（2015）穗中法民五终字第1342号
裁判日期: 2015-06-01
公开日期: 2015-06-02
案件名称
广州市三原物业管理有限公司与卢荣物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢荣,广州市三原物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1342号上诉人（原审被告）：卢荣，住广州市天河区。委托代理人：卢鉴波，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市三原物业管理有限公司，住所地广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F／B房。法定代表人：冯高，该司董事长。委托代理人：彭新华、陈军华，均系该司职员。上诉人卢荣因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物管公司）于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。1999年12月30日，广州市土地开发中心（拆迁人／甲方）与卢荣（被拆迁人／乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除坐落在天河区广州大道路渔民新村44号4-6楼的房屋，甲方将自有的坐落在天河区猎德东L区C幢1105房用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。2001年10月15日，卢荣接收了誉城苑19号1105房。2004年10月11日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；三年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；本物业的管理服务费按双方协商的住宅、商场每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取等。2007年12月21日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑小区物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2007年10月11日起生效等。2011年10月11日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2010年10月11日起生效等。2013年12月20日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效等。2014年3月18日，三原物管公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、卢荣支付海清路19号1105房自2004年11月1日起至2014年3月31日止的物业服务费8588元；2、期间滞纳金以每月管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自次月8日起计至清偿之日止；3、卢荣承担本案诉讼费用。诉讼过程中，卢荣确认其2004年11月1日至2014年3月31日期间未向三原物管公司支付物业服务费。三原物管公司提供了广州市天河区猎德街誉城苑社区居民委员会作出的《证明》，证明卢荣接收的誉城苑19号1105房即海清路19号1105房，并称誉城苑小区C幢1105房、誉城苑小区19号楼1105房指的都是海清路19号1105房。卢荣对《证明》予以确认。三原物管公司还提供了由广州市房地产测绘所作出的《房地产分户图》，证明海清路19号1105房的建筑面积为63.3693平方米。卢荣对《房地产分户图》予以确认。三原物管公司主张誉城苑小区每月的物业服务费在次月7日前付清，所以其要求卢荣承担逾期支付物业服务费的滞纳金，该滞纳金自次月8日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。本案中，卢荣抗辩称誉城苑小区的部分房屋是由开发商广州市土地开发中心和街道在使用，而三原物管公司收取该部分房屋物业服务费的标准与收取其物业服务费的标准不一致，以此为由拒绝支付物业服务费，但未提供证据予以证明。同时，卢荣还主张三原物管公司存在管理缺失，但亦未能提供充分有效的证据予以证明。原审法院认为，在誉城苑小区的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，三原物管公司作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》《物业管理服务合同》进驻誉城苑小区并提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的相关规定。卢荣虽未直接与三原物管公司签订物业管理委托合同，但其在实际接收使用海清路19号1105房后，其作为该房屋的实际使用人，应受广州市土地开发中心与三原物管公司所签订的上述合同约束。卢荣作为该房屋的使用人，实际接受了三原物管公司的管理和服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，其负有向三原物管公司支付物业服务费的义务。卢荣拖欠三原物管公司2004年11月1日起至2014年3月31日期间的物业服务费，构成违约。《物业管理委托合同》《物业管理服务合同》均约定住宅的物业服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，上述房屋的建筑面积为63.3693平方米，故卢荣应按照76元／月（63.3693平方米×1.2元／平方米／月）的标准向三原物管公司支付拖欠上述期间的物业服务费。因此，卢荣应向三原物管公司支付2004年11月1日起至2014年3月31日期间的物业服务费为8588元（76元／月×113个月）。三原物管公司主张誉城苑小区每月的物业服务费自次月7日前付清，该主张符合物业服务收费性质，合理可信，予以采纳。卢荣逾期支付2004年11月1日起至2014年3月31日期间的物业服务费，给三原物管公司造成一定损失。本案中三原物管公司要求卢荣支付逾期缴纳上述物业服务费的滞纳金的诉讼请求合法有理，予以支持，该滞纳金应分别以每月物业服务费76元为计算本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别自次月8日起计至清偿之日止。本案中，卢荣虽以誉城苑小区的部分房屋是由开发商广州市土地开发中心和街道在使用，而三原物管公司收取该部分房屋物业服务费的标准与收取其物业服务费的标准不一致作为拒绝支付物业服务费的抗辩理由，但未提供证据予以证明；同时，卢荣还主张三原物管公司存在管理缺失，但亦未能提供充分有效的证据予以证明。原审法院对卢荣的上述抗辩均不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月16日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，卢荣向广州市三原物业管理有限公司支付广州市天河区珠江新城海清路19号1105房自2004年11月1日起至2014年3月31日期间的物业服务费合计8588元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，卢荣向广州市三原物业管理有限公司支付逾期缴纳上述期间物业服务费的滞纳金（分别以每月物业服务费76元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月的8日起计至实际清偿之日止）。本案受理费50元，由卢荣负担。判后，上诉人卢荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、卢荣与三原物管公司之间没有委托关系，不存在物业管理收费问题。理由是：1、卢荣未与三原物管公司签订物业委托合同，三原物管公司与广州市土地开发中心签订的合同是非法的、无效的；2、三原物管公司未经招投标等程序参与物业管理，其应提供物业管理服务投标的证据。二、民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，我们小业主收取每平方的物管费1.2元，而广州市土地开发中心则为每平方0.54元，对小业主不公平。三、超过两年诉讼时效的不应计算。四、三原物管公司提出的滞纳金没有合同依据。违法合同、非法合同、合同无效，没有依据按这种方法计算利息。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，驳回三原物管公司的诉讼请求；2、案件诉讼费由三原物管公司承担。被上诉人三原物管公司答辩称：一、未成立业主委员会，不是三原物管公司造成的和三原物管公司无关。二、物业合同的问题，根据物管条例规定在业主委员会成立之前，开发建设单位是有权利选聘物业单位的。也不需要三分之二业主同意。三、2004年的合同，土地开发中心按0.54元的标准支付物管费，业主是按照1.2的标准的问题，是根据广东省物业管理条例第5章27条规定，空置房管理费收取办法，也没有增加业主的额外费用。四、土地中心除按0.54元的标准支付物业管理费外，还会给5000元的车场补助给三原物管公司。五、小区共1238户，对方只有200多户签名，没有达到三分之二，而且物业管理条例也没有该项规定。六、卢荣要求三原物管公司提交04合同投标书的证书，该证书为三原物管公司内部文件，不需要提供。七、卢荣要求提供公开招标书，该招标是网上公开招标的，三原物管公司是看到网上信息才去招标的。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，三原物管公司是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心所签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，三原物管公司作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》自2004年11月1日起可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。卢荣虽未直接与三原物管公司签订物业管理委托合同，但卢荣在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为誉城苑小区的业主，在上述《物业管理委托合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与三原物管公司所签订《物业管理委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。三原物管公司从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，卢荣实际接受了三原物管公司的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，卢荣负有向三原物管公司支付物业管理费的义务。现卢荣尚欠三原物管公司2004年11月1日至2014年3月31日期间的物业管理费，已构成违约。《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均约定住宅的管理服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，《广州房地产产权情况表》记载案涉房屋的建筑面积为63.3693平方米，原审法院按照按照76元／月（1.2元×63.3693平方米）的标准判令卢荣应向三原物管公司支付拖欠上述期间的物业管理费恰当，本院予以支持。至于卢荣提出三原物管公司存在管理问题，但并未举证予以证实，本院不予采纳。关于卢荣提出同一小区广州市土地开发中心按每平方0.54元缴交物业管理费的问题。本院认为，三原物管公司按约定向卢荣收取物业管理费并无不当，至于对其他业主收费的多少并未增加卢荣的负担，卢荣不能以此作为少交或不交物业管理费的理由。关于诉讼时效的问题。卢荣在本案原审审理过程中并未提出诉讼时效的抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本案二审不予支持。关于滞纳金的计付问题，由于卢荣长期拖欠三原物管公司的物业管理费，已构成违约，原审法院支持三原物管公司要求卢荣按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款滞纳金并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人卢荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由卢荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 万力平代理审判员 曹佑平二〇一五年五月××日书 记 员 刘 纯 来源：