（2015）深中法房终字第549号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-28
案件名称
深圳市华明物业管理有限公司与汤智民物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市华明物业管理有限公司,汤智民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第549号上诉人（原审原告）：深圳市华明物业管理有限公司（原名称：深圳市华明楼物业管理有限公司），住所地：深圳市福田区。法定代表人：王录化，男，汉族，住广东省深圳市福田区。该公司总经理。委托代理人：蔡伟，广东开野律师事务所律师。委托代理人：李开茂，广东开野律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汤智民，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人深圳市华明物业管理有限公司因与被上诉人汤智民物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第997号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：华明物业公司是华明楼小区物业管理单位，汤智民是华明楼小区的业主。2000年6月8日，恒典（深圳）地产有限公司（甲方）与华明物业公司（乙方）签订了一份《物业管理合同》，约定：甲方委托乙方为华明楼提供物业管理；物业位置为深圳市福田区彩田路，占地面积为3011平方米，建筑面积为17000平方米，其中住宅16910平方米，物业类型高层商住楼；合同期限20年，自2000年7月1日起至2020年7月1日止；甲方在合同生效之日起即日内按规定向乙方提供经营性商业用房86.52平方米，由乙方按每月每平方米2000元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴物业管理费用；甲方在合同生效之日起即日内按政府规定向乙方提供管理用房86.52平方米用于办公用房，由乙方无偿使用；物业管理服务费按政府规定标准向业主或用户收取，即每月每平方米建筑面积3.8元，并按政府规定调整；房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；房屋本体基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。签订合同后，华明物业公司进入华明楼小区进行物业管理。2009年12月3日，深圳市住房和建设局向华明物业公司颁发三级资质等级证书显示华明物业公司准予从事物业管理活动时间为2004年9月10日。汤智民系华明楼小区xxf业主，xxf房产面积为118.48平方米。华明物业公司起诉后，汤智民于20xx年8月22日向华明物业公司转账支付管理费21328元、水费1719.6元、排污费567.8元、垃圾处理费378元。庭审中，汤智民称管理费21328元系2009年7月至20xx年8月按照344元／月标准计算的，水费、污水处理费和垃圾处理费系计算至2014年8月（包含该月）所有拖欠的金额，对此华明物业公司表示确认，也确认已收到上述费用。庭审中，原审法院询问汤智民为何未向华明物业公司支付华明物业公司代收代缴的水费、污水处理费及垃圾处理费时，汤智民称之前每月均是去华明物业公司处缴现金，因为不同意华明物业公司私自提高管理费收费标准，拒绝按照新标准缴纳物业管理费，华明物业公司就拒收其余的费用，并称按照华明物业公司的规定，所有费用必须一起缴纳。华明物业公司对于汤智民的缴费方式是按照现金方式缴纳并无异议。在原审法院受理的（20xx）深福法民三初字第998号本案华明物业公司诉华明楼小区另一业主余某的案件中，华明物业公司对于采取现金缴费时，所有费用必须一起缴纳的情况予以确认。庭审时，对于汤智民答辩时提出的，开发商向华明物业公司交付的86.52平方米经营性商业用房的租金收益去处问题，华明物业公司答复称与本案无关不清楚；对于汤智民提出的，华明物业公司私自改变架空层的格局改建成华明物业公司员工及家属住房，改变出入大门规划的问题，华明物业公司答复称城管局已去小区核实过，认为华明物业公司没有存在违规情形，所以没有处理；对于汤智民提出的，华明物业公司2004年才取得物业管理资质且拒绝向汤智民提供物业管理人员资格证书的问题，华明物业公司称本案诉争的物业管理费从2009年7月开始，在此期间华明物业公司系有物业管理资质的，而且华明物业公司的管理资质取得行政部门的认可，汤智民如有异议可向相关管理部门投诉；对于汤智民提出的，华明物业公司未按照法律规定和合同约定按期张贴物业管理费及维修基金收支账目的问题，华明物业公司陈述每个月都有公布，有口头公布也有在小区张贴。另查，华明楼小区并未成立业主委员会。再查，华明物业公司提交的管理费欠费明细显示2009年7月开始每月管理费应为379.2元，滞纳金每月为34.13元，华明物业公司陈述该滞纳金系按照每日千分之三的标准进行计算，实际诉请系按照每日万分之三的标准进行计算，华明物业公司诉请请求第二项的滞纳金以该表的计算方式一致，金额的十分之一即是华明物业公司诉请的金额，但该表中并未对每月拖欠的本体维修金、水费、污水处理费以及垃圾处理费计算滞纳金。该表中还列明了每月汤智民拖欠的水费、污水处理费和垃圾处理费。华明物业公司一审诉讼请求为：1、汤智民支付华明物业公司2009年7月至2014年5月期间的物业管理费22372.80元、本体维修基金1746.40元、水费xx78.10元、污水处理费491.60元、垃圾处理费337.50元，合计26426.40元；2、汤智民支付上述费用的滞纳金6040.656元；3、案件诉讼费用由汤智民承担。庭审中，华明物业公司确认汤智民已按照每月344元标准向华明物业公司缴纳了截止2014年8月份物业管理费、水费、污水处理费、垃圾处理费，并明确诉讼请求第二项滞纳金系按照每日万分之三的标准进行计算，具体计算方法为华明物业公司提交证据管理费欠款明细列明的金额的十分之一，即每月管理费379.2元，滞纳金34.13元。原审法院认为，华明楼从交付至今未成立业主委员会，未召开业主大会，恒典（深圳）地产有限公司作为开发商与华明物业公司签订的《物业管理合同》对作为华明楼业主的汤智民具有法律约束力，华明物业公司、汤智民均应遵循合同的约定履行各自的义务。华明物业公司、汤智民均确认汤智民2009年7月之前均实际按照每月2.9元／平方米的标准向华明物业公司缴纳物业管理费，华明物业公司对此也没有提出过异议，应视为华明物业公司、汤智民之间就物业管理费的收费标准协议一致对合同约定做出变更。如华明物业公司提高物业管理收费标准，需征得业主的同意。华明物业公司并未提交证据证明向汤智民要求提高物业管理收费标准已征得业主大会的同意。对于华明物业公司诉请汤智民从2009年7月起按照3.2元／月的标准计收物业管理费，原审法院不予支持。汤智民已实际按2.9元／月的标准足额向华明物业公司付清华明物业公司诉请期间的物业管理费，对于华明物业公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。本体维修基金所有权属于全体业主，华明物业公司作为物业管理企业，有权依照《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款的规定向业主收取，但华明物业公司收取的本体维修基金应按规定存入物业专项维修资金专户。汤智民以华明物业公司未对小区公共设施和建筑进行修补而拒交本体维修金，损害了全体业主的权益，汤智民以此为由拒交本体维修基金，原审法院不予支持。华明物业公司据此有权要求汤智民支付自2009年7月至2014年5月间本体维修基金1746.4元。汤智民如认为华明物业公司服务质量不符合合同约定，可以召开业主大会作出决议，解聘华明物业公司并另行聘请其他物业服务企业。华明物业公司诉请本体维修基金的滞纳金按照每日万分之三的标准进行计算，同时庭审上主张诉讼请求第二项系根据华明物业公司自行制作的滞纳金计算明细的方法进行计算，只是将数额调整为十分之一。但华明物业公司自行制作的滞纳金计算明细中并未对本体维修金计算滞纳金，而仅是将物业管理费作为计算基数计算滞纳金，即虽然华明物业公司起诉状中陈述对汤智民所有拖欠费用计算滞纳金，但实际诉请的金额并不包括除管理费之外的其他拖欠费用的滞纳金。华明物业公司当庭陈述在后，应视为华明物业公司对自己诉讼权利的放弃，且该主张对汤智民有利，原审法院予以照准。对于华明物业公司诉请汤智民支付本体维修金滞纳金的诉讼请求，原审法院予以驳回。庭审中华明物业公司确认以现金方式缴纳相关费用的，按照华明物业公司的规定所有费用必须一起缴纳，故汤智民延期缴纳相关的费用并非汤智民主观上不愿意缴纳，且汤智民也已于华明物业公司起诉后足额支付了该部分费用，对于华明物业公司诉请汤智民支付物业管理费、水费、污水处理费以及垃圾处理费的滞纳金的诉讼请求，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汤智民应于本判决发生法律效力之日起十日内向华明物业公司支付拖欠的本体维修基金1746.4元；二、驳回华明物业公司的其他诉讼请求。如果汤智民未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元（已由华明物业公司预交），由华明物业公司负担575元，汤智民负担37元。上诉人华明物业公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、汤智民支付华明物业公司2009年7月至2014年5月期间的物业管理服务费22372.80元、本体维修基金1746.40元、水费1478.10元、污水处理费491.60元、垃圾处理费337.50元，合计共26426.40元；3、要求汤智民支付上述费用的滞纳金6040.656元。4、案件的诉讼费用由汤智民承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。华明物业公司于2000年与恒典（深圳）地产有限公司签订了“物业管理合同”，约定华明物业公司作为恒典（深圳）地产有限公司开发的深圳市福田区彩田路华明楼的物业管理公司，合同同时约定物业管理费按照每月每平方米建筑面积3.8元的标准缴纳。汤智民是华明楼xxf的业主，入伙华明楼xxf后，仅仅交了一段时间物业管理相关费用，自2009年7起汤智民从未缴纳过物业管理服务费及代收费用。华明物业公司找汤智民多次催要，汤智民至今分文未缴纳。同时，该小区的其他业主一直同意也按照3.2元的标准缴纳物业管理费，一审法院认定的2.9元标准毫无事实和法律依据，而且华明物业公司主张的3.2元每月的标准是低于初始物业管理合同的约定，并且是经过物价管理部门批准的，完全合理合法。一审判决的认定，将导致同一小区物业管理费适用双重标准，纯属荒谬。更是为华明物业公司进行有效的小区物业管理带来了障碍和矛盾，对同小区的其他业主也不公平。另外，物业管理合同是一种持续性的合同，双方的义务处于连续状态，在业主未迁出小区前，合同不发生诉讼时效的情形，一审判决适用诉讼时效的抗辩，与合同的性质不符，明显错误。综上所述，请二审法院支持华明物业公司的全部上诉请求。上诉人华明物业公司二审庭审时对上诉意见补充如下：1、根据一审判决，首先认定华明物业公司持交《物业管理合同》针对所有业主有约束力，该合同的收费标准是3.8元／平方米，华明物业公司在一审以3.2元／平方米提起诉讼，并没有增加收费标准，所以华明物业公司在一审不存在需要提供业主同意收费标准的举证责任，因为我们是降低而不是提高。2、汤智民入住该小区的时候并没有提供房屋资料等办理管理费过户等所需要的资料，所以当时管理处没有办理核算其房屋面积，所以暂时按照折扣标准来收取，后等管理处查实清楚房屋面积之后，便不同意再按照2.9元／平方米来计收（即华明物业公司从来没有同意过按照2.9元／平方米标准来计算，一直是主张3.2元／平方米计算）。同时华明物业公司主张的收费标准是由物价局及发改委审批同意的，并且低于《物业管理合同》的标准，无需如一审判决如述，需要经过业主同意，按照一审判决的逻辑，提高收费标准才需要经过业主的同意。被上诉人汤智民二审答辩称：一、对方提供的《物业管理合同》里面，管理费是3.8元的标准，其中第二条很明确地说管理费需要根据政府规定来调整，而政府规定的标准调整方式有一个很明确的细节，根据2007年物价局深价规2007号里面收费的指导标准细则，按照三级要求全部达标也只需要2.69元／平方米。二、对方从来没有公开收费标准的依据，对方提到其他业主的收费情况，其他业主是在不知情的情况下收取的标准。管理处从来都是用两套标准来收费，对此我方有相关的证据可以证明（包括有相关业主的签名等）。三、物业严重违反服务管理合同里面相关的条款和要求，侵占业主公共空间，违建架空层，封堵出路大门口的楼体，改建为物业管理用房，根据合同里开发商提供给管理处的一套管理用房和一套商业用房，但目前不知所终。四、对方收取多年的维修基金，从来没有按法律和政府的要求上交到深圳市物业管理基金维修中心。这里面涉及的费用，其应该欠了20多万元属于业主公共的费用，还包括开发商建好楼后提交2%的物业基金等费用。五、对方没有经过业主的同意，在电梯里面做了广告的收益，这些收益也属于公共，应该补贴到业主，但其从来没有公开。六、与我们相邻的其他物业管理的收费标准也低于我们物业管理处的收费标准。经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明：一、华明物业公司提起本案诉讼后，原审法院将相关诉讼文书、证据送达给汤智民的时间是2014年9月24日。华明物业公司一审提交的证据《华明楼大厦物业费收费公示》由深圳市市场监督局福田分局盖章，载明小区住宅收费标准为每平方米3.2元／月。二、华明物业公司二审期间提交了一份《物业服务收费备案表》，该表载明涉案住宅物业管理费标准为每平方米3.2元／月。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案华明楼小区至今未成立业主委员会，未召开业主大会，华明物业公司与涉案小区的开发商恒典（深圳）地产有限公司签订的《物业管理合同》对华明楼业主具有法律约束力。原审判决对此认定正确，本院予以维持。华明物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，汤智民亦实际接受了华明物业公司提供的物业管理服务，汤智民一审提交的证据不足以证明华明物业公司物业服务不到位，应依据合同约定，向华明物业公司支付物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是汤智民应按何标准向华明物业公司交纳物业管理费。对此，本院认为，涉案《物业管理合同》约定的标准为每平方米3.8元／月，但该标准并未实际执行，根据华明物业公司主张，大部分业主按每平方米3.2元／月的标准交纳物业管理费，个别业主按每平方米2.9元／月的标准交纳物业管理费。而汤智民在2009年7月之前均实际按2.9元的标准缴纳物业管理费。华明物业公司没有证据证明其对此提出过异议，但原审判决据此认定华明物业公司与汤智民就物业管理费达成了按2.9元的标准缴纳的合意缺乏依据，本院认为，华明物业公司提起本案诉讼的行为本身即是反证，原审判决的相关认定错误，本院予以纠正。但华明物业公司未能提交证据证明该司将3.2元的收费标准进行了公示，也没有证据证明何时通知汤智民按3.2元的标准交纳物业管理费并向其出示过相应收费依据，故华明物业公司应承担相应的责任。本院认为在华明物业公司的起诉状及证据《华明楼大厦物业费收费公示》送达汤智民之前（即2014年9月24日之前），华明物业公司无权要求汤智民按每平方米3.2元／月的标准交纳物业管理费，在2014年9月24日之后，根据《华明楼大厦物业费收费公示》、《物业服务收费备案表》，华明物业公司有权向汤智民按每平方米3.2元／月的标准收取物业管理费。本案中，华明物业公司主张的是2009年7月至2014年5月期间的物业管理费，汤智民在一审期间已按2.9元的标准缴纳。故原审判决虽然对相关事实认定错误，但结果处理正确。综上，华明物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定处理正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人华明物业公司负担。当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 杨 潮 声审 判 员 聂 效助理审判员 王 丹 妮二〇一五年六月一日书 记 员 李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”