（2015）海商初字第00478号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-22
案件名称
连云港市国大物业管理有限公司与谢芳斌物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港市国大物业管理有限公司,谢芳斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第三十五条第一款，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第00478号原告连云港市国大物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路68号博纳花园北门传达室隔壁。法定代表人阎新民，该公司总经理。委托代理人高健，江苏苍梧律师事务所律师。被告谢芳斌。原告连云港市国大物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告谢芳斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法由审判员丁汝成独任审判，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人高健、被告谢芳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，根据原告2013年12月与连云港市博纳花园城业主委员会（以下简称业主委员会）签订的《物业管理委托合同》的约定，并根据连云港市物价局连价服备字（2014）32号备案通知的收费标准，被告应当自2014年1月起向原告缴纳物业服务费。虽经多次催缴，被告没有缴纳物业服务费，至今被告仍欠2014年1月至2014年12月共计12个月物业服务费及公用电费120元，计655.20元。现请求判令被告给付2014年1月至2014年12月欠缴的物业服务费、公用电费计655.20元，并承担本案的诉讼费。被告谢芳斌辩称，根据本案《物业管理委托合同》原告违约在先，没有履行物业管理应尽的责任和义务。1、被告所住的六号楼楼顶被其他住户建成房屋，物业公司不管不问，致使被告家里的太阳能坏了无法进行维修，太阳能无法使用；2、公共地下车库积水严重，积水达几个月，致使被告家地下车库无法正常使用，没有办法，一桶一桶舀水向外提；3、被告所住的六号楼楼顶漏水，多次反映无果，致使我家一台新空调外机腐蚀严重，成为一堆废铁；4、单元门对讲门坏了，长期不予维修，半夜回家无法进家门，把楼下邻居叫醒，从邻居家客厅穿过才回到单元门楼栋；5、另外还存在严重物业管理其他问题，如小区公共绿地基本成了各家的菜园、花园。还有我们入住时都正常缴纳，后来才知道很多业主根本就未缴纳。业主所缴纳的物业费凭据不予公开，有收有没收的情况，对业主不能做到公开、公平、公正。综上，原告物业管理严重不到位，失职，造成答辩人严重的经济损失，故请求人民法院责成原告立即纠正错误改善服务及赔偿我方损失后，以便我方以后按时缴纳物业管理费。经审理查明，业主委员会为甲方，原告物业公司为乙方，双方签订了物业管理委托合同。合同约定，甲方将博纳花园小区委托给乙方物业管理，坐落位置为郁州南路68号，建筑面积15万平方米，委托管理事项：共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的照明消防设施；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、窑井、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗、执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；视条件情况参与组织开展社区和小区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费多层每平方米0.35元、公共用电电费每户每月10元；委托管理期限为二年，自2013年12月25日至2015年12月25日止等内容；原告物业公司依据合同对博纳花园小区进行管理，被告谢芳斌是博纳花园小区六号楼三单元201室的业主，其房屋建筑面积127.4平方米，2014年1月至2014年12月止，被告谢芳斌应支付给原告物业公司物业服务费127.4平方米×0.35元／平方米×12＝535.2元、供用电费120元，计655.2元。以上事实有物业管理委托合同、普通住宅小区物业服务收费备案表、催缴物业费律师函、物业服务企业资质证书及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，原告物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同，合法有效，对原告物业公司、被告谢芳斌具有约束力。原告物业公司为提供服务，谢芳斌应当按照约定交纳交纳物业服务等费用。现原告物业公司要求被告谢芳斌给付2014年1月至2014年12月欠缴的物业服务费、公用电费计655.20元的诉讼请求，事实清楚，证据确实，本院予以支持。被告谢芳斌抗辩称，原告物业公司不积极履行义务，被告所居住的六号楼楼顶存在违建现象，导致被告家的太阳能无法进行维修，且六号楼楼顶漏水致使空调外机腐蚀，并给家中老人生活带来不便。对此原告物业公司应当加强管理，确实积极履行合同义务，切实解决住户问题，但被告谢芳斌提出的上述抗辩理由不能作为不支付物业管理费用的依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告谢芳斌于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市国大物业管理有限公司物业管理服务费655.20元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担（原告已预交，被告在付款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 丁汝成二〇一五年六月一日书记员 郭爱洁法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。（二）《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十七条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行 关注公众号“”