院判决第一项，驳回江水生要求余雅退还定金10000元的诉讼请求，二审案件受理费50元由江水生承担。被上诉人江水生答辩称：上诉状的内容不是余雅本人的意思，余雅是愿意给回江水生1万元的，当时余雅写了收条给江水生，具有合同的相对性，至于另外的劳务费5000元是余雅与金圆服务部的关系。本院经审理查明：2014年6月5日，余雅（甲方）、江水生（乙方）、金圆服务部（丙方）共同签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定：余雅将韶关市浈江区韶塘路23号富康文化山庄9幢604房出售给江水生，价格338000元；付款方式：三方在签订该房地产买卖合同的同时，江水生支付给余雅购房定金1万元，该定金在房款总额中冲抵；余雅、江水生商定该定金的有效期限和办理过户手续的最后期限至2014年8月30日止。购房余额：第一期78000元在网签名收件前（含当天）现金付清，第二期25万元由银行按揭支付，并以手写体补充：“如果乙方银行贷不到款，此壹万元退还给江水生，如果丙方能帮乙方贷到款，中途所产生费用乙方出，此定金不予退回给江水生。”如果余雅中途不卖房，属余雅方违约，应退还定金1万元给江水生，另赔偿相等定金金额1万元作违约金给江水生，合同即解除，江水生中途不买，或在约定的期间内未到房地产交易登记所办理过户手续，属江水生违约，合同解除，余雅不退还定金给江水生。江水生须付金圆服务部中介费6000元，在交定金的同时支付3000元，至过完户日前付清另外的3000元；在合同规定的时间范围内，办理按揭、缴税、网签、过户等手续的过程中，如有一方不及时或故意拖延时间不按时提供自己的资料（买方需提供身份证、户口本、婚育证明、工资收入证明、流水帐、无购房登记证明等），拖延方视为违约，由此造成的损失由违约方负责，与中介方无关。至2014年8月30日止，涉案房屋未能成功办理银行按揭贷款。后经江水生向余雅、吕金花发出通知书要求退还定金未果，遂起诉至原审法院。2014年6月5日，余雅在一份内容为“今收到江水生购买韶关市浈江区韶塘路23号富康文化山庄9幢604房的购房定金1万元整”收据的收款单位（盖章）处签名确认。在二审开庭中，余雅称江水生给其1万元定金时，金圆服务部扣了5000元，之后余雅将另外的5000元也给了金圆服务部。对此，吕金花认可定金1万元在其处保管，但只同意退回5000元给余雅，剩下的5000元属于合同约定的劳务费。吕金花称：在签订房屋买卖合同前，已告知江水生因其年纪大无法办理贷款，江水生说以其女儿名字办理贷款。对此，江水生称其父女均不同意，因买主不是江水生的女儿。江水生称：因其年纪太大，金圆服务部要求江水生女儿做担保，才会出现金圆服务部持有其女儿的资料。吕金花称其提供的三段视频中第一段是在江水生商铺录制，内容为江水生承认把其女儿的资料要了回去；第二段是在韶关市和平路中国银行录制，内容为刘六福曾带过江水生女儿办过银行卡；第三段是在韶关市西堤北地税局，内容为刘六福曾带过江水生女儿办过注册存档。在原审庭审中，江水生表示因上诉人称办理银行按揭贷款需要其女儿作担保人，故江水生一直以为拿其女儿资料是作担保用。另查明：刘六福是金圆服务部的员工。本院认为：本案被上诉人江水生是香港居民，本案是涉港房屋买卖合同纠纷。上诉人吕金花、余雅与江水生对适用内地法律作为处理本案的准据法均无异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案的上诉请求为：余雅不应退还1万元定金给江水生。本案中，上诉人吕金花、余雅与被上诉人江水生签订的房地产买卖合同明确约定买方为江水生，并约定了买方应提供的资料内容，该合同中没有要求提供江水生女儿的资料，上诉人认为其与江水生在签订房产买卖合同前有口头协议即以江水生女儿的名义贷款，并以存在江水生女儿的个人资料及上诉人拍摄的视频予以证明该口头协议的存在，但上述证据的内容均无法证实买主为江水生的女儿，江水生女儿的个人资料曾在上诉人手中并不能推断出买主即为江水生的女儿。且上诉人吕金花没有充分的证据证实其能帮江水生贷到款，故上诉人要求不应退还1万元定金给江水生的理由不成立，本院不予支持。对于上诉人认为根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第六十六条的规定，江水生女儿知道与其父亲江水生共同购买涉案房产，不作否认即为委托江水生办理购房事宜，对上诉人构成表见代理。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”如前所述，江水生以为上诉人要其女儿资料是为了办银行按揭需其女儿作担保，江水生否认以其女儿名义买房并办货款。上诉人所称的带领江水生女儿办理银行卡及社保，其女儿予以配合的行为及江水生在《用工审批表》等相关登记表加盖其商铺公章的行为仅能证实其女儿同意办理银行卡及社保，并不能推断出其女儿知道江水生或上诉人以江水生女儿名义实施购房并办理按揭贷款的事实，亦不能推断出江水生受其女儿委托以其女儿名义购房并办理按揭贷款的事实，对于上诉人所称的表见代理的问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”上诉人仅以江水生与其女儿为亲属关系作为有理由相信的理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，余雅、吕金花的上诉理由依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一案案件受理费50元，由上诉人余雅负担；二审案件受理费50元，由上诉人余雅负担25元，上诉人吕金花负担25元。本判决为终审判决审　判　长　　焦晓巍审　判　员　　张丽珊代理审判员　　杨　平二〇一五年六月一日书　记　员　　朱秋绮搜索“”