（2015）青民一终字第902号

裁判日期: 2015-06-01

公开日期: 2015-08-07

案件名称

吴桂民与吴华锡房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款

全文

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第902号上诉人（原审原告）吴桂民。委托代理人袁丽萍，山东旗云律师事务所律师。委托代理人王春霖，山东旗云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴华锡。委托代理人吴昕。原审第三人青岛欧美房地产开发有限公司。法定代表人张维青，总经理。原审第三人赵学文。原审第三人赵秀娥。上列原审第三人委托代理人宋彦良，山东福泰律师事务所律师。上诉人吴桂民因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2013）西民初字第1860号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月18日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月12日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人吴桂民的委托代理人袁丽萍、王春霖，被上诉人吴华锡以及委托代理人吴昕，原审第三人青岛欧美房地产开发有限公司、赵学文、赵秀娥的委托代理人宋彦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审中吴桂民诉称：2010年7月9日，其通过房屋中介李雪梅，购买吴华锡御苑风景27号网点，房款为382536元。该房系2010年2月4日欧美公司折价325156元抵顶欠吴华锡暖气配套费。吴华锡卖房时说是一手房，他手里有青岛欧美房地产有限公司出具的收款收据，承诺由他负责协调欧美房地产更名，换收据，但是始终未换成。在办理房产证过程中，发现该房已经于2007年12月19日办理了房产证，产权人是赵学文和赵秀娥。经了解得知，赵学文系欧美房地产公司职工，欧美房地产公司将该房屋落户在赵学文、赵秀娥夫妻二人名下，然后以赵学文、赵秀娥的名义抵押贷款供公司使用。2011年12月办理该房屋产权过户登记时，我缴纳了全部税费。过户后，我通过中介找吴华锡，要求将我垫付的不应由我负担的税费69675.68元偿还给我，但吴华锡不同意。为此，请求依法判令吴华锡偿付吴桂民垫付的过户税费69675.68元，诉讼费用由吴华锡负担。原审中吴华锡辩称：该房屋与欧美公司无关，该房屋是赵学文的，出让给吴桂民之前，赵学文让我打听找买家，我从未向吴桂民做过任何承诺，吴桂民在过户前知道过户费用，我当时也明确告诉吴桂民如果要的话，过户费用由吴桂民自己拿。当时钱没给够，还欠8万元，过完户才给我的钱，如果对过户费用有异议的话，吴桂民可以扣下钱。现在吴桂民要求承担过户费用，没有任何依据。吴桂民的诉讼请求与事实严重不符。原审中青岛欧美房地产开发有限公司、赵学文、赵秀娥辩称：吴桂民起诉的涉案房屋莱西市御苑枫景27号网点系由青岛欧美房地产开发有限公司抵顶工程款抵顶给吴华锡。此房屋所有权应归吴华锡，房屋出售款也是交给吴华锡，吴桂民未给青岛欧美房地产开发有限公司、赵学文、赵秀娥任何房款。针对吴华锡与吴桂民之间的买卖纠纷，不应由青岛欧美房地产开发有限公司、赵学文、赵秀娥承担相关责任。原审查明：2010年7月9日，吴桂民通过雪梅房产中介李雪梅介绍购买吴华锡在莱西市御苑枫景小区御苑枫景路向南数网点27#网点房一套，房款总价格为382536元。2010年7月9日，吴桂民向吴华锡交纳购房款155000元。吴华锡为吴桂民出具收条，载明：“收条今收到御苑枫景香港路27#网点交来购房款首付款壹拾伍万伍仟元整155000元。该房建筑面积136.62平方米，每平方米2800元，房款总计叁拾捌万贰仟伍佰叁拾陆元整（￥382536.00元），余款按揭贷款付一次性付清（除按揭贷款）收款人吴华锡2010年7月9日雪梅房产中介李雪梅”。原审另查明，与吴华锡交易的房屋御苑枫景香港路27#网点系青岛欧美房地产抵顶325156元工程款交付给吴华锡的，双方未办理产权转移手续。青岛欧美公司将该房抵顶给吴华锡前即已办理在公司职工即赵学文名下，用于办理抵押贷款业务，双方为此于2008年7月14日签订协议，协议约定：此房归欧美公司所有，因需办理贷款业务只使用赵学文的名义，赵学文对此房不得主张任何权利，欧美公司以赵学文名义办理的贷款业务如对赵学文造成任何经济损失与经济责任，由欧美公司承担责任并赔偿损失，欧美公司贷款还完后，赵学文需提供相关手续协助欧美公司将房屋产权恢复到其个人名下，办理过户费用有欧美公司承担。吴华锡得知涉案房屋已在赵学文下后，便通知中介告诉所有买房人（吴华锡同时有几处同样的房产委托中介出售），若买房要房，便要承担所有过户费用，若不要房，可以退房，由吴华锡承担因房价上涨给买房人造成由房屋增值损失，并包赔利息。中介方通知了吴桂民，吴桂民表示不同意退房。赵学文与赵秀娥系夫妻关系。2011年12月16日，吴桂民同意办理房产过户手续。赵学文夫妻应欧美公司要求，协助吴桂民及吴华锡到莱西市房产管理局办理过户，在莱西市房产管理局，吴桂民购买了由莱西市房产局印制的用于备案的格式房地产买卖契约，与赵学文、赵秀娥签订了房地产买卖契约，主要内容为：“甲方（卖方）赵学文、赵秀娥乙方（买方）吴桂民一、甲方自愿将其御苑枫景御苑枫景路向南数网点27#网点的房地产（房屋建筑面积136.62平方米），出售给乙方；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币叁拾捌万元；三、双方同意于2011年12月20日前由甲方将上述房地产交付给乙方……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担……。甲方赵学文、赵秀娥乙方吴桂民2011年12月16日”。吴桂民以赵学文的名义交纳了车库和网点房转让费546元。以赵学文、赵秀娥的名义交纳了印花税273.20元、营业税27324元、土地增值税27324元、地方教育附加546.48元、教育费附加819.72元、个人所得税10929.60元、城市维护建设税1912.68元，合计69675.68元。吴桂民办理完过户手续后，将尚欠房款付给了吴华锡，并通过熟人找到吴华锡称因家庭困难，要求吴华锡在房屋价款上再便宜些，吴华锡又给吴桂民便宜了一万元，并于2012年10月23日为吴桂民出具收款证明，内容为：“今收到吴桂民交来购御苑枫景香港路27#网点款人民币叁拾柒万贰仟伍佰叁拾陆元（￥372536.00），该房款全部交齐，房屋房产证、土地证也已全部过户给吴桂民，特此证明吴华锡2012.10.23号”。吴桂民与吴华锡办理完上述手续后，即通过中介找吴华锡，要求吴华锡承担69675.68元的税费，吴华锡不同意，吴桂民遂向原审法院提起诉讼，要求吴华锡偿还其垫付的税费69675.68元。原审认为，吴桂民与吴华锡在房屋买卖过程中，就房屋产权过户产生的契税的负担，未签订书面协议，吴华锡通过中介口头告知吴桂民“若要房子，就要承担过户费用契税，若不承担过户契税等费用，就退房，由吴华锡退还吴桂民已交的房款，赔偿利息损失，并承担因房价上涨给吴桂民造成的损失。”应视为其对吴桂民发出的合同要约，吴桂民虽未予明确表示，但通过中介要求吴华锡协助办理了产权过户，且在办理过户过程中，吴桂民自行承担了过户产生的税费等费用，应视为吴桂民对吴华锡的要约作出承诺，并已履行了承诺的义务，双方达成了房屋买卖契约，是双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护，双方均应该严格履行各自的义务。吴华锡协助吴桂民办理了房屋产权及国有土地使用权变更登记手续，并将房屋交付吴桂民，吴桂民按约将剩余房款交付给吴华锡吴华锡，且通过熟人找到吴华锡，吴华锡又给其将房价便宜一万元，双方的房屋买卖协议履行完毕。现吴桂民又要求吴华锡承担过户产生的契税费用，违背买卖合同双方应遵循的诚实信用原则，故对吴桂民的请求，原审法院不予支持。赵学文、赵秀娥、青岛欧美房地产开发有限公司未与吴桂民发生房屋买卖合同关系，赵学文、赵秀娥在协助吴桂民办理产权过户手续时，与吴桂民签订的房地产买卖契约，仅仅是用于办理产权过户备案手续，并非双方真实的交易行为，故对吴桂民要求赵学文、赵秀娥、青岛欧美房地产开发有限公司承担过户税费等费用的要求，原审法院亦不予支持。吴华锡及赵学文、赵秀娥、青岛欧美房地产开发有限公司辩称理由正当，原审法院予以采纳。据此，判决：驳回吴桂民的诉讼请求。案件受理费1542元，速递费240元，公告费300元，合计2082元，均由吴桂民负担。上诉人吴桂民上诉称，1、2010年7月9日，上诉人通过中介将购房款交给了被上诉人吴华锡，吴华锡出具了收载明的房屋具体位置、房款数额等事宜。该收条具备了房屋买卖合同的要件，应视为上诉人与被上诉人吴华锡签订的书面房屋买卖协议。2、上诉人不同意退房，并不是同意负担涉案的房屋过户产生的所有税费，而是要求被上诉人自行负担他自己应负担的部分税费。涉案房屋确实登记在原审第三人名下，将该房屋过户到上诉人名下，需要交纳高额的税费。因双方未约定水费的负担，由此而发生争议。被上诉人吴华锡向中介提出：要么继续履行合同，过户产生的税费由上诉人承担；要么终止合同，被上诉人退房款、赔偿利息损失、承担房价上涨造成的损失。中介并未明确告知上诉人该提议，只是在上诉人面前提出终止合同，被上诉人赔偿5万元，或帮上诉人把房子卖掉。上诉人认为，既然没有约定税费的负担，那么就应该依照规定谁承担就由谁负担。3、被上诉人吴华锡提出“要么继续履行合同，过户产生的税费由上诉人承担，要么终止合同，被上诉人退房款、赔偿利息以及损失”，是解决双方履行合同发生争议的提议，不是合同要约。原审法院认定为“合同要约”是对法律规定的错误理解和适用。被上诉人的提议是合同履行过程中发生争议后，并不是合同订立前，且内容不明确。4、上诉人不退房，垫付的税费办理完过户手续，并不是对被上诉人吴华锡提议的认同和履行。上诉人垫付过户费、办理过户的本意是“搁置争议、先行履行、事后救济”。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人吴华锡答辩称，上诉人买房时双方口头约定税费由上诉人承担，一审判决正确，要求维持。原审第三人青岛欧美房地产开发有限公司、赵学文、赵秀娥陈述，原审第三人一直协助上诉人与被上诉人过户，上诉人未对过户事宜提出任何异议。一审查明事实正确，要求维持原判。二审查明的事实与原审一致。本院认为，涉案房屋原登记在原审第三人赵学文名下，上诉人吴桂民与原审第三人赵学文就该房屋买卖事宜达成协议，该协议对合同双方当事人具有约束力。被上诉人吴华锡与上诉人吴桂民没有签订协议，不受上述合同约束。被上诉人吴华锡与原审第三人债权青岛欧美房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，该房屋出售后的款项偿还给被上诉人吴华锡。在上诉人与原审第三人的房屋买卖过程中，被上诉人吴华锡作为房屋款项的实际接受者，对房屋变现税费分担以及房款受偿问题向上诉人表达了明确意见，上诉人吴桂民就此并未提出异议，并办理了涉案房屋过户手续。事后，上诉人吴桂民就税费负担问题，要求被上诉人吴华锡承担，其主张缺少必要的事实和法律依据，原审法院不予支持得当。综上，上诉人吴桂民的上诉理由，不能成立。原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1542元，由上诉人吴桂民负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏　勇审　判　员　　李晓波代理审判员　　甘玉军二〇一五年六月一日书　记　员　　徐雪峰 关注公众号“”