（2015）呼民一终字第00535号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-07-31
案件名称
安泰房地产开发有限公司与马峰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内蒙古安泰房地产开发有限公司,马峰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一终字第00535号上诉人（原审被告）内蒙古安泰房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市新城区海拉尔大街凤凰新城小区**号楼****号。法定代表人李世儒，该公司董事长。委托代理人李晓钟，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马峰，男，1979年3月22日出生，汉族，公司财务经理，住呼和浩特市新城区。委托代理人王静宇，女，1987年8月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。与马峰系夫妻关系。内蒙古安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）因与马峰商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人安泰房地产公司的委托代理人李晓钟及被上诉人马峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年7月20日，马峰和妻子王静宇与安泰房地产公司签订商品房买卖合同，约定：马峰、王静宇购买安泰房地产公司开发建设的位于呼和浩特市新城区海拉尔大街北侧凤凰新城住宅小区5号楼1单元101号房屋，建筑面积111.90平方米，每平方米单价6160.41元，总金额689350元；首付款214350元，公积金贷款35万元，商业按揭贷款125000元；房屋交付期限为2012年6月30日前。出卖人逾期交房超过50日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，马峰履行了给付购房款义务。2012年10月6日，安泰房地产公司将房屋交付马峰使用，双方办理了业主收房验收手续，安泰房地产公司逾期交付房屋97天。马峰诉讼请求，要求确认安泰房地产公司交房时间违约，并支付违约金33433元。原审法院认为，马峰与安泰房地产公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。马峰按约定履行了给付购房款义务，安泰房地产公司未按约定期限交付房屋构成违约，安泰房地产公司应按合同约定承担违约责任。马峰的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。对于安泰房地产公司抗辩称马峰请求的违约金数额偏高，应当减少问题。马峰是依据合同约定按已交付房价款万分之五、逾期交房97天计算违约金，该约定是双方自愿行为，并不违反法律规定且数额也不是明显过高，而安泰房地产公司抗辩所称的同地段同类房屋租金标准计算违约金，是在合同中没有约定违约金数额情况下才可以参照租金标准，所以安泰房地产公司该抗辩理由不能成立。对于安泰房地产公司抗辩本案已超诉讼时效的问题，因安泰房地产公司实际交付房屋时间为2012年10月6日，而逾期交房违约金的数额只有在实际交付房屋后才能明确并主张权利，故马峰的诉讼请求未超诉讼时效。安泰房地产公司的该项抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：被告内蒙古安泰房地产开发有限公司给付原告马峰违约金33433元，于判决生效后10日内履行完毕。案件受理费318元，由内蒙古安泰房地产开发有限公司负担。安泰房地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、马峰起诉时已经超过二年的诉讼时效期间，原审判决认定事实错误，二审法院应当予以撤销。一审法院给马峰开具的交纳诉讼费发票时间为2014年8月4日，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，法院应当在7日内进行审查决定是否立案，立案后当事人必须在7日内缴纳诉讼费，由此可以推断，马峰起诉时间为2014年7月20日，马峰与安泰房地产公司约定的交房时间为2012年6月30日，诉讼时效计算到2014年7月1日，马峰在2014年7月20日起诉安泰房地产公司，已超过二年的诉讼时效期间。本案诉讼时效应当从2012年7月1日开始计算，一审法院认为应当从2012年10月6日开始计算诉讼时效错误。二、原审法院判决的违约金数额过高，适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。安泰房地产公司晚交房97天，可按3个月换算时间，根据百姓网广告中海东路开天花园120平方米高层高档装修房屋月租金2500元计算，马峰3个月实际损失7500元，其违约金请求数额最高不得超过1万元。而马峰要求按晚交房屋97天计算违约金为人民币33433元，显然违约金请求数额太高，安泰房地产公司请求减少至最高不超过1万元。安泰房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回马峰的诉讼请求；二、一、二审案件受理费费由马峰负担。二审中，各方均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，马蜂的诉讼请求是否超过法定诉讼时效；安泰房地产公司以约定的违约金过高为由请求减少是否有事实依据。关于马蜂的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题，根据原审法院案卷中《人民法院诉讼材料收据》及《当事人送达地址确认书》记载，一审法院收取马峰“民事起诉状”的时间为2014年6月27日，而马峰与安泰房地产公司约定的交房时间为2012年6月30日，马蜂起诉时间未超过二年诉讼时效期间。安泰房地产公司认为一审法院给马峰开具的交纳诉讼费发票时间为2014年8月4日，故推断马峰起诉时间为2014年7月20日。马峰诉讼请求已超过法定诉讼时效的理由，因与事实不符，本院不予支持。关于双方约定的违约金是否过高的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参考安泰房地产公司提交的58同城广告中海东路凤凰新城120平方米简装修房屋月租金2590元，结合呼和浩特市地区房屋租赁市场价格，并依据上述法律即“应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本院酌定安泰房地产公司支付马峰违约金11000元。安泰房地产公司以双方约定违约金过高请求减少的理由符合法律规定，本院应予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。安泰房地产公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第269号民事判决；二、内蒙古安泰房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付马峰违约金11000元。一、二审案件受理费954元，由内蒙古安泰房地产开发有限公司负担636元，由马峰负担318元。本判决为终审判决。审判长 杨福金审判员 殷玉凤审判员 杨蔚坤二〇一五年六月一日书记员 于文硕 百度搜索“”