（2015）沧民终字第1367号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-08-07
案件名称
姬燕与黄骅市冠兴商厦有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姬燕,黄骅市冠兴商厦有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第1367号上诉人（原审原告）：姬燕（曾用名姬雁），个体户，系黄骅市易品家饰店业主。委托代理人：宋春岳，河北冀事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄骅市冠兴商厦有限公司。住所地：河北省黄骅市青年大街西307国道北。法定代表人：何国占，公司董事长。委托代理人：韩文武，河北福鑫律师事务所律师。上诉人姬燕因与被上诉人黄骅市冠兴商厦有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2014）黄民初字第2804号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告姬燕诉称，原告于2011年和黄骅市万金佳宝商贸有限公司（以下简称万金公司）签订租赁合同。原告承租其所有的金宝商城B-16商铺经营“易品家饰”，租期自2011年3月1日至2014年8月31日。2013年8月份，万金公司将金宝商城的总体经营权承包给冠兴公司15年，金宝商城改名冠兴商城。万金公司将与商铺经营者（含原告在内）的所有权利义务概括移交给冠兴公司至各自的租期结束。原告在2013年8月31日向冠兴公司交付最后一年的租金38172元，租赁期间的管理主要依据是2013年金宝商城下发的管理条例。2014年5月4日上午8点40分左右，冠兴商城的商户刘玲因琐事辱骂原告，原告与其争吵了几句，到上班时间二人就被劝停了，未造成其他影响。被告冠兴公司知道此事后做出处理决定，对原告罚款1000元，并要求原告退出商城。2014年5月11日下午，被告对原告的商铺进行了断电措施，使原告无法进行经营。原告随后得知被告作出处理的依据是冠兴商城2014的管理条例，此条例并未向原告送达，原告一直依据2013年的管理条例经营。原审原告认为被告冠兴公司的行为构成严重违约，为此，诉至法院，请求依法判令解除原被告的租赁合同，退还原告质量保证金和货款24025元；判令被告赔偿因其不能履行合同给原告造成的各项损失72104元；本案诉讼费、鉴定费由被告承担。原审被告冠兴公司辩称，被告同意与原告解除合同，同意退还原告货款19025元；质量保证金依照合同约定影子合同解除一年后退还；因原告主张的损失无事实与法律依据，被告不同意赔偿；原告所有的损失是因为自己违反商厦规定所造成，应由原告自己承担，且从原告起诉至开庭之日均正常经营，没有其他损失，请求法院依法驳回原告的第二项诉求。原审判决认定，原告姬燕系黄骅市易品家饰店业主。2011年2月25日，原告与万金公司签订《金宝商城商铺租赁合同》，租赁了万金公司所有的金宝商城B-16号商铺。合同甲方为万金公司，乙方为原告姬燕；合同第二条中约定租期三年，从2011年3月1日至2014年8月31日；年租金38172元；合同签订时原告向万金公司交纳保证金5000元，并约定双方租赁合同结束时，办理完毕卖场交接手续，在经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用的情况下，一年后甲方将保证金有息退还给乙方（利息参照当地银行活期利率）。合同第十五条第四款约定乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺：未经甲方书面同意，擅自将该商铺转租、转借他人或调换使用；未经甲方书面同意，擅自拆改变动商铺结构，或损坏商铺，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该商铺进行违法违章活动的；乙方违反本合同及其补充条款的规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使商铺或设备严重损坏的；拖欠支付租金及其他费用达到40日；由于乙方原因，致使该商铺因法庭强制执行而被查封；乙方中断停止或威胁中断、停止其业务；法律、法规或本合同其他条款允许甲方单方提前终止合同的其他情况。合同签订后，原告进场经营。2013年7月25日，万金公司发布《金宝商城卖场管理条例》，在第三部分职业道德规范第7条规定：上班时商户及员工殴打、辱骂顾客、同事，对当事人处以1000元罚款并立即开除。2013年8月，万金公司将金宝商城经营权承包给冠兴公司15年，金宝商城改名冠兴商城。万金公司与包括原告在内的商铺经营者的所有权利义务概括移交给被告冠兴公司至各自的租期结束。2013年8月31日，原告姬燕向被告冠兴公司交纳2013年9月1日至2014年8月31日租金38172元。2014年5月4日，原告姬燕与其他商户发生口角。被告冠兴公司向原告姬燕罚款1000元，并于2011年5月11日出具清场通知书，以原告违反《卖场管理条例》第三项第七条为由，要求原告经营的易品家饰于2014年5月11日18时前将商品及相关财产清理完毕并运出卖场，并终止租赁协议，逾期未清理的任何物品及相关财产，均视为放弃所有权。同日，原告租赁的商铺被被告冠兴公司断电。之后，原告姬燕并未按被告要求清场，而是用充电电瓶进行照明，并继续经营。2014年6月3日，原告诉至本院，要求解除原被告的租赁合同，退还原告质量保证金和货款24025元；判令被告赔偿因其不能履行合同给原告造成的各项损失72104元。另查，原告姬燕在经营易品家饰期间，所售货物货款由冠兴公司收取，定期结算返还给原告。截至2014年5月12日，被告冠兴公司尚欠与原告应返还货款19025.63元。2014年5月12日之后，原告姬燕经营所售货物不再向冠兴公司交纳货款。原告商铺用电卡当中尚存电费200元未使用。2014年4月14日，原告交纳2014年4月14日至2015年4月14日网费600元。2013年7月23日原告向原黄骅市金宝商城交纳2013年7月1日至2014年7月31日的广告费3000元。再查，被告冠兴公司主张其于2013年4月25日发布《冠兴商城卖场管理条例》，并于2014年4月29日向商城中的各商铺下发。但庭审中，被告未提交原告姬燕经营的易品家饰店收到该条例的证据。《冠兴商城卖场管理条例》第三部分职业道德规范第7条规定：上班时商户及员工殴打、辱骂顾客、同事，对当事人处以1000元罚款并立即开除，商户清退出场。本案在审理过程中，2014年8月31日，原被告租赁合同到期，原告姬燕将黄骅市易品家饰店商品清场，退出租赁商铺，并将商铺交还给被告冠兴公司。以上事实，由租赁合同、交费票据、管理条例、录像资料、证人证言及原被告的陈述等在案佐证。原审判决认为，被告冠兴公司从万金公司承包经营了冠兴商城，并概括承受了万金公司与原告所签订的租赁合同的权利义务，故原被告之间存在合法有效的租赁合同关系。原告姬燕依照合同约定向被告冠兴公司交纳租赁费、管理费等各项费用，被告冠兴公司亦应依照合同约定履行合同义务，为原告提供适宜经营的商铺。原审被告冠兴公司在原告姬燕与其他商户发生争吵后，对原告进行处罚并要求原告清场，应当视为被告主张解除租赁合同。但原、被告之间的租赁合同并未约定如原告与其他商户发生争吵，被告有权解除合同，且如果被告按《冠兴商城卖场管理条例》第三部分第七条的规定解除合同，则该条款应当作为租赁合同的补充条款，得到原告认可。庭审中，原告姬燕否认收到《冠兴商城卖场管理条例》，被告冠兴公司亦未提供证据证实该条款已得到原告的认可，故被告冠兴公司要求原告清场并给原告商铺断电应视为合同违约。原审原告姬燕在收到被告的清场通知后，并未停止经营，进行清场，且从2014年5月12日至2014年8月31日，原告仍在经营，应视为原告不同意解除合同，租赁合同仍在履行。虽原告在起诉时提出解除租赁合同，被告亦同意，但原被告之间的租赁合同仍履行至合同到期日（2014年8月31日）后，自然解除。因被告冠兴公司在合同履行过程中存在违约行为，故其应赔偿因其违约给原告造成的各项损失。原告姬燕主张被告冠兴公司退还货款19025元，事实清楚，证据充分，本院予以支持；原告主张被告冠兴公司退还保证金5000元，但因合同约定“租赁合同结束时，办理完毕卖场交接手续，在经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用的情况下，一年后甲方将保证金有息退还给乙方”，故原告该项主张未到履行期限，本院不予支持；原告主张被告赔付从2014年5月11日至2014年8月31日的经营利润损失59000元，但从被告提供的购物票据及录像资料可以证实，自被告冠兴公司断电后，原告仍在进行经营，且有营业收入。因原告所售货物货款亦不再向被告冠兴公司交纳，则由于被告断电给原告造成的经营利润损失无法核实，故原告的该项诉求，证据不足，本院不予支持；因被告断电致使原告购买电卡中200元电费无法使用，故对原告要求被告返还电费200元的诉讼请求，本院予以支持；因被告断电致使原告网络无法使用，故被告亦应赔偿原告因此而损失的网络费用184元（2014年5月12日至2014年8月31日）；原告还主张被告退还其广告费640元，但原告未提供证据证实因被告断电对广告效果造成影响，故对原告的该项诉求，本院不予支持；因原被告之间的租赁合同履行至合同到期日，故对原告主张被告退还租金11664元，既无合同依据又无法律依据，故本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告姬燕与被告黄骅市冠兴商厦有限公司之间的租赁合同于2014年8月31日解除；二、被告黄骅市冠兴商厦有限公司退还原告姬燕货款19025元；三、被告黄骅市冠兴商厦有限公司赔偿原告姬燕各项损失384元；四、驳回原告姬燕的其他诉讼请求。以上有给付内容的款项，被告于本判决生效之日起十日内将款交黄骅市人民法院（开户行：工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院民事审判第二庭，账号：0408011229300322323）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2203元，由原告姬燕承担1000元，被告黄骅市冠兴商厦有限公司各承担1203元（限判决生效之日交纳）。宣判后，原告姬燕不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：一、被上诉人在2014年5月11日向上诉人发出清场通知书，上诉人在起诉时明确提出解除租赁合同的诉讼请求，应当认为双方均同意解除合同。上诉人之所以没有及时搬离商铺，是因为被上诉人只给上诉人7天缓冲时间，上诉人无法在如此短的时间内另行租赁商铺。加之被上诉人在当日已经对上诉人采取断电措施，上诉人在没有灯光的条件下无法进行经营，上诉人无法实现租赁目的，租赁合同不再具备履行条件，故应认定双方在2014年5月11日已解除合同，被上诉人应当返还2014年5月12日至2014年8月31日的租金11664元。二、被上诉人给上诉人断电、清场的行为确系违约，上诉人也提交了相关证据证实了其所受损失，被上诉人只证明了在此期间上诉人的店铺有人员往来，20元的购物票据也不能认定其在正常经营，因此上诉人所遭受的经营损失是毋庸置疑的，应当认定其59000元的经营损失。三、该租赁合同的解除是因为被上诉人的违约行为导致履行不能，因此被上诉人应当及时返还5000元的保证金。被上诉人辩称，一、在上诉人收到被上诉人的清场通知后，仍未退出继续从事经营，没有将经营场所退还被上诉人，直到合同约定的到期日才退出商场，因此，上诉人要求退还租金11664元无事实依据。二、上诉人直到2014年8月31日合同到期日才撤离商铺，在此期间仍有经营收入，并且上诉人在此期间的经营款项并未向被上诉人交纳，故上诉人要求59000元的经营损失不应得到支持。三、被上诉人同意即刻退还上诉人5000元的保证金。本院经审理查明的事实与原审判决认定基本一致。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案上诉人姬燕在收到被上诉人的清场通知后，并未退出，而是继续占用商铺经营至原租赁合同期满，原审判决认定双方“租赁合同仍在履行”并无不当，上诉人要求退还租金11664元理由不足本院依法不予支持。上诉人在2014年5月11日至2014年8月31日期间所售货物的货款因没有向被上诉人黄骅市冠兴商厦有限公司交纳，对由于被上诉人黄骅市冠兴商厦有限公司给其断电造成的经营利润损失无法核实，上诉人对其损失主张没有提出足够的证据证明，原审判决不予支持符合法律的规定。关于5000元的保证金，被上诉人在二审诉讼过程同意即刻退还，这是被上诉人对自己权利的处分，亦不侵害他人利益，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持河北省黄骅市人民法院（2014）黄民初字第2804号民事判决的第（一）、（三）、（四）项；二、变更河北省黄骅市人民法院（2014）黄民初字第2804号民事判决的第（二）项为：被上诉人黄骅市冠兴商厦有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还上诉人姬燕货款19025元、保证金5000元，共计24025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费1691元由上诉人姬燕负担。本判决为终审判决。审判长 郭景岭审判员 胡希荣审判员 李 霞二〇一五年六月一日书记员 李志敏 微信公众号“”