（2015）垫法民初字第00240号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-12-24
案件名称
重庆滨湖物业管理有限公司与姚云,姚健康物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
垫江县人民法院
所属地区
垫江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆滨湖物业管理有限公司,姚云,姚健康
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2015）垫法民初字第00240号原告重庆滨湖物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城三峡路14号，组织机构代码68893439-6。负责人黄加贵，该公司总经理。委托代理人易川江，重庆欣凯律师事务所律师。被告姚云，男，1972年10月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被告姚健康（又名姚勇），男，1973年1月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告重庆滨湖物业管理有限公司诉被告姚云、姚健康物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法由审判员鲜连发适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆滨湖物业管理有限公司的委托代理人易川江、被告姚云到庭参加了诉讼，被告姚健康经本院合法传唤逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆滨湖物业管理有限公司诉称，2012年12月，二被告购买重庆市立业房地产开发有限公司开发的桂溪豪庭1幢1层附1-3号三间门市。该合同第21条约定，被告自该房屋交付之日起，即应接受甲方《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规定，并在（合同补充协议）第4条约定：在业主委员会未成立之前委托正规物业管理公司统一管理。被告在接房时按相关规定签订物管合同与交接相关的手续，并支付相关费用。2012年12月5日，姚健康在借钥匙时亦承诺，待门市正式交房后，按相关规定完善交房及物管手续。但二被告一直未到物业管理处办理任何接房手续，且只享受物业服务，不承担物业义务，一直拒绝缴纳物管费至今，原告为此多次向被告催收，被告总是今推明缓。为保障原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告支付物业管理费及滞纳金约3万元（以开庭之日计算）。2、由被告承担本案的诉讼费用。被告姚云辩称，原告诉称的事实属实，但我方未享受物业服务，且金额过高，我方不应缴纳物管费。被告姚健康未到庭参加诉讼亦未向本院提交相关证据材料。经审理查明，2012年12月21日，原告与重庆市立业房地产开发有限公司签订《桂溪豪庭商品房前期物业服务合同》，约定物业服务费用标准为临街门市1.3元／㎡（按建筑面积计算）；公共能耗费用独立计量核算，合理向物业使用人分摊计收。此外，按《“桂溪豪庭”业主（使用人）临时规约》约定，物业服务费用标准为商业门市1.3元／月·㎡（按建筑面积计算）；公共能耗费用独立计量核算，合理向物业使用人分摊计收；业主及使用人违反本临时公约约定，未能按时足额的交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。该物业服务合同签订后，原告按约定为垫江县桂溪豪庭小区提供了物业服务。2012年12月25日，二被告与重庆市立业房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买桂溪豪庭1幢1层附1-3号三间门市，建筑面积共计616.39㎡。该合同第7条约定：甲方应在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案；第21条约定，被告自该房屋交付之日起，即应接受甲方《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规定；并在（合同补充协议）第4条约定：在业主委员会未成立之前委托正规物业管理公司统一管理，在接房时按相关规定签订物管合同与交接相关的手续，并支付相关费用。2012年12月5日，重庆市立业房地产开发有限公司将三门市的钥匙交付给被告姚健康使用。因二被告在原告为该小区提供物业服务期间未向原告交纳物业服务费，原告遂诉至本院要求判令被告支付物业管理费及滞纳金3万元。上述事实，有原、被告的陈述及《桂溪豪庭商品房前期物业服务合同》、临时规约、《重庆市商品房买卖合同》等相关证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与重庆市立业房地产开发有限公司签订的《桂溪豪庭商品房前期物业服务合同》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对垫江县桂溪豪庭小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对垫江县桂溪豪庭小区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与重庆市立业房地产开发有限公司签订的《桂溪豪庭商品房前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，原告通过催收，现诉至法院请求被告缴纳2013年1月1日至2014年10月30日期间的物业服务费符合法律规定，本院予以支持。原告与重庆市立业房地产开发有限公司签订的《桂溪豪庭商品房前期物业服务合同》约定物业服务费用标准为临街门市1.3元／㎡（按建筑面积计算），因此，在2013年1月至2014年10月共22个月中，被告应交纳物业服务费为1.3元／月·㎡×616.39㎡×22月=17628.75元，被告姚云、姚健康拒缴纳上述费用的行为属违约行为，依法还应当承担给付滞纳金的违约责任，但日罚千分之三的滞纳金过高，应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算物业服务费的滞纳金为宜；原告要求被告支付公共能耗费，但因原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姚云、姚健康在本判决生效后10日内支付原告重庆滨湖物业管理有限公司2013年1月1日至2014年10月31日期间的物业服务费17628.75元及其违约金（违约金从2013年1月1日起以每月应缴费用为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际缴纳时止）；二、驳回原告重庆滨湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告姚云、姚健康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 鲜连发二〇一五年六月一日书记员 刘红君